📌 Kısaca Bilmeniz Gerekenler

• Tapu kaydındaki nitelik esas alınır; fiili işyeri kullanımı tek başına yeni yapıda işyeri hakkı doğurmaz.
• Dönüşüm kararı için güncel düzenlemede hisseleri oranında salt çoğunluk (yarıdan fazlası) yeterlidir; eski 2/3 ölçütü değişmiştir.
• Gabin için açık oransızlık, zayıflık hali ve bundan yararlanma birlikte aranır.
• TBK m.28/2'ye göre süreler hak düşürücüdür: öğrenmeden itibaren 1 yıl, sözleşmeden itibaren en geç 5 yıl.

İçindekiler

1. Tapuda Mesken, Fiilen İşyeri: Kentsel Dönüşümde İşyeri Hakkı Verir mi?
2. Kentsel Dönüşümde Karar Çoğunluğu: 2/3'ten Salt Çoğunluğa
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gabin Nedeniyle İptal Edilebilir mi?
4. Zemin Kat İşyeri Yerine Üst Kat Daire: Değer Farkı Nasıl Ölçülür?
5. İtirazi Kayıt ve Akraba Müteahhit Gabin İddiasını Güçlendirir mi?
6. Hak Kaybı Yaşamamak İçin Hangi Adımlar Atılmalı?
7. Sıkça Sorulan Sorular
8. Emsal Yargıtay Kararı

ℹ️ Kanun Ne Söylüyor?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, yıkılan binadaki kat mülkiyetinin terkini ve payların malikler adına tescili sırasında bağımsız bölümlerin "önceki vasfı" ile değerlendirilmesini esas alan bir çerçeve çizer. Dönüşüm sürecinde eski yapıdaki kayıtlı vasfın dikkate alındığını gösteren bu yaklaşım, tapu kaydının neden kritik olduğunu ortaya koyar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

İnternetteki birçok eski içerikte ve sözleşme şablonunda hâlâ "üçte iki çoğunluk" ifadesi geçer. Güncel düzenleme farklıdır. Ancak eski tarihli bir dönüşüm kararı incelenirken kararın alındığı tarihteki çoğunluk kuralı ve geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Soyut bir bilirkişi tespitine zamanında ve gerekçeli itiraz edilmezse, değer farkına dayalı iddia ciddi şekilde zayıflar. Rapora karşı itirazın somut verilerle desteklenmesi gerekir.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Tapuda mesken yazılı bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması, kentsel dönüşümde otomatik bir işyeri hakkı doğurmaz. Ancak sözleşme ve değer farkı somut verilerle incelenmeden sonuca varılmamalıdır. Gabin iddiasında süreler hak düşürücüdür; zaman kaybetmeden tapu kaydınızı, toplantı tutanağınızı ve sözleşme örneğinizi Maya Avukatlık Bürosu'na iletişim sayfası üzerinden iletebilir, hukuki danışmanlık talep edebilirsiniz.

