Kira Sözleşmesinde "Bağış Sayılır" Hükmü: Kiracı Yatırımını Geri Alabilir mi? Zorunlu, Faydalı ve Lüks Masrafların Akıbeti

Bir evi ya da işyerini kiralarken sözleşmenin her satırını dikkatle okumak, ilerleyen yıllarda yaşanacak büyük maddi kayıpların önüne geçebilir. Türkiye'de özellikle ticari kira sözleşmelerinde ve kamu taşınmazı şartnamelerinde sıkça karşılaşılan "bağış sayılır" hükmü, kiracının kiralanana yaptığı her türlü iyileştirme, tamirat veya inşaatın sözleşme sona erdiğinde kiraya verene bedelsiz devredileceği anlamına gelir.

Bu hükmü fark etmeden imzalayanlar, bazen yüz binlerce liraya varan yatırımlarını yasal zemine dayalı olarak geri almaktan mahrum kalabilmektedir. Peki bu hüküm gerçekten sınırsız mıdır? Kiracının hiç hakkı kalmaz mı?

"Bağış Sayılır" Hükmü Nedir?

Türk hukukunda bağış (donation / gift), bir tarafın diğerine herhangi bir karşılık beklemeksizin bir edimi devretmesidir. Kira sözleşmelerine eklenen "bağış sayılır" hükmü, kiracının kiralanana yaptığı inşaat, tadilat, eklenti veya iyileştirmelerin sözleşme sonunda kiraya verene ait olacağını ve kiracının bu değer karşılığında herhangi bir bedel talep edemeyeceğini önceden kabul etmesi anlamına gelir.

Bu hüküm; Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira ilişkisini düzenleyen hükümleri çerçevesinde değerlendirilmekte ve sözleşme serbestisi kapsamında taraflarca kararlaştırılan özel bir koşul niteliği taşımaktadır.

⚠️ Dikkat: Küçük Bir Madde, Büyük Bir Risk

"Kiracı tarafından yapılacak her türlü inşaat ve ilaveler bağışlanmış sayılır ve sökülemez" şeklindeki tek bir cümle, kiralanana yapılan tüm yatırımların yasal zeminde geri alınamamasına neden olabilir. Bu ifadeyi fark etmeden imzalamak, en yaygın ve en ağır sonuçlu hatalardan biridir.

Bu Hüküm Kira Sözleşmesinde Ne Anlama Gelir?

Uygulamada "bağış sayılır" hükmü genellikle şu sonuçları doğurmaktadır:

  • Kiracının boya, zemin döşemesi, ısı yalıtımı gibi standart iyileştirmeleri sözleşme sonunda kiraya verene bırakılır.
  • Kiracının inşa ettiği ek yapılar, depolar, kapalı alanlar veya çevre düzenlemeleri sökülemez ve bedelsiz devredilir.
  • Sözleşme sona erdiğinde kiracı, bu yatırımların bedelini mahkemeden veya kiraya verenden talep edemez.
  • Kiraya verenin bu iyileştirmelerden "zenginleşip zenginleşmediği" sorusu, hüküm geçerliyse büyük ölçüde anlamsızlaşır; zira zenginleşmenin hukuki sebebi sözleşmenin kendisidir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu hüküm, kiracı tarafından serbestçe ve bilerek imzalanmış olması koşuluyla mahkemelerce genel itibarıyla geçerli kabul edilmektedir.

Faydalı ve Zorunlu Masraflar: Kiracının Hakları Nerede Başlar?

Türk hukukunda kiracının kiralanana yaptığı giderler üç temel kategoride ele alınır:

Zorunlu Masraflar Kiracının kiralananda yaşamını veya işletmesini sürdürebilmesi için kaçınılmaz olan giderlerdir. Çökmek üzere olan bir duvarın onarımı, çatı tamiri gibi. TBK m. 303 uyarınca bu masraflar kural olarak kiraya verene aittir.
Faydalı Masraflar Kiralanana değer katan ancak zorunlu olmayan iyileştirmelerdir. Ek oda inşası, depo yapımı, yeni zemin döşemesi gibi. Sözleşmede aksine hüküm yoksa talep edilebilir; ancak "bağış sayılır" hükmü mevcutsa durum karmaşıklaşır.
Lüks Masraflar Zorunlu olmayan ve değer katması tartışmalı olan eklentilerdir. Havuz, dekoratif peyzaj gibi. Kural olarak kiracı bu masrafları geri alamaz; söküp götürebilir ancak kiralananı eski hale getirmekle yükümlüdür.

