Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Muris Muvazaası Sayılır mı? Mirasçıların Tapu İptal ve Tescil Hakkı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, hukuken geçerli ve değerli bir sözleşme türüdür. Ancak uygulamada bazen mirasçılardan mal kaçırmanın aracına dönüşür. Tapuda "bakım karşılığı devir" görünen bir işlem, murisin gerçek iradesini yansıtmıyorsa muris muvazaası nedeniyle iptal edilebilir.
Bu rehberde sözleşme tarihinde bakım ihtiyacı bulunmayan murisin yaptığı devrin neden şüpheli sayıldığını, fesih, muvazaa ve tenkis yollarının farkını ve mirasçıların tapu iptal ve tescil davası sürecini adım adım ele alıyoruz.
📌 Kısaca Bilinmesi Gerekenler
- Gerçek bir bakım ilişkisine dayanan sözleşme geçerlidir; göstermelik ise muvazaa söz konusu olur.
- Sözleşme tarihinde bakım ihtiyacının bulunmaması, devrin örtülü bağış olduğuna işaret eden önemli emarelerden biridir.
- Fesih hakkı Yargıtay uygulamasında bakım alacaklısının sağlığında kullanabileceği bir hak olarak kabul edilir; murisin ölümünden sonra mirasçıların asıl yolu muvazaa, olmazsa tenkistir.
- Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası kural olarak süreye tabi değildir; tenkis davasında ise hak düşürücü süre vardır.
📑 İçindekiler
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?
- Hangi Hâllerde Muris Muvazaası Sayılır?
- Bakım İhtiyacı Yoksa Devir Geçerli Olur mu?
- Malvarlığının Büyük Bölümü Devredilirse Ne Olur?
- Fesih mi, Muvazaa mı, Tenkis mi?
- Dava Süresi ve İspat
- Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl İlerler?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Emsal Yargıtay Kararı
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?
Hızlı cevap: Bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 611).
- Sözleşme iki tarafa borç yükler; bakım alacaklısı daima gerçek kişidir.
- Devredilen mal çoğunlukla taşınmazdır.
- Sözleşme, mirasçı atamasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 612).
- Taşınmazı devreden bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak için satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir (TBK m. 613).
Bakım borçlusu; konut, beslenme, hastalıkta bakım ve tedavi gibi ihtiyaçları aile özeniyle karşılamakla yükümlüdür. Sözleşme karşılıklı edim içerdiği için satıştan da bağıştan da farklı bir hukuki nitelik taşır. Bu nitelik, muvazaa tartışmasının da çıkış noktasıdır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Hangi Hâllerde Muris Muvazaası Sayılır?
Hızlı cevap: Muris, gerçekte karşılıksız bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla "ölünceye kadar bakma" görünümüyle devrediyorsa muris muvazaası vardır.
Bu durumda iki işlem iç içedir. Görünürdeki işlem bakım sözleşmesidir; gizlenen işlem ise bağıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2) uyarınca görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesine uymadığı için geçersizdir. Gizli bağış da tapuda resmî şekilde yapılmadığından şekil eksikliği nedeniyle geçerli olmaz (TMK m. 706, TBK m. 237).
Sonuçta mirasçılar, devrin iptalini ve miras payları oranında adlarına tescili isteyebilir. Dava hakkı yalnızca saklı pay sahibi mirasçılara ait değildir; miras hakkı zedelenen her mirasçı bu davayı açabilir. Murisin mal kaçırma amacı bulunmuyorsa, örneğin sağlığında tüm mirasçıları kapsayan dengeli bir paylaştırma yapmışsa, muvazaadan söz edilemez.
Sözleşme Tarihinde Bakım İhtiyacı Yoksa Devir Geçerli Olur mu?
Hızlı cevap: Yargıtay uygulamasında sözleşme tarihindeki yaş, sağlık durumu ve fiilî bakım ihtiyacı araştırılır. Bakım ihtiyacının bulunmaması, devrin gerçek bir bakım sözleşmesi değil örtülü bağış olduğuna işaret eden önemli bir emaredir.
Bakım sözleşmesinin sebebi, bakım alacaklısının gerçek bir gözetim ihtiyacıdır. Sağlıklı, işlerini kendi yürüten ve yardıma ihtiyaç duymayan bir kişinin tüm değerini bakım adıyla devretmesi hayatın olağan akışına aykırı görünebilir. Mahkeme bu noktada somut olguları tek tek değerlendirir.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Tek bir emare her zaman sonucu belirlemez. Bakım ihtiyacının bulunmaması güçlü bir işarettir; ancak mahkeme yaş, sağlık, malvarlığı oranı ve taraflar arasındaki ilişkiyi bir bütün olarak değerlendirir.
Devredilen Taşınmaz Malvarlığının Büyük Bölümünü Oluşturuyorsa Ne Olur?
