Müteahhit Kusurlu İse Arsa Sahibi Ne Talep Edebilir? Menfi Zarar Kalemleri ve Dava Yolu
Arsanızı bir müteahhide verdiniz; üzerindeki bina yıkıldı, ancak yeni inşaat ya hiç başlamadı ya da yarıda kaldı. Enkaz hâlâ arsanın üzerinde duruyor ve eski binadan elde ettiğiniz kira geliri de kesildi.
Bu durumda akla gelen ilk soru şudur: müteahhit kusurluysa arsa sahibi ne talep edebilir? Yanıt yalnızca sözleşmenin feshiyle sınırlı değildir. Yıkılan binaya, enkaza ve kaybedilen kira gelirine ilişkin menfi zarar kalemleri de gündeme gelir. Bu yazıda talep edilebilecek kalemleri, ispat yöntemini ve dava öncesi izlenecek yolu sade bir dille anlatıyoruz.
İçindekiler
- Müteahhit Kusurluysa Arsa Sahibi Hangi Talepleri İleri Sürebilir?
- Menfi Zarar Nedir? Hangi Zararlar Bu Kapsamda İstenir?
- Yıkılan Binanın Objektif Değeri ve Enkaz Kaldırma Bedeli İstenebilir mi?
- Elde Edilemeyen Kira Geliri ve Kira Yardımı Talep Edilebilir mi?
- Müteahhit Kusurluysa Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı İstenebilir mi?
- Menfi Zarar Nasıl İspatlanır? Bilirkişi ve Keşif Süreci
- Dava Açmadan Önce Hangi Adımlar İzlenmeli?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Emsal Yargıtay Kararı
Müteahhit Kusurluysa Arsa Sahibi Hangi Talepleri İleri Sürebilir?
Kısa cevap: Yüklenici kusuruyla temerrüde düştüğünde arsa sahibi sözleşmenin feshini, tapu kaydına ilişkin düzeltmeleri ve uğradığı menfi zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmede düzenlenmişse cezai şart ve kira yardımı da gündeme gelir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsa payını devreder; yüklenici de karşılığında bağımsız bölüm inşa ederek teslim eder. Yüklenici bu borcunu süresinde ve gereği gibi yerine getirmezse temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.125 bu durumda arsa sahibine üç seçimlik hak tanır:
- Borcun aynen ifasını ve gecikme tazminatını istemek,
- İfadan vazgeçip müspet zararın tazminini istemek,
- Sözleşmeden dönüp (fesih) menfi zararın tazminini istemek.
Kural olarak son iki hakkı kullanabilmek için yükleniciye uygun bir ek süre verilmesi gerekir. TBK m.124'te sayılan bazı hallerde süre verilmesine gerek kalmayabilir. Bu nedenle ihtarname aşaması atlanmamalıdır.
Arsa Sahibinin Başlıca Talep Kalemleri
Menfi Zarar Nedir? Arsa Sahibi Hangi Zararları Bu Kapsamda İster?
Kısa cevap: Menfi (olumsuz) zarar, sözleşme hiç yapılmamış olsaydı arsa sahibinin uğramayacağı zarardır. Yüklenicinin kusuruyla sözleşme sona erdiğinde bu zararın giderilmesi istenebilir.
Sözleşmeye güvenerek katlanılan kayıplar menfi zarar sayılır. Yargıtay uygulamasında, yüklenicinin kusuruyla biten eser sözleşmelerinde arsa sahibinin uğradığı menfi zararlar arasında şu kalemler kabul edilmektedir:
- Arsada bulunan ve yüklenici tarafından yıkılan binanın objektif değeri,
- Yıkım nedeniyle elde edilemeyen kira gelirleri,
- Enkazın kaldırılması için yapılan masraf,
- Sözleşmede kararlaştırılmışsa, inşaat süresince arsa sahibinin oturacağı evin kira bedeli.
ℹ️ Menfi Zarar ile Müspet Zarar Birlikte İstenmez
Müspet zarar, sözleşme gereği ifa edilseydi arsa sahibinin içinde bulunacağı durumu ifade eder. Menfi zarar ise sözleşme hiç yapılmasaydı içinde bulunulacak durumu esas alır. İkisi birlikte talep edilemediği için dava dilekçesindeki talep kurgusu baştan doğru yapılmalıdır.
Yıkılan Binanın Objektif Değeri ve Enkaz Kaldırma Bedeli İstenebilir mi?