6. Hukuk Dairesi 2025/2849 E. , 2026/2193 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/676 E., 2025/812 K.
BİRLEŞEN 2023/298 ESAS SAYILI DOSYADA
İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/244 E., 2024/79 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili asıl ve birleşen davada dava dilekçelerinde; davacıların Adana ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1269 ada, 12 parselde kayıtlı taşınmaz mâliklerinden olduğunu, taşınmazda bulunan binada zemin katta bulunan bağımsız bölümü diğer kat mâliklerinin muvafakati ile işyeri olarak kullandıklarını, bahse konu binanın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri uyarınca riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıldığını, taşınmazın yıkım işlemlerinden önce bina kat mâliki ve yöneticilik görevi üstlenen davalı ...'ün ihtarname ile kat mâliklerini toplantıya davet ettiğini, yapılan toplantıda kat mâliklerinin 2/3 karar çoğunluğu sağladığından bu pay nispetine dayanarak bahsedilen parsel üzerinde ... Proje İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. firmasına kat karşılığı yeniden bina yaptırılmasına karar verildiğini, toplantıda bina yıkılmadan önceki bağımsız bölümün konumuna ve metrekaresine uygun bir taşınmaz verildiği takdirde müteahhit firma ile sözleşme imzalamaya hazır olduğunu bildirerek itirazi kayıt koyduğunu ve dava açma hakkını saklı tutarak tutanağı imzaladığını, belirlenen tarihte notere giderek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini 6306 sayılı Yasa hükmü gereğince arsa paylarının diğer hissedarlara satılması baskısı altında imzalamak zorunda kaldıklarını, davacıların yeni yapılacak binada zeminde işyeri olacak bir bağımsız bölüm talep etmesine rağmen davalı şirket ve ... tarafından bu talebe karşı çıkıldığını, davalı şirketin imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacılar dışındaki bütün hissedarlara önceki binada bulunan bağımsız bölümlerinin konumuna uygun yeni bağımsız bölümler verilmesine rağmen davacılara haksızlık yapıldığını, davacıların işyeri olarak kullandığı bağımsız bölüm ile sözleşmeye göre kendilerine verilecek olan 2. kattaki bağımsız bölümün parasal değeri arasında katlanılamayacak derecede fark olduğunu, sözleşmenin 6306 sayılı Kanunda öngörülen hususlara riayet edilmeden ve davalıların lehine olacak şekilde düzenlendiğini, davalı yüklenicinin 2/3 hisse çoğunluğunu elinde bulunduran ...'ün çocukları tarafından kurulduğunu belirterek, dava konusu taşınmaz üzerinde yapılacak bina için akdedilen Adana 11. Noterliğinin 21.10.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının kendi beyanına göre 6306 sayılı Kanunun emredici hükümleri gereği kat mâlikleri kurulu kararı ile imzalamak durumunda kaldığı sözleşme nedeniyle davalı yükleniciye husumet yöneltilemeyeceğini, davalı şirketin pasif husumet ehliyeti olmadığını, davalı şirketin sadece kat mâlikleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bunun öncesinde de kat mâliklerine bir teklifte bulunduğunu, davalı şirketin, davacıyı sözleşme imzalamaya zorlaması gibi bir durumun olamayacağını, kat mâlikleri kurulu kararının iptalinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nden istenebileceğini, davaya konu sözleşmenin iptali halinde sadece davacılar yönünden karar verilemeyeceğinden kat mâlikleri yönünden de inşaat sözleşmesinin uygulanamaz hale geleceğini, kat mâliklerinin kararı ile sözleşmenin imzalandığını, yapılan tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasanın öngördüğü şekil ve esaslara uygun olarak gerçekleştirildiğini, davalı şirketin 6306 sayılı Yasa uyarınca apartmanın paydaşlar toplantısına sunmuş olduğu teklif metni ile bağlı olduğunu, davacılara ait taşınmazın tapuda mesken niteliğinde olduğunu, tapu kaydında mesken niteliğinde bulunan taşınmazın fiili kullanımının işyeri olmasının taşınmazın cinsinin değiştiği anlamına gelmediğini, hukuki bir değer de ifade etmediğini, kat mâlikleri tarafından verilen onayların tapuda cins değişikliğine rıza göstermek şeklinde olmadığı, binanın yıkılmış olması sebebiyle kat mülkiyetinin sona ermesi sebebiyle verilen muvafakatnamelerin hukuki geçerliliğinin olmadığını, yıkım öncesi davacıların sahip oldukları taşınmaz niteliğinin mesken olması karşısında davalı şirket tarafından işyeri teklif edilmesinin kanuna ve hakkaniyete aykırı olduğunu, bu durumun davacılar lehine sebepsiz zenginleşme yaratacağını, 2. kattaki taşınmazın zemin kattaki taşınmazdan daha değerli olduğunu, davalı şirket ile kat mâliki arasındaki akrabalık ilişkisinin aşırı yararlanmaya sebebiyet verdiği yönünde bir illiyet bağının kurulamadığını, davacının taleplerinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... cevap dilekçesinde; davacıya ait zemin katta bulunan meskene karşılık olmak üzere davacılara daha üst katta daha değerli bir evin teklif edildiğini, davacıların bunu kabul etmemeleri nedeniyle dava açtıklarını, açılan davayı kabul etmediğini, zemin katta davacılara ait mesken niteliğindeki taşınmazın işyeri gibi kabul etmelerine itiraz ettiğini, bina yıkılmadan önce kendisi tarafından bu yönde verilmiş bir muvafakatname bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme bedeli olan 805.000,00 TL üzerinden harcın yatırılması gerektiğini, Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/643 Esas - 2019/297 Karar sayılı dosyasında gabin şartlarının oluşmadığının açıkça tespit edildiğini, davaya konu tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasa ve Yasanın uygulama yönetmeliğinin amir hükümleri dikkate alınarak gerçekleştirildiğini, yapılan tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasanın öngördüğü şekil ve esaslara uygun olarak gerçekleştirildiğini, davacıya ait taşınmazın tapu kayıtlarına göre mesken niteliğinde olduğunu, davacının ise bunun fiilen işyeri olarak kullanıldığını iddia ettiğini, tapu kaydında mesken niteliğindeki taşınmazının fiili kullanımının taşınmazın cinsini değiştirmeyeceğini, müteahhit şirket tarafından davacıya ait taşınmazın mesken nitelikli olması nedeniyle işyeri teklif edilmesinin gerek yasaya gerekse hakkaniyete uygun düşmeyeceğini, bunun davacılar adına sebepsiz zenginleşme anlamına geleceğini, buna rağmen müteahhit şirketin davacıların hisseli olarak sahibi oldukları meskenlerine karşılık aynı cephede ve daha değerli olan 2. katta mesken teklif ettiklerini, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme bedeli olan 805.000,00 TL üzerinden harcın yatırılması gerektiğini, Adana 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/643 Esas, 2019/297 Karar sayılı dosyasında gabin şartlarının oluşmadığının açıkça tespit edildiğini, davaya konu tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasa ve Yasanın uygulama yönetmeliğinin amir hükümleri dikkate alınarak gerçekleştirildiğini, yapılan tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasanın öngördüğü şekil ve esaslara uygun olarak gerçekleştirildiğini, davacıya ait taşınmazın tapu kayıtlarına göre mesken niteliğinde olduğunu, davacının ise bunun fiilen işyeri olarak kullanıldığını iddia ettiğini, tapu kaydında mesken niteliğindeki taşınmazının fiili kullanımının taşınmazın cinsini değiştirmeyeceğini, müteahhit şirket tarafından davacıya ait taşınmazın mesken nitelikli olması nedeniyle işyeri teklif edilmesinin gerek yasaya gerekse hakkaniyete uygun düşmeyeceğini, bunun davacılar adına sebepsiz zenginleşme anlamına geleceğini, buna rağmen müteahhit şirketin davacıların hisseli olarak sahibi oldukları meskenlerine karşılık aynı cephede ve daha değerli olan 2. katta mesken teklif ettiklerini, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; sözleşme bedeli olan 805.000,00 TL üzerinden harcın yatırılması gerektiğini, Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/643 Esas, 2019/297 Karar sayılı dosyasında gabin şartlarının oluşmadığının açıkça tespit edildiğini, davaya konu tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasa ve Yasanın uygulama yönetmeliğinin amir hükümleri dikkate alınarak gerçekleştirildiğini, yapılan tüm işlemlerin 6306 sayılı Yasanın öngördüğü şekil ve esaslara uygun olarak gerçekleştirildiğini, davacıya ait taşınmazın tapu kayıtlarına göre mesken niteliğinde olduğunu, davacının ise bunun fiilen işyeri olarak kullanıldığını iddia ettiğini, tapu kaydında mesken niteliğindeki taşınmazının fiili kullanımının taşınmazın cinsini değiştirmeyeceğini, müteahhit şirket tarafından davacıya ait taşınmazın mesken nitelikli olması nedeniyle işyeri teklif edilmesinin gerek yasaya gerekse hakkaniyete uygun düşmeyeceğini, bunun davacılar adına sebepsiz zenginleşme anlamına geleceğini, buna rağmen müteahhit şirketin davacıların hisseli olarak sahibi oldukları meskenlerine karşılık aynı cephede ve daha değerli olan 2. katta mesken teklif ettiklerini, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacıların sözleşmeye konu taşınmazdaki bina yıkılmadan önce mâliki oldukları bağımsız bölümü işyeri olarak kullandıklarını ancak tapu kayıtlarında bağımsız bölümün mesken vasfında kayıtlı olduğu, fiili kullanımın hukuki vasfı değiştirmeyeceği, yıkılan binanın zemin katındaki bağımsız bölüm ile sözleşme uyarınca davacılara bırakılacak 2. kattaki bağımsız bölüm arasında değer bakımından aşırı orantısızlık bulunmadığı, davacıların iptali talep edilen sözleşmenin imzalanmasında düşüncesizce hareket ettikleri, deneyimsizliklerinden faydalanıldığında da bahsedilemeyeceği, bu haliyle kanunda gabine ilişkin aranan şartların oluşmadığı, bilirkişi raporlarının aynı yönde görüş bildirdiği ve hükme alınabilir mahiyette oldukları, asıl ve birleşen davaların ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraf iradeleri ile kurulmadığını, davacıların meskeni bütün arsa mâliklerinden noter huzurunda aldıkları muvafakatnamelere binaen uzun yıllardır işyeri olarak kullandıklarını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre taraflarına zemin katta iş yeri olarak kullanılacak bağımsız bölüm verilmediğini, bu sebeple davacıların bina ortak karar protokolüne itiraz kaydı ile imzaladıklarını, payların çoğunluğuna sahip kat mâliki davalı ...'ün çocuklarının şirketi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, tüm kat mâliklerine istedikleri bağımsız bölümlerin verildiğini, yalnız davacıların haklarının aynen korunmadığını, yüklenicinin menfaatine uygun olarak düzenlendiği için imzalamak istemedikleri sözleşmeyi arsa paylarının satılacağı baskısı altında imzaladıklarını, bilirkişi raporlarında bağımsız bölümlerin kıymet takdirleri yapılmadan, soyut olarak değerleri arasında aşırı orantısızlık bulunmadığı yönündeki tespiti kabul etmediklerini, bu yöndeki itirazlarının Mahkemece değerlendirilmediğini, yüklenici firmanın inşaat tecrübesinin olmadığını, payların çoğunluğuna sahip olmaları sebebiyle hakkın kötüye kullanıldığını, davacıların zayıflığından yararlanarak akdedilen sözleşmenin iptalinin gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gabin nedenine dayalı iptali istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kurallarına ve kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davacılara yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."