Hızlı cevap: Devredilen taşınmaz murisin malvarlığının büyük kısmını oluşturuyor ve bakım karşılığı için makul sayılabilecek sınırı aşıyorsa, bu durum muvazaa lehine güçlü bir emare olarak değerlendirilebilir.
Mal kaçırma niyeti çoğunlukla belirli bir mirasçıyı tercih etme biçiminde ortaya çıkar. Uygulamada şu olgular birlikte incelenir:
- Devredilen taşınmazın toplam malvarlığına oranı ve geride kalan mallar
- Bakım edimi ile devredilen malın değeri arasındaki orantısızlık
- Devrin yalnızca bir çocuğa, örneğin erkek çocuğa yapılıp kız çocukların dışarıda bırakılması
- Devrin, murisin bazı çocuklarıyla küs olduğu dönemde yapılması
- Mirasçıların sözleşmeden haberdar edilmemesi
Dengeyi gözetmek gerekir. Bakım borçlusunun yaşadığı evin devredilmesi, tek başına olağan karşılanabilir. Bu nedenle devredilen malın niteliği ve gerçek bakım ilişkisi de birlikte değerlendirilir.
Fesih mi, Muvazaa mı, Tenkis mi? Mirasçılar Hangi Yolu Seçmeli?
Hızlı cevap: Bakım borcunun yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı, Yargıtay uygulamasında bakım alacaklısının sağlığında kullanabileceği bir hak olarak kabul edilir. Murisin ölümünden sonra mirasçıların asıl yolu muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil, olmazsa tenkistir.
Bakım Borcu Yerine Getirilmiyorsa
Bakım borçlusu edimini yerine getirmiyorsa sözleşmeden dönme veya feshi isteme hakkı doğabilir. Bu hak, bakım alacaklısının kendi menfaatine bağlıdır. Murisin ölümünden sonra mirasçıların yalnızca bu gerekçeyle sözleşmenin iptalini istemesi, Yargıtay uygulamasında kabul görmemektedir. Bu nedenle ayrıntılı değerlendirme için ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali ve bakım sözleşmesinin ihlali nedeniyle tapu iptali konularına da bakılabilir.
Tenkis Ne Zaman Gündeme Gelir?
Gerçek bir bakım sözleşmesi karşılıklı edimli ve şansa bağlı bir işlem sayıldığından kural olarak tenkise konu edilmez. Devredilen malın değeri bakım edimini açıkça aşıyorsa, aşan kısım bağış niteliği taşıyabilir ve bu kısım yönünden tenkis tartışılır. Uygulamada talepler çoğunlukla kademeli (terditli) ileri sürülür: önce muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil, olmazsa tenkis.
Muris Muvazaası Davasında Süre Var mı? Muvazaa Nasıl İspat Edilir?
Hızlı cevap: Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. İspat yükü davacıdadır ve muvazaa tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir.
⚠️ Süre Konusunda Dikkat
Tenkis davası hak düşürücü süreye tabidir (genel olarak öğrenme tarihinden itibaren bir yıl, her hâlde on yıl). Kadastro tespitinden önce yapılan devirlerde 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 kapsamındaki on yıllık süre de gündeme gelebilir. Çok uzun süre sonra açılan davalarda dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ayrıca tartışılabilir. Başlangıç tarihi somut olaya göre belirlenir.
Muvazaa iddiası çoğunlukla tanık beyanıyla kurulur; ancak belgelerle desteklenen beyanlar daha güçlüdür. Delil olarak şunlar öne çıkar:
- Tapu kaydı ve akit tablosu (tapu müdürlüğünden temin edilir)
- Sözleşme tarihindeki sağlık durumunu gösteren rapor ve hastane kayıtları
- Murisin malvarlığının dökümü ve devredilen malın oranı
- Murisin yaşam koşullarını bilen komşu, akraba ve tanıklar
- Taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren yazışmalar ve önceki hukuki süreçler
Mirasçılar İçin Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl İlerler?
✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?
Tapuda "ölünceye kadar bakma" görünümüyle yapılmış bir devir sizi miras hakkından yoksun bırakıyorsa, belgeleri ve tanıkları vakit kaybetmeden toplamak önemlidir. Muvazaa, fesih ve tenkis yolları farklı şartlara ve sürelere bağlıdır; doğru dava stratejisi dosyanın özelliklerine göre belirlenir. Maya Avukatlık Bürosu'na iletişim sayfası üzerinden ulaşarak tapu kaydınızı ve belgelerinizi iletebilir, Kartal ve Anadolu Yakası başta olmak üzere İstanbul genelinde hukuki danışmanlık talep edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi muris muvazaası sayılır mı?
Gerçek bir bakım ilişkisine dayanıyorsa sayılmaz. Muris gerçekte bağışlamak istediği malı mirasçılardan mal kaçırmak için bakım sözleşmesi görünümüyle devrediyorsa muris muvazaası söz konusu olur.
Murisin bakım ihtiyacı yoksa sözleşme geçerli olur mu?