Kısa cevap: Evet. Yüklenici arsadaki binayı yıkıp inşaatı yapmazsa binanın objektif değeri menfi zarar olarak istenebilir. Bina değeri ayrıca talep edilmemiş olsa bile, bu değerin kapsamında kalan enkaz kaldırma bedeli yükleniciden istenebilmektedir.
Enkaz konusu uygulamada sıkça gözden kaçar. Yıkım sonrası moloz yüklenici tarafından kaldırılmazsa arsa sahibi bu masrafa kendisi katlanmak zorunda kalır. Yüklenicinin kusuru varsa bu masraf menfi zarar kapsamında geri istenebilir.
Enkaz Kaldırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
- Kaldırma işleminin yapıldığı tarihteki mahalli piyasa rayiçleri esas alınır.
- Hesaplama, konusunda uzman bir bilirkişi kurulu tarafından yapılır; gerekirse mahallinde keşif yapılır.
- Fatura, hafriyat ve nakliye belgeleri ile ödeme dekontları ispatı güçlendirir.
Yıkılan Binadan Elde Edilemeyen Kira Geliri ve Kira Yardımı Talep Edilebilir mi?
Kısa cevap: Yüklenicinin kusuru varsa yıkılan binadan elde edilemeyen kira geliri menfi zarar kalemi olarak istenebilir. İnşaat süresince arsa sahibinin kirasının yüklenici tarafından ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmışsa kira yardımı da talep edilebilir.
Kira kaybı, eski binanın bağımsız bölümlerinden getirebileceği gelir esas alınarak hesaplanır. Uygulamada hesaplama dönemi olarak sözleşme tarihi ile dava tarihi arasındaki süre esas alınabilmektedir; somut olaya göre farklılık gösterebilir.
Kira gelirini ispat için şu belgeler önem taşır:
- Yıkılan binadaki kira sözleşmeleri ve tahsilat kayıtları,
- Kira gelirine ilişkin vergi beyanları,
- Bina ve bağımsız bölümlerin tapu ve yapı kayıtları,
- Bölgedeki emsal kira bedellerini gösteren araştırmalar.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Kira yardımı kalemi için sözleşmede, inşaat süresince arsa sahibinin oturacağı evin kirasının yüklenici tarafından ödeneceğine dair açık bir düzenleme aranır. Böyle bir hüküm yoksa bu kalem talep edilememektedir. Dava öncesinde sözleşmenin ilgili maddeleri mutlaka incelenmelidir.
Müteahhit Kusurluysa Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı İstenebilir mi?
Kısa cevap: Duruma göre değişir. Cezai şartın türü ve sözleşmenin feshedilme biçimi belirleyicidir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa, fesih halinde seçimlik nitelikteki cezai şart istenemez.
TBK m.179 ceza koşulunu üç türde düzenler. Sözleşmedeki ifadenin hangi türe girdiği, talebin kaderini belirler:
- Seçimlik ceza koşulu: Alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
- İfaya ekli ceza koşulu: Asıl borçla birlikte istenebilen cezadır; gecikme cezaları çoğunlukla bu türdendir.
- Dönme cezası: Borçlunun cezayı ödeyerek sözleşmeden dönmesine imkân verir.
Geriye etkili fesihte ifadan vazgeçildiği için ifaya ekli gecikme cezası talep edilemez. Bu ayrımı ayrıca ele aldığımız arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı yazımızda da bulabilirsiniz.
✅ Pratik Özet
Geriye etkili fesih: Gecikme cezası istenmez; menfi zarar istenebilir.
İleriye etkili fesih: Fesihten önceki dönem için gecikme tazminatı ve cezai şart değerlendirilebilir.
Seçimlik cezai şart: Sözleşmede aksine hüküm yoksa fesih halinde istenemez.
Menfi Zarar Nasıl İspatlanır? Bilirkişi ve Keşif Süreci
Kısa cevap: Menfi zarar kalemleri belge ve bilirkişi raporuyla ispatlanır. Mahkeme rayiç değerleri ve kira kaybını teknik bir bilirkişi kuruluna hesaplatır; gerekirse mahallinde keşif yapar.
Hesaplamanın gerekçeli ve denetime elverişli bir raporla yapılması önemlidir. Eksik incelemeye dayanan hükümler Yargıtay denetiminden geçemeyebilir. Bu yüzden kalemlerin her biri için belge ve delil hazırlığı baştan yapılmalıdır:
- Yıkım öncesi binaya ait tapu, yapı kaydı ve fotoğraflar,
- Yıkımın tarihini ve yapanı gösteren belediye kayıtları ya da tutanaklar,
- Enkaz kaldırma faturaları, hafriyat belgeleri ve ödeme dekontları,
- Kira sözleşmeleri, tahsilat ve vergi kayıtları,
- Sözleşme, ekleri ve yüklenici ile yapılan yazışmalar.
