Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi Tapuya İhtiyati Tedbir Koydurabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsa payını müteahhide devreder; karşılığında inşa edilecek bağımsız bölümlerin kendisine verilmesini bekler. İnşaat gecikince ya da yarım kalınca asıl risk başlar. Tapuda müteahhit adına geçmiş paylar üçüncü kişilere satılabilir veya ipotek edilebilir. Dava yıllarca sürerken tapudaki tablo değişirse, kazanılan dava bile sonuç vermeyebilir.

İşte bu noktada ihtiyati tedbir devreye girer. Bu yazıda arsa sahibinin tapuya tedbir koydurma şartları, "yaklaşık ispat" ölçüsü, delil tespiti ve bilirkişi raporunun rolü ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerin özellikleri ele alınmaktadır.

Müteahhit Teslim Süresini Geçirirse Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kısa cevap: Arsa sahibi, müteahhidin temerrüdü halinde süre vererek sözleşmeden dönebilir, tasfiye ve zararının giderilmesini isteyebilir. Alternatif olarak TBK m.484 uyarınca tazminat karşılığı fesih yolunu da seçebilir.

Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi dolduğu halde inşaat tamamlanmamışsa, müteahhit temerrüde düşmüş olabilir. Ancak her gecikme otomatik olarak sözleşmeden dönme hakkı doğurmaz. Gecikmenin kusurlu olup olmadığı, sözleşmedeki süreler, arsa sahibinin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği ve ruhsat, idari engel ya da mücbir sebep gibi savunmalar birlikte incelenir.

Arsa sahibinin önünde başlıca şu yollar bulunur:

• Temerrüt nedeniyle sözleşmeden dönme: Genel hükümler (TBK m.125) çerçevesinde müteahhide uygun süre verilir; süre sonuçsuz kalırsa sözleşme sona erdirilebilir.
• Tasfiye ve iade: Devredilmiş arsa paylarının ve verilen edimlerin iadesi talep edilir.
• Zararın tazmini: Gecikmeden doğan kira kaybı gibi zararlar istenebilir.
• Tazminat karşılığı fesih (TBK m.484): İş sahibi, eser tamamlanmadan, yapılan işin bedelini ödeyip yüklenicinin zararını gidermek koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava dilekçelerinde bu talep, asıl talebe terditli (alternatif) olarak da yer alabilir.

Dönme Geriye mi, İleriye mi Etkili Sonuç Doğurur?

İnşaat belirli bir seviyeye geldikten sonra sözleşme sona erdiriliyorsa, mahkeme geriye etkili dönme ile sözleşmenin ileriye etkili sona ermesi arasında ayrım yapar. Bu ayrım, tapuların iadesini ve tasfiyenin kapsamını doğrudan etkiler. Bu nedenle inşaatın fiziki gerçekleşme oranının doğru tespiti hem fesih davasında hem de tedbir talebinde belirleyici olur.

Tapuya İhtiyati Tedbir Şerhi Nedir, Arsa Sahibine Ne Sağlar?

Kısa cevap: İhtiyati tedbir, dava sonuçlanıncaya kadar mevcut durumun korunması için verilen geçici koruma kararıdır. Tapuya işlenen tedbir şerhi, belirtilen bağımsız bölümlerin devir ve satışını önler.

HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir, iki durumda gündeme gelir:

• Mevcut durumda meydana gelecek bir değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin imkânsızlaşması veya önemli ölçüde zorlaşması
• Gecikme nedeniyle bir sakıncanın ya da ciddi bir zararın doğması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu risk somuttur. Müteahhit adına geçmiş arsa payları üzerindeki bağımsız bölümler satılırsa ya da ipotek edilirse, arsa sahibinin tapuyu geri alma ve kendisine düşen bölümleri teslim alma hakkı ciddi biçimde zorlaşır. Tedbir şerhi, tapu kaydına bakan herkes için görünür bir engel oluşturur.

Tedbir, dava açılmadan önce veya dava sırasında istenebilir (HMK m.390/1). Haklarının derhâl korunması zorunluysa hâkim karşı tarafı dinlemeden de karar verebilir (HMK m.390/2).

Tedbir Neyi Sağlar, Neyi Sağlamaz?

• Sağlar: Belirlenen bağımsız bölümlerin devir, satış ve temlikini engeller; dava süresince tapudaki durumu korur.
• Sağlamaz: Mülkiyeti arsa sahibine geçirmez, davanın kazanıldığı anlamına gelmez ve esas hakkında kesin hüküm niteliği taşımaz.

İhtiyati Tedbirde Yaklaşık İspat Ne Demektir?

Kısa cevap: Yaklaşık ispat, hâkimde tam kanaat değil, iddianın doğru olma ihtimalinin güçlü olduğu yönünde kanaat oluşmasıdır. Yalnızca iddia veya beyan yeterli değildir.