Sözleşme tarihinde bakım ihtiyacının bulunmaması, devrin örtülü bağış olduğuna işaret eden önemli bir emaredir. Mahkeme yaş, sağlık, malvarlığı oranı ve taraflar arasındaki ilişkiyi birlikte değerlendirir.
Muris öldükten sonra mirasçılar sözleşmenin feshini veya iptalini isteyebilir mi?
Fesih hakkı Yargıtay uygulamasında bakım alacaklısının sağlığında kullanabileceği bir hak olarak kabul edilir. Mirasçıların asıl yolu muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil, olmazsa tenkis davasıdır.
Muris muvazaası davası için süre var mı?
Kural olarak yoktur; dava zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Kadastro tespiti öncesi devirlerde istisnai süre kuralları gündeme gelebilir. Tenkis davasında ise hak düşürücü süre vardır.
Muris muvazaası ile tenkis davası arasındaki fark nedir?
Muvazaada işlem danışıklıdır ve tapu iptali istenir; miras hakkı zedelenen her mirasçı dava açabilir. Tenkiste bağış gerçektir ancak saklı payı aşar; dava yalnızca saklı pay sahiplerince ve süresi içinde açılır.
Muvazaa tanıkla ispat edilebilir mi?
Evet, tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir. Ancak tapu kaydı, sağlık belgeleri ve malvarlığı bilgileriyle desteklenen beyanlar daha güçlü sonuç verir.
Emsal Yargıtay Kararı
1. Hukuk Dairesi 2025/2740 E. , 2026/1844 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/272 E., 2025/323 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ortaca 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/832 E., 2024/232 K.
Dava, muris muvazaası hukuki nedenine ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılığa dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa sözleşmenin iptali, bu da mümkün olmazsa tenkis istemine ilişkindir.
Davacılar; ortak murisleri ...'ın 1 06... parsel sayılı taşınmazını ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle davalıya temlik ettiğini, temlikin kız çocuklarından mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunu, davalının bakım borcunu da yerine getirmediğini, saklı paylarının ihlal edildiğini, murisin ölünceye kadar bakma sözleşmesinden dönmek için Ortaca Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/248 Esas sayılı dosyası ile dava açtığını ancak davalının baskısı ve hilesi ile davasından feragat ettiğini ileri sürerek miras payları oranında tapu iptali ve tescile, mümkün olmazsa ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali ile miras payları oranında tapu iptali ve tescile, bu da mümkün olmazsa tenkise karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı; temlikte muvazaanın bulunmadığını, bakım borcunu yerine getirdiğini, davacı ...'un murisi kandırarak gerçek iradesini yansıtmayan davayı açtırdığını ancak murisin iradesini yansıtmayan davadan kendi iradesiyle feragat ettiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; murisin hastalığı ve yaşlılığı nedenleriyle bakım ihtiyacında samimi olduğu ve davalının bakım borcunu yerine getirdiği, temlik edilen taşınmaz ile temlik dışı bırakılan taşınmaz kıyaslandığında makul oranın aşıldığı ancak bakım karşılığında davalının evinin bulunduğu taşınmazın devredilmesinin olağan olduğu, taşınmazın devrinden önce davacı ... ile muris arasında yaşanılan tartışmaya kadar muris ve çocuklarının aralarında herhangi bir problem olmadığı, davacıların ölünceye kadar bakma sözleşmesinden haberdar olmadıkları yönündeki iddialarının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, bakım borcunun yerine getirilmemiş olması nedeniyle ölünceye kadar bakma sözleşmesinin feshini isteme hakkının, bakım alacaklısının sağlığında kullanabileceği bir hak olduğu, bu nedenle davacıların sözleşmenin iptalini talep edemeyecekleri, ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılıklı akitlerden olduğu için tenkise tabi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla
; Yerel Mahkemenin ölünceye kadar bakma sözleşmesinin feshini isteme hakkının, bakım alacaklısının sağlığında kullanabileceği bir hak olduğu, bu nedenle davacıların sözleşmenin iptalini talep edemeyecekleri şeklindeki tespit ve gerekçesinin yerinde olduğu ancak davacıların murisin kız çocukları, davalının ise erkek çocuğu olduğu, murisin davacılarla küs olduğu dönemde taşınmazını ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile davalıya devrettiği, sözleşme tarihinde hiçbir bakım ihtiyacının olmadığı gibi temlik edilen taşınmazın murisin malvarlığının büyük bölümünü oluşturduğu ve makul karşılanabilecek sınırı aştığı, temlikin muvazaa ile illetli olup murisin gerçek amacının bağış olduğu, bu gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı 387.723,33 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.
Yazının sonuna geldiniz. Yazımızı beğendiğinizi umuyoruz.
Bu yazıyla ilgili veya başka herhangi bir hukuki sorunuzda tarafımızla iletişime geçmekten çekinmeyiniz. Mesajınızı bekliyoruz.
Maya Avukatlık Bürosu
© 2017- 2026
Maya Avukatlık Bürosu.
Tüm hakları saklıdır.