İşte kritik soru burada ortaya çıkmaktadır: Sözleşmede "bağış sayılır" hükmü varsa, faydalı ve zorunlu masraflar da bu hükmün kapsamına girer mi?

Mahkemeler bu soruyu yanıtlarken önce hükmün ifadesine bakmaktadır. Eğer sözleşmedeki hüküm "kiracı tarafından yapılacak her türlü inşaat, ilave ve iyileştirmeler" gibi kapsamlı bir dille kaleme alınmışsa, faydalı masraflar da bu kapsama dahil edilebilmektedir. Hüküm kapsamının dar tutulduğu veya muğlak kaldığı durumlarda ise zorunlu ve faydalı masraflar için ayrı bir talep hakkı gündeme gelebilir.

✅ Temel Kural

Faydalı ve zorunlu masrafların "bağış sayılır" hükmünün dışında kalabilmesi için ya sözleşmede bu masrafların açıkça hükmün kapsamından çıkarılmış olması, ya da kiraya verenin yazılı onayıyla yapılmış ve bağımsız olarak taahhüt edilmiş olması gerekmektedir.

"Bağış Sayılır" Hükmünün Geçerlilik Sınırları

"Bağış sayılır" hükmü sınırsız değildir. Türk hukuku bu hükmün geçerliliğini belirli koşullara bağlamaktadır. Aşağıdaki durumlarda hükmün iptali veya sınırlandırılması mahkeme önünde tartışılabilir:

  • Hüküm yeterince açık ve belirli değilse: Muğlak ifadeler dar yorumlanır; kiracı aleyhine genişletici yorum yapılmaz.
  • Hüküm müzakere edilmeksizin dayatılmışsa: Standart şartnamelerde yer alan ve kiracıya müzakere imkânı tanınmadan kabul ettirilen ağır koşullar, TBK m. 25 çerçevesinde genel işlem koşulları denetimine tabi olabilir.
  • Kiraya veren yapıyı benimsemişse (icazet): Kiraya veren yapılan imalatlardan haberdar olarak bunları kabul etmişse, daha sonra "bağış sayılır" hükmüne dayanması iyi niyet kurallarıyla (MK m. 2) bağdaşmayabilir.
  • Emredici hukuk kurallarına aykırılık söz konusuysa: Zorunlu onarım niteliğindeki masrafların tamamen kiracı üzerinde bırakılması TBK'nın emredici hükümlerine aykırılık oluşturabilir.

ℹ️ Bilgi: Genel İşlem Koşulları ve Şartnameler

Büyük kurumsal kiraya verenlerle veya kamu kurumlarıyla yapılan kira sözleşmeleri çoğunlukla hazır şartname (standard form contract) içermektedir. TBK m. 21 uyarınca, karşı tarafı şaşırtan ya da ağır sonuçlar doğuran hükümler için özel dikkat çekme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu yükümlülük yerine getirilmemişse söz konusu hüküm, sözleşmenin içeriğine dahil olmamış sayılabilir.

Kamu ve Belediye Taşınmazı Kiracıları İçin Özel Durum

Belediyeye, hazineye veya kamu kurumlarına ait taşınmazları ihaleli usulde kiralayan işletmeciler, "bağış sayılır" hükmüyle en sık karşılaşan kesimdir. Bu kira ilişkilerinde standart şartnameler 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde hazırlanmakta; kiracıya müzakere imkânı hemen hemen hiç tanınmamaktadır.

Kamu taşınmazı kiracılarının özellikle dikkat etmesi gereken noktalar:

  • Şartnamenin imalat ve tadilata ilişkin tüm maddelerini ihaleye katılmadan önce eksiksiz okuyun.
  • Yapılacak iyileştirmeler için kiraya veren kurumdan yazılı onay almak, ileriki uyuşmazlıklarda kritik delil niteliği taşır.
  • İhale sürecinde şartname koşullarının hukuki incelemesi, bir avukat aracılığıyla yapılmalıdır.
  • Yatırım planladığınız tutarı kira süresiyle kıyaslayan ekonomik bir analiz, büyük kayıpların önüne geçer. Kısa süreli bir kira sözleşmesine orantısız büyük yatırım yapmak tek başına ciddi bir risk faktörüdür.

Sözleşme İmzalamadan Önce Ne Yapmalısınız?