HMK m.390/3 uyarınca tedbir isteyen, dilekçesinde tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır. Mahkeme dört başlıkta değerlendirme yapar:

Yaklaşık ispatta işe yarayan başlıca deliller şunlardır:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri
• Güncel tapu kaydı ve tedbir talep edilen bağımsız bölümlerin bilgileri
• Noter ihtarnameleri ve teslim süresine ilişkin yazışmalar
• Ruhsat, yapı denetim ve belediye kayıtları
• Fotoğraf, video ve bilirkişi raporu

"Uyuşmazlık Yargılamayı Gerektirir" Gerekçesi Tedbiri Engeller mi?

Tedbir, yargılama sürerken verilen geçici korumadır ve esasa ilişkin kesin hüküm değildir. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümü için yargılama gerekmesi, tek başına tedbirin reddi için yeterli sayılmayabilir. Mahkemeden beklenen, yaklaşık ispat ve tedbir sebebi bakımından somut bir değerlendirme yapmasıdır. Ret kararlarına karşı kanun yoluna başvurulabilir (HMK m.391/3).

İnşaat Yüzde Kaç Tamamlandı? Delil Tespiti ve Bilirkişi Raporu Neden Önemli?

Kısa cevap: İnşaat seviyesi, hem sözleşmenin akıbetini hem de tedbirin kapsamını belirleyen en somut veridir. Mahkeme keşif yaparak bilirkişiden ön tespit raporu alabilir; bu rapor yaklaşık ispatı güçlendirir.

Delil tespiti (HMK m.400 ve devamı), özellikle inşaatın durumunun zamanla değişebileceği hallerde önem kazanır. Bilirkişi; fiziki gerçekleşme oranını, yapılan ve eksik kalan imalatları, ruhsat ve projeye uygunluğu ve bağımsız bölümlerin durumunu raporlar. Bu bulgular, hem fesih davasında hem de tedbir talebinde ortak bir zemin oluşturur.

Müteahhidin Mal Kaçırdığını veya Hileli İşlem Yaptığını Kanıtlamak Gerekir mi?

Kısa cevap: Mal kaçırma ve hileli işlem delili, ihtiyati hacizde aranan bir şarttır. Ayni hak ve tapu odaklı ihtiyati tedbirde ise ölçü, HMK m.389-390 uyarınca tedbir sebebi ve haklılığın yaklaşık ispatıdır. Somut olayın özelliklerine göre mahkemenin takdiri değişebilir.

Pratikte iki kurum sık karıştırılır. Aralarındaki fark, delil stratejisini baştan değiştirir:

Kentsel Dönüşümde (6306 Sayılı Kanun) Kat Karşılığı Sözleşmesinde Tedbir Nasıl Şekillenir?

Kısa cevap: 6306 kapsamındaki projelerde birden fazla arsa sahibi bulunduğundan, tek malikin talebi diğerlerinin haklarını da etkileyebilir. Bu nedenle tedbir, davacının hakları ve açıkça belirlenen bağımsız bölümlerle sınırlı tutulmaya çalışılır.

Kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme çoğu zaman çok sayıda malikle yapılır. Bir malikin feshi ve tedbir talebi, projenin bütününü etkileyebilir. Mahkemenin değerlendirmesinde şu unsurlar öne çıkar:

• Sözleşmenin paylaşım hükümleri ve davacıya düşen bağımsız bölümler
• Diğer arsa maliklerinin hakları ve projenin ilerleyişi
• Tedbirin müteahhide devredilmiş paylarla sınırlı tutulup tutulamayacağı
• Menfaatler dengesi ve orantılılık ilkesi

İhtiyati Tedbirde Teminat Nasıl Belirlenir, Tedbir Neyi Kapsar?

Kısa cevap: Tedbir isteyen, haksız çıkması halinde karşı tarafın uğrayacağı zarara karşılık teminat göstermekle yükümlüdür (HMK m.392). Mahkeme teminatın türünü ve tutarını takdir eder; belirli hallerde teminatsız karar da verebilir.

HMK m.392 uyarınca talep resmî bir belgeye ya da başka bir kesin delile dayanıyorsa veya durum ve koşullar gerektiriyorsa, mahkeme gerekçesini belirterek teminat alınmamasına karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan kişi teminat göstermez. Asıl davaya ilişkin hüküm kesinleştiğinde veya tedbir kalktığında bir ay içinde tazminat davası açılmazsa teminat iade edilir.

Tedbirin kapsamı da orantılılık ilkesine göre belirlenir. Örneğin inşaat faaliyetinin tümünün durdurulması yerine, yalnızca müteahhide devredilmiş paylar ve açıkça belirlenmiş bağımsız bölümler üzerinde devir ve satışı önleyen bir tedbir gündeme gelebilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir İçin Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

Kısa cevap: Belgelerin toplanması, inşaat seviyesinin tespiti, temerrüt bildirimi, dava ve tedbir talebi, teminat ve tapuya şerh işlenmesi şeklinde ilerler.

Sıkça Sorulan Sorular

Emsal İstinaf Kararı