İstanbul Kira Hukuku Avukatı: Kira Artışı, Tahliye ve Kira Alacağı Uyuşmazlıklarında Hukuki Rehber

Kira ilişkisi, İstanbul'da hemen herkesin yolunun kesiştiği bir hukuk alanıdır. Kira bedelinin artırılması, tahliye talebi, ödenmeyen kira ve işyeri sözleşmeleri her yıl çok sayıda dosyaya dönüşür. Bu uyuşmazlıkların büyük bölümünde sonucu belirleyen unsur, haklı olmaktan çok sürelere ve usule uymaktır.

Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan dört başlığı ele alır: kira artışı, tahliye, kira alacağı ve çatılı işyeri kirası. Hangi sürenin kaçırılmaması gerektiğini, hangi yolun hangi durumda işlediğini ve avukat desteğinin hangi aşamada fark yarattığını sade bir dille bulacaksınız.

Kira Hukuku Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?

Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisinden doğan hak ve borçları düzenler. Temel kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur (TBK m. 299 ve devamı). Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanunda ayrı bir bölüm bulunur (TBK m. 339 ve devamı) ve bu bölümdeki kuralların önemli kısmı kiracı lehine emredicidir. Ödenmeyen kira ve tahliye talepleri ise İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleriyle birlikte yürür.

Uygulamada kira uyuşmazlıkları şu başlıklarda toplanır:

• Kira bedeli: yenilenen dönemdeki artış, kira tespit ve uyarlama talepleri.
• Tahliye: ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt.
• Kira alacağı: ödenmeyen kira ve yan giderlerin icra yoluyla tahsili.
• Depozito ve teslim: güvence bedelinin iadesi, kiralananın hasar ve eski hale getirme tartışmaları.
• Sözleşme şartları: devir, alt kira, cezai şart ve kiracının yaptığı imalatların akıbeti. Bu son başlık için kira sözleşmesinde "bağış sayılır" hükmü yazısına göz atabilirsiniz.

Kira Artışı Ne Kadar Yapılabilir, Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344/1). Bu sınırı aşan anlaşma, aşan kısım bakımından geçersizdir. Konut kiraları için 2022'de getirilen geçici yüzde 25 sınırı ise 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; bugün esas alınan ölçüt TÜFE ortalamasıdır.

Beş yıl sonrasında kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya beş yılın sonunda yenilenen dönemlerde hâkim, yeni kira bedelini TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete göre belirler (TBK m. 344/3). Uygulamada "kira tespit davası" denilen dava budur ve sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira tespit davasında 30 günlük kural

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren aynı 30 günlük süre içinde bedelin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, davayı sonradan açabilir ve karar yine yeni dönem için etki doğurur (TBK m. 345).
• Bu iki adımın hiçbiri atılmazsa, belirlenen bedel kural olarak sonraki dönem için geçerli olur.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Tahliye Ettirebilir?

Belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kirasında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak ve kural olarak mahkeme kararı almak zorundadır. Kiracı ise sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347). Kiraya veren için gerekçesiz fesih ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan bildirimle mümkündür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir aylık süre işler. Aynı gereksinim, taşınmazı sonradan edinen kişi için de ileri sürülebilir.

Evi satın alan yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310) ve kiracıyı dilediği an çıkaramaz. Gerçek bir gereksinimi varsa iki yoldan birini seçebilir:

• Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, edinmeden altı ay sonra dava açmak.
• Kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak. Bu yolda önceden bildirim şartı aranmaz.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?

• Kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün veya sözleşmeden önce alınan taahhüt geçersiz sayılır.
• Yazılı olmalı, kiracı tarafından imzalanmalı ve boşaltma tarihini içermelidir.
• Taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde tahliye davası açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.

İki haklı ihtar nasıl işler?

Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı kira dönemine ait bedeli süresinde ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarlardan sonra yapılan ödeme, bu yolun doğmasını engellemez.