Hem konut hem de işyeri kiracıları için uygulanabilir adımlar aşağıda sıralanmıştır:

1
Sözleşmeyi ve Şartnameyi Eksiksiz Okuyun: Tadilatlar, iyileştirmeler ve inşaatlara ilişkin tüm maddeleri inceleyin. "Bağış sayılır", "sökülemez", "kiraya verene ait olur" gibi ifadeleri tespit edin.
2
Kapsamı Daraltmaya Çalışın: Mümkünse "zorunlu onarımlar bu hükmün dışındadır" gibi bir ek madde ekletebilirsiniz. Her müzakere girişimi belgelenmelidir.
3
Yapacağınız Her İmalat İçin Yazılı İzin Alın: Başlamadan önce kiraya verenden yazılı onay talep edin. Harcamalarınızı fatura ve belgelerle kayıt altına alın; bu belgeler ileride mahkemede delil işlevi görür.
4
Kira Süresiyle Yatırım Tutarını Dengeleyin: Kısa süreli bir sözleşmeye büyük yatırım yapmak, "bağış sayılır" hükmü varsa ciddi risk anlamına gelir. Bu dengeyi sözleşmeyi imzalamadan önce değerlendirin.
5
İmzalamadan Önce Hukuki Destek Alın: Sözleşmeyi bir kira hukuku avukatına inceletmek, ilerleyen süreçte yaşanabilecek büyük maddi kayıpların en etkili önleyicisidir.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira sözleşmesindeki "bağış sayılır" hükmü, gözden kaçırıldığında yıllarca süren davaların ve telafi edilemeyen maddi kayıpların başlangıç noktası olabilir. Sözleşmenizi imzalamadan önce veya bir uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce mutlaka bir kira hukuku avukatıyla görüşün. Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçmek için tıklayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

"Bağış sayılır" hükmü olan bir sözleşmeyi imzaladım. Artık hiçbir hakkım yok mu?

Hükmün kapsamı ve ifadesi belirleyicidir. Eğer hüküm belirli imalatları kapsıyor ancak zorunlu nitelikteki masrafları açıkça dışlamıyorsa ya da muğlak bir dille yazılmışsa, mahkemede bu sınırın yeniden değerlendirilmesi talep edilebilir. Her somut durumun, sözleşmenin bütünlüğü ve imalatların niteliği içinde ayrıca ele alınması gerekir.

Kiraya verenin onayı olmadan yaptığım tadilat bedelini geri alabilir miyim?

Sözleşmede imalatların kiraya verenin iznine bağlandığı belirtilmiş ve aynı zamanda "bağış sayılır" hükmü de mevcutsa, izinsiz yapılan imalatların bedelini geri almak oldukça güçleşir. Bununla birlikte, imalat zorunlu nitelik taşıyorsa ve taşınmazın kullanılabilirliğini doğrudan etkiliyorsa TBK m. 303 kapsamında tazminat talebi değerlendirilebilir.

Konut kira sözleşmelerinde de bu hüküm kiracıyı bağlar mı?

Konut kiralarında TBK'nın kiracı lehine emredici hükümleri daha geniş uygulama alanı bulur. Bu nedenle kiracı aleyhine düzenlenen bazı koşullar hükümsüz sayılabilir. Ancak her durum kendi özgün koşulları içinde değerlendirilmelidir; bir kira hukuku avukatına danışmak en doğru yaklaşımdır.

Sebepsiz zenginleşme hükümleri bu durumda devreye girer mi?

Sözleşmede "bağış sayılır" hükmü mevcutsa, kiraya verenin imalatlardan zenginleştiği kabul edilse dahi bu zenginleşmenin hukuki sebebi sözleşmenin kendisi sayılmaktadır. Dolayısıyla sebepsiz zenginleşme talebi genellikle kabul görmez. Ancak hükmün kapsamı dışında kalan masraflar için bu yol açık kalabilir; her somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız.

