İçindekiler

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
• Villa/Daire Teslimi ve İskân Sorunu
• Sözleşmenin Feshi: İleriye Etkili mi, Geriye Etkili mi?
• Geriye Etkili Fesihte Gecikme Tazminatı İstenebilir mi?
• Cezai Şartın Hukuki Niteliği: Müspet Zarar
• İskân Ruhsatı Olmadan Fiilen Teslim: Ne Anlama Gelir?
• Arsa Sahipleri Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapmalı?
• Sıkça Sorulan Sorular
• Emsal Yargıtay Kararı

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Sözleşmenin geriye etkili feshedildiği (dönme uygulanan) bölüm için gecikme/kira tazminatı ya da cezai şart talep edilemez. Çünkü bu tazminat, ifanın gerçekleşmesine bağlı bir haktır; sözleşmeden dönüldüğünde ifadan da vazgeçilmiş sayılır.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Müteahhidinizin inşaata başlamaması veya iskân almaması, tazminat hakkınızın otomatik olarak korunduğu anlamına gelmez. Fesih türünüzü doğru belirlemek, hak kaybı yaşamamanın ilk adımıdır. Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçerek durumunuzu birlikte değerlendirebiliriz.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07.01.2026 T. 2025/3524 E. 2026/43 K.

Dairemizin 03.07.2025 tarihli ve 2025/1721 Esas, 2025/2744 Karar sayılı kararına karşı davalılar ... mirasçıları ... ve ... ile ... İş Geliştirme Ticaret Anonim Şirketi (eski unvanı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi (birleşme yolu ile devralınan ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi)) vekili Avukat ... tarafından süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmakla; yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler arasında 31.10.2005 tarihinde Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme kapsamında ... İli, ..... İlçesi, ..., 27576 ada, 1 parsel üzerine çok katlı yapıların ve 27574 ada, 1-14 parsel ile 27575 ada, 1-14 parsel sayılı taşınmazlar üzerine ise villa inşa edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme süresinin 50 ay olarak belirlendiğini, davalı yüklenicilerin 31.12.2009 tarihine kadar sözleşme konusu inşaatı iskân ruhsatları alınmış olarak davacılara teslim etmelerinin gerektiğini, ancak davalı yüklenicilerin çok katlı bina inşaatını gecikme ile tamamlamalarına rağmen villa inşaatlarına hiç başlamadıklarını, villaların projelerinin belediyeye verilmediğini, yapı ruhsatlarının alınmadığını belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin villa yapımına ilişkin ... İli, ... İlçesi, ..., 27574 ada, 1-14 parsel ile 27575 ada, 1-14 parsel sayılı taşınmazlar yönünden feshine, sözleşme kapsamında yüklenicinin gecikmesi nedeniyle oluşan 100.000,00 USD gecikme tazminatı ile 20.000,00 TL cezai şart ile karşılanmayan zararın davalılardan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (devralınan davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi) ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi ihlal ettiklerini ve inşaat yapımının gecikmesine neden olduklarını, ekonomik kriz nedeniyle de gecikmeler olduğunu, gecikmelerin davacılara ihtarname ile bildirildiğini, sözleşmenin villalara ilişkin kısmının durdurulduğunu, bu durumun bilinmesine rağmen davacı arsa sahiplerince herhangi bir tasarrufta bulunulmadığını, davacı arsa sahiplerinin villa sayısını düşürmek istediklerini, davalı yüklenicilere sözleşmede bulunmayan ilave yükümlülükler getirmek istediklerini, iskân ruhsatı alınmamasının da davacı arsa sahiplerinin projeye aykırı taleplerde bulunmaları olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 09.12.2014 tarihli kararı ile davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler arasında 31.10.2005 tarihinde Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında ... İli, ... İlçesi, ..., 27576 ada, 1 parsel üzerine çok katlı yapıların ve 27574 ada, 1-14 parsel ile 27575 ada, 1-14 parsel sayılı taşınmazlar üzerine ise villa inşa edilmesinin kararlaştırıldığı, villa yapılacak taşınmazlara ilişkin davalı yüklenicilerin ruhsat başvurusunda bulunmadıkları, yol kotu, aplikasyon, çap gibi belgelerin alındığı, yapı ruhsatlarının düzenlenmediği, alınan bilirkişi raporuna göre sözleşme imzalanma tarihine belirlenen 50 aylık sürenin 31.12.2009 tarihinde dolduğu, villaların inşaat ruhsatlarının alınmadığı, çok katlı taşınmazlarla ilgili sözleşmenin feshedilmediği, bu taşınmazlar yönünden cezai şart istenilmesinin mümkün olmadığı, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin villalara ilişkin kısmının feshini istemekte haklı oldukları ve villalar yönünden fesih tarihine kadar cezai şart istenilebileceği, davalı ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin birleşme yolu ile davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi'ne katıldığı, taraf ehliyetinin kalmadığı, davalı yüklenicilerin taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan villa yapımına ilişkin sözleşme hükümlerini kusurları ile yerine getirmedikleri gerekçesiyle davalı ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi yönünden taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine, taraflar arasında imzalanan 31.10.2005 tarihli sözleşmenin 14 adet villa yönünden feshine, 601.600,00 USD'nin davalılardan alınmasına, cezayı aşan zarar talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.1. Mahkemenin 09.12.2014 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili ile davalılar ... mirasçıları ... ve ... ile davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2016 tarihli kararı ile taraflar arasındaki 31.10.2005 tarihli sözleşmenin villa yapımına ilişkin kısımlarla ilgili olarak geriye etkili feshedilmesi nedeniyle temyiz isteminde bulunan davalıların tüm, davacılar vekilinin ise diğer temyiz itirazlarının reddine, davalı ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin yargılama sırasında devredildiği, hak ve borçlarından sorumluluğunun birleştiği davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi'ne geçtiği, bu davalı yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesinin gerektiği, taraf ehliyeti nedeniyle reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı, yargılama gideri ve vekalet ücretinin kabul ve ret oranına göre hesaplanarak hükümde açıkça yazılması gerekirken bu hususa riayet edilmemesinin hatalı olduğu, davacının talepleri arasında yer alan tapuya şerh edilen sözleşmeye ilişkin şerhin kaldırılması talebi hakkında olumlu ya da olumsuz herhangi bir karar verilmemiş olduğu, hüküm fıkrasında yabancı para üzerinden hesaplanan gecikme tazminatına karar verilmesine rağmen rayicin kur türünün ne olduğunun gösterilmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