Dava Açmadan Önce Hangi Adımlar İzlenmeli?
Kısa cevap: Önce sözleşme ve tapu kaydı incelenir, deliller toplanır, yükleniciye ihtarname ile süre verilir. Ardından fesih türü belirlenir ve tüm talepler kalem kalem dava dilekçesine yazılır.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Talepleri baştan eksiksiz ileri sürmek önemlidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarına göre (1948/3 ve 2015/1 E., 2016/1 K.) bozmadan sonra ıslah yapılması kural olarak mümkün değildir. Dilekçede yer almayan bir kalem sonradan kolayca eklenemeyebilir.
✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?
Müteahhidin kusuru, arsa sahibine yalnızca fesih hakkı vermez; enkaz, kira kaybı ve diğer menfi zarar kalemlerini isteme imkânı da doğurabilir. Hangi kalemin hangi koşulda istenebileceği sözleşmenize ve inşaatın geldiği aşamaya göre değişir. Sözleşmenizi, tapu kaydınızı ve elinizdeki belgeleri iletişim sayfamız üzerinden Maya Avukatlık Bürosu'na iletebilir, dosyanızın hukuki değerlendirmesi için danışmanlık talep edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit binayı yıkıp inşaata başlamazsa arsa sahibi ne yapabilir?
Önce noter ihtarnamesiyle ek süre verilir. Süre sonunda ifa gerçekleşmezse sözleşmenin feshi ve menfi zararın giderimi için dava açılabilir. Enkaz bedeli, kira kaybı ve yıkılan binanın değeri açılacak davada talep edilebilecek kalemler arasındadır.
Menfi zarar ile müspet zarar arasındaki fark nedir?
Müspet zarar, sözleşme gereği ifa edilseydi arsa sahibinin içinde bulunacağı durumu esas alır. Menfi zarar ise sözleşme hiç yapılmasaydı uğranılmayacak zararı ifade eder. İkisi birlikte istenemez.
Yıkılan binanın kira geliri için hangi belgeler gerekir?
Kira sözleşmeleri, tahsilat dekontları, kira geliri beyanları, tapu ve yapı kayıtları ile emsal kira bedelleri başlıca delillerdir. Belge eksikse bilirkişi bölgedeki emsal kira bedellerini araştırabilir.
Enkaz kaldırma masrafını kendim yaptıysam müteahhitten isteyebilir miyim?
Yüklenicinin kusuru varsa kaldırma bedeli menfi zarar kapsamında istenebilir. Fatura, dekont ve hafriyat belgelerini saklamak ispatı kolaylaştırır. Bedel yargılamada, bilirkişi tarafından mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanır.
Müteahhit kusurluysa cezai şart her zaman istenebilir mi?
Hayır. Cezai şartın türü ve sözleşmenin feshedilme biçimi belirleyicidir. Seçimlik nitelikteki cezai şart, sözleşmede aksine hüküm yoksa fesih halinde istenemez. Geriye etkili fesihte ifaya ekli gecikme cezası da talep edilemez.
Arsa payı karşılığı inşaat davası hangi mahkemede açılır?
Bu uyuşmazlıklar genellikle asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Dava şartı arabuluculuğun aranıp aranmadığı uyuşmazlığın niteliğine göre değişir; dava açmadan önce kontrol edilmelidir.
Emsal Yargıtay Kararı
15. Hukuk Dairesi 2018/1752 E. , 2018/2834 K.
"İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ise de davalının temyiz dilekçesinin süresi içerisinde temyiz defterine kaydedilmediği ve temyiz harcının yatırılmadığı, davacının temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, Arsa Payı Karşılığı inşaat Yapım Sözleşmesi'nin davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi, tapu kaydındaki sözleşme şerhinin terkini, cezai şart alacağının tahsili, davalı yüklenicinin arsa üzerinde bulunup yıktığı binanın enkaz bedeli ile bu binadan elde etmekten mahrum kaldığı kira geliri alacakları ile menfi zararların giderimi istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine, tapı kaydında şerh bulunmadığından terkin talebinin reddine, ıslah da dikkate alınarak menfi zararla ilgili istem ve cezai şart alacağıyla ilgili talebin kısmen kabulüne dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Davalı vekili, mahkeme karar ve davacı vekilinin temyiz dilekçesinin kendisine usulüne uygun olarak tebliğ edildiği 22.09.2017 tarihinden sonra mahkemeye verdiği dilekçenin konu kısmında davacının temyiz dilekçesine cevap olduğunu belirttiği gibi dilekçe içeriğinde bozma istemi ve katılma yoluyla kararın temyiz edildiğine dair bir açıklık bulunmadığı, bu dilekçenin temyiz dilekçesi niteliğinde olduğu kabul edilse dahi sözkonusu dilekçenin temyiz defterine kayıtlı olmadığı ve temyiz harcı da yatırılmadığı ve bu arada temyiz süresi de geçtiğinden taleplerinin süre yönünden reddi gerekmiştir.
Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
2-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle sözleşmenin 11. maddesinde kararlaştırılanın dönme cezası olması halinde sözleşmeden dönenin davacı olması ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunmaması, TBK'nın 179/I. maddesindeki seçimlik ceza olduğunun kabulü halinde de bu cezai şartın sözleşmede aksine hüküm bulunmaması sebebiyle fesih halinde istenmesinin mümkün olmaması ve 04.02.1948 gün 1944/10 Esas 1948/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ve bu içtihadı birleştirme kararının değiştirilmesine gerek bulunmadığına dair 06.05.2016 gün 2015/1 Esas 2016/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararlarına göre bozmadan sonra ıslah yapılması mümkün değil ise de, davalı yüklenicinin yasal süresi içinde temyizinin bulunmamaması sebebiyle bozma nedeni yapılamıyacağının anlaşılmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
3-Davacı arsa sarihibi dava dilekçesinin 4/c maddesinde davalı yüklenicinin söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan 6 bağımsız bölümlü apartmanını sözleşme gereği yıktığı, inşaatı yapmadığı gibi molozları dahi kaldırmadığını kendisinin kaldırdığını ileri sürerek menfi zarar kapsamında molozların kaldırma bedeli ile aynı maddenin (e) bendi ikinci paragrafında yıkılan binada elde etmekten mahrum kaldığı kira gelirlerinin de tahsilini talep etmiştir.
Eser sözleşmesinin yüklenicinin kusuru ile feshedilmesi halinde arsa sahiplerinin uğradığı menfi zararlar arasında, arsada bulunan ve yüklenici tarafından yıkılan binanın objektif değeri ile bu yıkım nedeniyle elde edilemeyen kira gelirlerinin ve sözleşmede kararlaştırılmışsa inşaatın yapımı süresince yüklenicinin ödemeyi kabul ettiği arsa sahibinin oturacağı ev için ödediği kira bedelinin de bulunduğu Dairemizin yerleşik içtihatları ile kabul edilmekte ve uygulanmaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.02.1985 gün 1983/15-74 Esas, 1985/254 Karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 11.07.2005 gün 2004/5821 Esas, 2005/4163 Karar, 08.11.2010 gün 2009/3916 Esas, 2010/6057 Karar sayılı ilâmları). Davacının yıkılan binanın objektif değeri ile ilgili bir talebi bulunmadığı gibi, sözleşmede inşaat süresinde arsa sahibinin oturacağı evin kira parasının yüklenici tarafından ödeneceğine dair bir düzenleme yoktur.
Bu durumda mahkemece davacı yıkılan binanın objektif değerini talep etmemekle birlikte binanın objektif değeri kapsamında kalan enkazın kaldırılma bedeli ve yıkılan binadan elde etmekten mahrum kaldığı kira gelirini fesihte yüklenicinin kusurlu olması nedeniyle yükleniciden isteyebileceğinden konusunda uzman yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle gerekirse mahallinde keşif de yapılarak davacının enkazı kaldırdığını ileri sürdüğü tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile enkaz kaldırma bedeli ile sözleşme tarihinden dava tarihine kadar davacının yıkılan binadan elde etmekten mahrum kaldığı kira geliri konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak davacının talebi de gözönünde tutulmak suretiyle hesaplanacak bu miktarların da menfi zarar kapsamında yükleniciden tahsiline karar verilmesi yerine bu husus gözden kaçırılıp eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının taleplerinin süre yönünden reddine, 2. bent uyarınca davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 3. bende göre kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 03.07.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yazının sonuna geldiniz. Yazımızı beğendiğinizi umuyoruz.
Bu yazıyla ilgili veya başka herhangi bir hukuki sorunuzda tarafımızla iletişime geçmekten çekinmeyiniz. Mesajınızı bekliyoruz.
Maya Avukatlık Bürosu
© 2017- 2026
Maya Avukatlık Bürosu.
Tüm hakları saklıdır.