Ödenmeyen Kira İçin Hangi İcra Yolu İzlenir?

Kiraya veren, ödenmeyen kira için İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu yolda kiracıya gönderilen ödeme emri, TBK m. 315'teki temerrüt ihtarının yerine geçer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi 30 gündür; kiracı ödeme emrine ise 7 gün içinde itiraz edebilir.

Çatılı İşyeri Kiralarında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Dükkân, ofis, mağaza ve atölye gibi çatılı işyerleri, konutlarla aynı kanun bölümüne tabidir (TBK m. 339 ve devamı). TÜFE sınırı, tahliye sebepleri, 30 günlük ihtar süresi ve yeniden kiralama yasağı işyeri kiralarında da uygulanır. Tacir kiracılar bakımından öngörülen geçiş dönemi sona erdiği için, TBK m. 344'teki sınır bugün tacirleri de bağlar.

İşyeri sözleşmesini imzalamadan önce yapılacak bir inceleme, ilerideki uyuşmazlıkların çoğunu daha başlamadan sınırlar. Özellikle yatırım yapılacak bir mekân kiralanıyorsa, sözleşme süresiyle yatırım tutarı birlikte düşünülmelidir. Taşınmaz uyuşmazlıkları için taşınmaz hukuku çalışma alanı sayfasına bakabilirsiniz.

Kira Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışında kalır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

Kiracıyı Koruyan Kurallar: Depozito, Muacceliyet ve Yeniden Kiralama Yasağı

• Depozito: Güvence bedeli en fazla üç aylık kira tutarı kadar olabilir ve bankada vadeli hesapta tutulur (TBK m. 342).
• Muacceliyet kaydı: Bir taksitin ödenmemesi halinde yıllık kiranın tamamının muaccel olacağını öngören şart, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersizdir (TBK m. 346).
• Yeni malik: Taşınmazı satın alan kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur; sözleşme süresi boyunca kiracının hakları devam eder (TBK m. 310).
• Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

İstanbul'da Kira Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği Ne Zaman Gerekir?

Kira uyuşmazlıklarında avukat desteği, dava açıldıktan sonra değil, ilk yazılı adım atılmadan önce en çok fark yaratır. Gönderilecek bir ihtarın süresi, imzalanacak bir taahhüdün şekli veya cevaplanacak bir ödeme emrinin içeriği, dosyanın sonraki seyrini baştan belirler.

Aşağıdaki durumlardan biri varsa dosyanın hukuki olarak incelenmesi yerinde olur:

• Kira artışı talebi TÜFE sınırının üzerinde geldi veya kira tespit davası açıldı.
• Tahliye ihtarı, tahliye taahhütnamesi veya tahliye davası dilekçesi tebliğ edildi.
• Kira ödenmedi, icra takibi başlatılacak veya ödeme emrine itiraz süresi işliyor.
• İşyeri sözleşmesi imzalanacak; devir, alt kira ve yatırım maddeleri netleştirilmeli.
• Ev satıldı ve yeni malik tahliye talep ediyor.

İstanbul'da kira davaları, kiralananın bulunduğu yere göre ilgili adliyedeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; Anadolu Yakası'ndaki taşınmazlar için bu genellikle Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi'dir. Maya Avukatlık Bürosu, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar ve Pendik başta olmak üzere Anadolu Yakası'ndaki kira dosyalarında ihtar, icra takibi, arabuluculuk ve dava aşamalarında hukuki destek sunar. İcra tarafı için icra ve iflas hukuku çalışma alanı sayfasına da göz atabilirsiniz.

Görüşmeye hazırlanırken hangi belgeler hazır bulunmalı?

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
• Kira ve depozito ödeme dekontları.
• Noter ihtarnameleri, tebligatlar ve icra evrakları.
• Taraflar arasındaki mesaj ve e-posta yazışmaları.
• Teslim tutanağı, fotoğraf ve varsa tapu kaydı.

Sıkça Sorulan Sorular