Emsal Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 23.09.2025 T. 2025/255 E. 2025/4260 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkili şirketin, mülkiyeti davalı İdareye ait olan dava konusu taşınmazı, 01.04.2002 tarihinde çay bahçesi tesisi olarak işletmek amacıyla kiraladığını, kiralama sonrası kiralanana yaklaşık 400.000,00 USD karşılığı masraf yapıldığını, tesisin bu günkü haline (eski ağaçlar hariç) müvekkili şirket tarafından getirildiğini, 2011 yılında kiralananın yeniden ihaleye çıkarıldığını ve diğer müvekkili şirketin ihaleyi alarak davalı ile 15.06.2011 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, her iki müvekkil şirketin de sahibinin aynı kişi olduğunu, kiralanana şu an üzerinde bulunan 600 m² kapalı alanı olan bina ve müştemilatı, tüm çevre düzenlemesi, ihata duvarı, dolgular, çocuk parkı, çay bahçesi ve takriben 4.000 m² yer döşemesi, çevre düzenlemesi için zemin dolgusu gibi iyileştirmeler yapıldığını, kira sözleşmesinde tesise yapılan herhangi bir yatırım, tadilat, inşaat hususlarındaki maliyetin kime ait olacağına dair bir hüküm bulunmadığını, sadece (6.) maddede değişiklik ve tadilat yapılmasının davalının iznine bağlandığını, sözleşmeye göre davacının tesise yaptığı inşaat, tadilat ve benzeri yatırımlara dair uyuşmazlığın mevzuata göre çözülmesi gerektiğini ileri sürerek; yapılmış işlerin bedelinin, sözleşme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 26.02.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini 573.403,00 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, mülkiyeti müvekkiline ait olan aile çay bahçesinin 30.05.2002 tarihli kira sözleşmesi ile önce davacı şirkete kiraya verildiğini, bu davacının 20.12.2010 tarihli dilekçe ile 31.12.2010 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilmesini talep ettiğini, akabinde 23.12.2010 tarihli encümen kararı ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, daha sonra 10.02.2011 tarihli encümen kararı ile söz konusu yerin 2886 sayılı Kanun'un 51. maddesine göre 3 yıllığına ihale edilmesine karar verildiğini ve 22.03.2011 tarihli encümen kararı ile de 3 yıllığına diğer davacı şirkete kiraya verildiğini, her iki kira sözleşmesinde de 45 maddelik şartname aynen kabul edilerek imzalandığını, şartnamenin (15.) maddesinde kiracı tarafından yapılacak her türlü inşaat ve ilaveler ile ağaç veya iyileştirmelerin bağışlanmış sayılacağının ve sökülmeyeceğinin hüküm altına alındığını, bu hükmün davacılar tarafından kabul edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 12.04.2016 tarihli kararıyla; davanın kabulüne, 573.403,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 06.06.2017 tarihli ilamla; taraflar arasında imzalanan şartnamelerin (15.) maddesinde yer alan hüküm doğrultusunda kiraya verenin bir kısım imalatlardan sorumlu tutulamayacağı, imalatların hangisinin bu madde kapsamında kaldığının bilirkişi raporlarından belirlenmediği, imalatlar davalı tarafından benimsendiğinden sözleşme maddeleri kapsamı dışında kalan imalatlar ölçüsünde davacının tazminat talebinde bulunabileceği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin 12.03.2020 tarihli kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davacı şirketin 2003 yılında yaptığı imalat bedellerinin 186.344,83 TL, denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihi itibarıyla talep edebileceği alacak tutarının 498.548,37 TL olduğu; diğer davacı şirketin ise 2011 yılında yapmış olduğu harcamaların bedelinin 94.736,64 TL, dava tarihi itibarıyla talep edebileceği alacak tutarının ise 125.189,29 TL olduğu belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

3. Dairece verilen 18.01.2021 tarihli ilamla; bozma gereklerinin tam olarak yerine getirilmediğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

4. Bozmaya uyan Mahkemenin son kararıyla; davacıların dava konusu kiralanana yaptığı tüm iyileştirme, katkı ve onarımların taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi şartnamesinin (15.) maddesi kapsamında bağış niteliğinde olduğu, zorunlu ve faydalı imalattan söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ VE SONUÇ

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, davacılar tarafından imzalanan her iki sözleşmenin eki niteliğinde olduğu kabul edilen şartnamenin (15.) maddesiyle; kiracının kendiliğinden yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler ve bağ bahçe bostan gibi yerlerde ekilmiş, dikilmiş veya aşı yapılarak iyileştiren ağaçların bağışlanmış sayılacağı ve sökülemeyeceğinin kararlaştırıldığı, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında ise talep edilen imalatların ilgili madde kapsamında kaldığının belirlendiği anlaşılmakla; davacılar vekilinin temyiz isteminin reddi ile kararın ONANMASINA, 23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yazının sonuna geldiniz. Yazımızı beğendiğinizi umuyoruz.

Bu yazıyla ilgili veya başka herhangi bir hukuki sorunuzda tarafımızla iletişime geçmekten çekinmeyiniz. Mesajınızı bekliyoruz.

 

Maksimum dosya boyutu (Mb): 2