‹ Geri

KENTSEL DÖNÜŞÜME İLİŞKİN KAT MALİKLERİ KURUL KARARININ İPTALİ DAVASI

1. Giriş

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle afet riski altındaki yapılar açısından hem şehircilik hem de bireysel mülkiyet hakkı bakımından büyük önem taşımaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte kat maliklerine, riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası konusunda karar alma yetkisi tanınmıştır. Ancak kat malikleri kurulunda alınan bu kararlar, çoğunluk ilkesine dayandığından, her zaman tüm maliklerin iradesini yansıtmamakta ve kimi zaman azınlıkta kalan kat maliklerinin hak kaybına yol açabilmektedir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde alınan kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygunluğu ve bu kararlara karşı başvurulabilecek yargısal denetim yolları önem arz etmektedir. Özellikle, hukuka aykırı olduğu iddia edilen kararların iptali için açılacak davalar, maliklerin mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin sağlanması açısından kritik bir işlev üstlenmektedir.

2. Hukuki Dayanak

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların hukuki temelini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ayrı ayrı oluşturmaktadır.

Bunun yanında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikleri kurulunun oluşumu, toplantı ve karar alma usulleri ile kararların geçerliliği açısından başvurulacak temel düzenlemeler arasında yer almaktadır. Bunun yanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kat maliklerine kentsel dönüşüm sürecinin hızlı şekilde ilerlemesi için genel hükümlerden ayrılan bazı haklar vermektedir.

3. Kat Malikleri Kurulu ve Karar Alma Usulü

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

 Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

4. Kararların Hukuki Niteliği

Kat malikleri genel kurul kararı, iptal edilmediği sürece geçerlidir ve tüm kat maliklerini bağlayıcıdır.

Bunun istisnası ise kurul kararlarının yokluk ile malul olmasıdır. Bu durumda açılacak iptal davası kapsamında mahkemece kararın “yok” hükmünde olduğu tespiti yapılması durumunda karar hukuk nezdinde hiçbir zaman var olmadığı anlamına gelecektir.

5. İptal Davası

   • Kimler açabilir?

Her kat maliki bu davayı açabilir.

• • Şartları ve süreler

Kat malikleri kurulunca verilen kararların kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmadığını düşünen kat malikleri KMK.m.33/f.1, c.1’e dayalı olarak bu kararların iptal edilmesi için mahkemeye başvurabilirler

Normal şartlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre kat malikleri kurulunca verilen kararların iptali için:

 Kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,

Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Ancak buna karşı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği riskli yapı olarak nitelendirilen ana yapının yıkılmasına ilişkin kararların, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirdiği için Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre şartı aranmadan iptali istenebilir. (Yargıtay 18. H.D. 27.06.2016)

• • Mahkeme ve usul

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. Maddesinde Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle açılabileceği belirtilmişse de, toplantıya katılan kat maliklerine karşı dava açılmasını engelleyen bir hüküm bulunmadığından dava iptal edilmek istenen karara olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı da açılabilir. Yöneticiye karşı açılmadığı için dava reddedilemez. (Yargıtay 18. H.D. 19.03.2015 E. 2015/4252 K. 2015/3949) Kat maliklerinden davalı olarak gösterilmeyenler varsa onlarında yöntemince davaya katılmaları sağlamalı ve taraf teşkili sağlandıktan sonra karar verilmelidir. (Yargıtay 18. H.D. 07.07.2005 E. 2005/5046 K. 2005/7195)

6. İptal Davasının Sonuçları

Yargıtay kararlarına göre, kat maliklerinin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerinden yararlanarak riskli olan anayapının yıktırılmasına dair alacakları karar bakımından da oybirliğinin sağlanması gerekir.

6306 sayılı kanun kapsamınd güncel olarak %51 ile karar alınması süreci yapının riskli yapı olarak yıktırılması sonrasında geçerli olacaktır. Kat mülkiyetinin devam ettiği bir süreçte kat malikleri kurulunda oybirliği olmaksızın alınan yıkım kararı geçersiz olacaktır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 26.11.2015 T. 2015/2026 E. 2015/17243 K:.

“Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu 324 ada 12 parselde kat mülkiyeti kurulu olduğu, sekiz bağımsız bölüm bulunduğu, 6306 sayılı Yasaya göre "riskli yapıdır" şerhi konulduğu anlaşılmıştır. 6306 sayılı Yasanın 6.maddesinin 1.fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Buna göre sözü edilen madde hükmü anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerinde yapının halen mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 12.11.2019 T. 2019/3618 E. 2019/6533 K.

Mahkemece davanın kabulü ile; ..... apartmanının 26/09/2016 tarihinde yapılan toplantısında alınan kararların iptaline karar verilmiş, hükmün davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine ..... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 2017/1236 E. - 2017/1688 K. sayılı ilamı ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, davalılar vekilinin temyiz başvurusu ise hükmün temyiz yolu kapalı verildiğinden bahisle reddedilmiştir. Verilen bu ek kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/1455 E. - 2018/7186 K. ile ek kararın kaldırılmasına ve hükmün “6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında, 14/04/2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanunun 23. maddesiyle; "...riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir." şeklinde yapılan değişiklikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki binanın yıkılarak yeniden yapılmasına oybirliği ile değil en az üçte iki çoğunluk ile karar verilebileceği açıklanmıştır. Dava konusu........da, 1 parselde kayıtlı anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulu ve üzerindeki yapının da halen mevcut olduğu, iptali istenen kat malikleri kurulu kararları 26/09/2016 ve eldeki dava 12/10/2016 açılış tarihli olmakla, her iki tarihin de 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında, 14/04/2016 tarihinde yapılan değişiklikten sonraki döneme ilişkin oldukları dosya kapsamından anlaşılmakla; bu nedenle istinaf mahkemesince, binanın yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oy birliği ile verebileceği kararla mümkün olabileceği gerekçe gösterilerek davalı tarafın ...... 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-2 maddesi uyarınca İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/1096 E. - 2017/352 K. sayılı mahkeme kararının kaldırılmasına, yerine davanın reddine, şeklinde hüküm kurulmuş olup, davacı tarafça verilen karar temyiz edilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 06.12.2018 T. 2017/2398 E. 2018/7959 K.

Mahkemece; 634 sayılı Kanunun 45. maddesine göre anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarrufların veya ana yapının dış duvarlarının çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerin ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabileceği, bu emredici düzenlemeye göre iptali istenen dava konusu kararların içeriği irdelendiğinde anagayrimenkulün yıkılıp yeniden yapılması, yeniden yapımını yüklenecek olan firmanın seçimi ve yeni yapılacak binadaki kat paylaşımı gibi önemli yönetim işleri konusunda karar alındığı, ancak bu kararların oy birliği ile alınması gerektiği, somut olayda ise 6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 çoğunluğun karar almış olmasının yeterli görülmesine dayanılarak karar alındığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, dava konusu Besen Apartmanı kat malikleri kurulunun 12/08/2015 tarihli toplantısında alınan "bina ortak karar protokolü" olarak adlandırılan kararların iptaline, dava konusu anataşınmaz karar tarihi itibariyle yıkılmış olduğundan mahkemece konulan tedbirin kaldırılmasına karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Sonuç olarak 6306 sayılı kanun kapsamında kat malikleri kurulunca karar alınması için oybirliği ile karar alınması gerekmektedir. Buna aykırı hareket edilmesi durumunda açılacak bir dava ile bu karar iptal edilebilir.

Ancak bu davalar mahkemelerce resen yani kendiliğinde dikkate alınmamakta, taraflarca getirilme ilkesinin hakim olduğu davalar olması nedeniyle dava açarken iptal sebeplerinin ikna edici şekilde izah edilmesi gerekmektedir.