1.2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2016 tarihli bozma ilamına karşı davacılar vekili ile davalılar ... mirasçıları ... ve ... ile davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi vekili tarafından karar düzeltme talebinde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2019 tarihli kararı ile taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 16.1 ve 16.2 maddelerine göre teslimin, yapı kullanma izin belgesi alınması koşuluna bağlandığı, fiilen teslim edilmiş olsa dahi arsa sahibinin fiilen teslim aldığı bağımsız bölümlerin kendisi kullanarak ya da kiraya vererek ekonomik yarar sağlamadığı sürece davalı yüklenicilerin gecikme tazminatı sorumluluğunun devam edeceği, arsa sahiplerinin sözleşme kapsamında kendilerine düşen daireleri fiilen teslim alıp oturmak suretiyle kullanmaları ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlamaları veya teslimi gereken tarihten sonra dava tarihinden önce satmaları halinde yapı kullanma izin belgesi alınmamış olsa da satım tarihinden ya da ekonomik yarar sağlama tarihinden veya fiili kullanım tarihinden sonraki dönem için gecikme tazminatı istemelerinin mümkün olmadığı gerekçesiyle mahkemece dava tarihinden önce arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümleri tapuda satıp satmadıkları, fiilen kullanmak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlayıp sağlamadıkları tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmek üzere kararın davacılar ve karar düzeltme talebinde bulunan davalı yüklenici şirketler ve davalı gerçek kişi mirasçıları yararına bozulmasına karar verilmiştir.

2.1. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler arasında 31.10.2005 tarihinde Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında ... İli, ... İlçesi, ..., 27576 ada, 1 parsel üzerine çok katlı yapıların ve 27574 ada, 1-14 parsel ile 27575 ada, 1-14 parsel sayılı taşınmazlar üzerine ise villa inşa edilmesinin kararlaştırıldığı, villa yapılacak taşınmazlara ilişkin davalı yüklenicilerin ruhsat başvurusunda bulunmadıkları, yol kotu, aplikasyon, çap gibi belgelerin alındığı, yapı ruhsatlarının düzenlenmediği, alınan bilirkişi raporuna göre sözleşme imzalanma tarihine belirlenen 50 aylık sürenin 31.12.2009 tarihinde dolduğu, villaların inşaat ruhsatlarının alınmadığı, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin villalara ilişkin kısmının feshini istemekte haklı oldukları, dosya kapsamında ve Yargıtay bozma ilamına uygun olarak düzenlenen rapora göre davacılara devri gereken bağımsız bölümler için talep edilebilecek gecikme tazminatının sözleşmenin 16.1 ve 16.4 maddelerine göre 565.71,96 USD olduğu, davacıların gecikme tazminatını aşan zarara ilişkin taleplerinin daire ve villaların kira bedellerinin aylık 1.000,00 USD'den fazla olamayacağından yerinde olmadığı, yargılama sırasında davalı ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nin birleşme yolu ile davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi'ne katıldığı, bu davalı dışındaki davalı yüklenicilerin taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan villa yapımına ilişkin sözleşme hükümlerini kusurları ile yerine getirmedikleri gerekçesiyle davalı ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi hakkında karar verilmesine yer olmadığına, gecikme cezasını aşan zarar talebinin reddine ilişkin kararın kesinleşmesi nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, taraflar arasında imzalanan 31.10.2005 tarihli sözleşmenin 14 adet villa yönünden feshine ve bu parseller üzerine konulan 5 yıl süreli sözleşme şerhinin kaldırılmasına, dava öncesinde davalılar yönünden temerrüt koşullarının oluşmaması nedeniyle 14 villa ve 80 daire yönünden hesaplanan 565.511,59 USD gecikme tazminatının fiili ödeme tarihindeki kur üzerinden TCMB'nin USD'nin bir yıllık mevduatına uyguladığı faiz ile birlikte davalılar ... mirasçıları ... ve ..., davalı ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi ve ...'nden alınmasına karar verilmiştir.

2.2. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine dairemizin 03.07.2025 tarihli kararı ile alınan bilirkişi raporuna göre kararın yerinde olduğu gerekçesiyle davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, mahkemece gecikme tazminatına ilişkin harç alındığı ancak sözleşmenin feshi nedeniyle alınan harcın bulunmadığı, ayrıca davacılar yararına sözleşmenin feshine ilişkin hüküm yönünden vekalet ücretine hükmedilmediği gerekçesiyle kararın bozulmasına, ancak belirtilen hataların yeniden yargılama yapılmasını gerektirmemesi nedeniyle kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

Davalılar vekili karar düzeltme dilekçesinde; arsa sahipleri ile yükleniciler arasında imzalanan sözleşme uyarınca davacı arsa sahiplerine çok katlı yapılardan 80 bağımsız bölüm ile villalardan ise 14 bağımsız bölümün verileceğini, teslim tarihinin 31.12.2009 olduğunu, çok katlı yapılarda bulunan 80 bağımsız bölümün 01.04.2010 tarihinde teslim edildiğini, A blok için 2011 yılı Haziran ayında iskân ruhsatı alındığını, B ve C bloklar için ise 2019 yılı Haziran ayında yapı kayıt belgesi alındığını, Yargıtay'ın yerleşik görüşünün arsa sahiplerinin iskân ruhsatı alınmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanmalarının mümkün olmadığı ve teslimden kaçınabilecekleri şeklinde olduğunu ancak dava konusu sözleşme kapsamındaki bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine fiilen teslim edildiğini, 01.04.2010 tarihi itibari ile daha önce teslim edilenlerle birlikte bağımsız bölümlerin arsa sahiplerinin kullanımına bırakıldığını ve böylelikle teslim edilen bağımsız bölüm sayısının 80 olduğunu, iskân ruhsatının bulunmamasının bağımsız bölümlerin kullanılmasına ya da arsa sahiplerinin tasarrufta bulunmasına engel olmadığını, taşınmazların bulunduğu yerdeki site yönetiminin cevabına göre A1-4 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibi ... tarafından, A2-4 no.lu bağımsız bağımsız bölümün ise arsa sahibi ... tarafından 10.06.2010 tarihinden itibaren satış ofisi olarak kullanıldığını, kullanıma hazır halde teslim edilen bağımsız bölümler nedeniyle arsa sahiplerinin herhangi bir zararının bulunmadığını, teslim sonrası dönem için ise gecikme tazminatına hükmedilmesinin yerinde olmadığını, bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edildiği tarih ile dava tarihi arasında kısa bir süre bulunduğunu, süresinde teslim yapılmış olsa bile mevcut durum dikkate alındığında arsa sahiplerinin taşınmazlarda hemen kazandırıcı tasarrufta bulunmalarının mümkün olmadığını, arsa sahiplerinin dahi kazandırıcı tasarrufta bulunmadığı taşınmazlar yönünden gecikme cezasına hükmedilmesinin hakkaniyetli olmayacağını, arsa sahipleri iskân ruhsatı bulunmayan ancak fiilen teslim edilen taşınmazlarda kira ve benzeri şekilde kazandırıcı işlem yaptıklarını, fiili teslim sonrasında arsa sahiplerinin oluşan bir zararının da bulunmadığını, mahkemece villalar yönünden geriye ya da ileriye etkili olduğu belirtilmeksizin fesih kararı verildiğini, ancak bozma ilamı ile feshin geriye etkili olduğunun tespit edildiğini, geriye etkili fesih halinde sözleşmeden baştan itibaren dönüldüğünden arsa sahiplerinin gecikme tazminatı talebinde bulunmalarının mümkün olmadığını, bu yöndeki temyiz sebeplerinin incelenmesinin gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen geriye etkili feshi, gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

1.1. Arsa sahipleri ... ve ... ile yükleniciler ... Pazarlama ve Sanayi Anonim Şirketi, ..., ... ve ... Otomotiv Turizm İnşaat ... Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında ... İli, ... İlçesi, ..., 27574 ada, 1 - 14... ada, 1 - 14 villa parselleri ile 27576 ada, 1 parsel çok katlı daire parseli ile ilgili olarak Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 16.1 maddesi ile bağımsız bölümlerin süresinde iskân ruhsatı (yapı kullanım izin belgesi) alınmadığı takdirde yüklenici tarafından arsa sahiplerine ait olarak her bir bağımsız bölüm için 1.000,00 USD gecikme cezası ödenmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşme kapsamında yükleniciler tarafından çok katlı daire parseli ile ilgili edim iskân ruhsatı (yapı kullanım izni alınması) dışında yerine getirilmiş, villa parselleri ile ilgili edim ise yerine getirilmemiştir.

Kapatılan Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2016 tarih, 2015/4340 E., 2016/3667 K. sayılı ilamında''özellikle taraflar arasındaki 31.10.2019 gününü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 275 74... ila 14 arası ve 275 75... ila 14 arası parsel sayılı taşınmazlarla ilgili kısmı yönünden geriye etkili şekilde fesh edildiğinin anlaşılmasına göre'' denilmek sureti ile bu villalara ilişkin sözleşmenin geriye etkili olarak fesh edildiği kabul edilmiştir.

1.2. Sözleşmede yer alan gecikme nedenine dayalı kira tazminatı ödenmesine ilişkin cezai şart müspet zarar kapsamındadır. Müspet zarar ise, sözleşme feshedilmediği ve ifa ile sonuçlandığı takdirde talep edilebilecektir.

1.3. Somut uyuşmazlıkta kararlaştırılan cezai şart ifanın geciktirilmesi halinde ifaya ekli olarak kararlaştırılan bir şart olup sözleşmenin geriye etkili feshi halinde ifadan vazgeçildiğinden gecikme cezası istenemeyecektir. Mahkemece taraflar arasında imzalanan sözleşmenin villa parsellerine ilişkin kısmı geriye etkili olarak feshedildiği halde ifa ile birlikte ve sözleşme feshedilmediği sürece istenilebilecek müspet zarar niteliğinde olan kira kaybı tazminatına hükmedilmesi hatalı olmuş, karar düzeltme talebi bu yönüyle haklı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.

2.1. Diğer yandan Dairemizin 21.02.2019 tarihli kararı ile mahkemece dava tarihinden önce arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümleri tapuda satıp satmadıkları, fiilen kullanmak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlayıp sağlamadıkları tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek mahkeme kararı bozulmuştur. Bozma kararı uyarınca resmi kurumlardan elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerine ait bilgiler ile site yönetiminden aidat ödemelerine ilişkin belgeler dosya kapsamına getirilmiş ancak sözleşme kapsamında arsa sahiplerine ait olması kararlaştırılan her bir daire yönünden fiilen teslim edilmiş sayılıp sayılmayacağı yönünde denetime elverişli, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmamış, mahkeme kararında da bu hususa ilişkin gerekli açıklamalar yapılmamıştır.

2.2. Mahkemece, uyulmasına karar verilen bozma ilamı içeriği dikkate alınarak sözleşme kapsamında arsa sahiplerine ait olması kararlaştırılan her bir daire yönünden dava tarihinden önce fiili teslimin gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti hususunda tüm belgeler, abonelik kayıtları, site aidat ödemelerine ilişkin yazı ve ekli listeler incelenerek, denetime elverişli, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alarak oluşacak sonuca göre gerekli değerlendirme yapılmak suretiyle sözleşmenin çoklu katlara ilişkin kısmı yönünden gecikme (kira) tazminatı koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirerek karar verilmesi gerekirken, bozma ilamına uyulmasına rağmen gerekleri tam olarak yerine getirilmeksizin verilen karar hatalı olmuş, bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Yukarıda (2) ve (3) numaralı bentlerde yazılı bulunan nedenlerle davalı yükleniciler vekilinin karar düzeltme isteminin KABULÜ ile dairemizin 03.07.2025 tarihli ve 2025/1721 Esas, 2025/2744 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA ve mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcı ve karar düzeltme harcının istek halinde ilgisine iadesine,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,

07.01.2026 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.