Kira Sözleşmesinde Yapılan Masrafların Bağışlanmış Sayılacağı Hükmü ve Hukuki Geçerliliği

📋 İÇİNDEKİLER

1. Kiracının Yaptığı Masraf Türleri Nelerdir?
2. Sözleşmedeki "Masraflar Bağışlanmış Sayılır" Hükmü Geçerli mi?
3. Sözleşmede Masraflarla İlgili Hüküm Yoksa Ne Olur?
4. Masraf İadesi Talebinde Hukuki Süreç Nasıl İşler?
5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

ℹ️ Bilgi Notu: Hukuki Tanımlar

• Zorunlu Masraflar: Kiralanan yerin kullanılabilmesi veya yok olmasını önlemek için yapılması şart olan masraflardır (Örn: Çöken çatının onarılması).
• Faydalı Masraflar: Taşınmazın değerini, kullanım amacını ve kalitesini artıran, mülk sahibinin de yararına olan iyileştirmelerdir (Örn: Doğalgaz tesisatı döşenmesi, zemin kaplaması).
• Lüks Masraflar: Sadece kiracının kendi kişisel zevkine veya spesifik ticari konseptine hitap eden, taşınmazın genel değerini objektif olarak artırmayan masraflardır (Örn: Lüks bir şömine, özel tasarım aydınlatmalar).

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Eğer imzaladığınız kira sözleşmesinde veya ek şartnamede, yaptığınız masrafların ve iyileştirmelerin kiraya verene bağışlanacağına dair açık bir hüküm varsa; sözleşme sonunda bu iyileştirmeler için mülk sahibinden hiçbir hak veya tazminat talep edemezsiniz. Bu nedenle özellikle yüksek bütçeli ticari kiralama süreçlerinde, sözleşmelerin alanında uzman bir avukat tarafından hazırlanması hayati önem taşır.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira sözleşmeleri, sadece bir mekanı kullanma hakkı değil, aynı zamanda ciddi mali yatırımların da hukuki zeminidir. Özellikle işyeri kiralamalarında yüz binlerce liralık yatırımın çöpe gitmemesi için, sözleşmelerin imza aşamasında detaylıca incelenmesi gerekir. Taraflar arası hak kayıplarını önlemek ve profesyonel hukuki danışmanlık almak için Maya Avukatlık Bürosu ekibiyle hemen iletişime geçebilirsiniz.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 23.09.2025 T. 2025/255 E. 2025/4260 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkili ... şirketinin, mülkiyeti davalı İdareye ait olan dava konusu taşınmazı, 01.04.2002 tarihinde çay bahçesi tesisi olarak işletmek amacıyla kiraladığını, kiralama sonrası kiralanana yaklaşık 400.000,00 USD karşılığı masraf yapıldığını, tesisin bu günkü haline (eski ağaçlar hariç) müvekkili şirket tarafından getirildiğini, 2011 yılında kiralananın yeniden ihaleye çıkarıldığını ve diğer müvekkili ... şirketinin ihaleyi alarak davalı ile 15.06.2011 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, her iki müvekkil şirketin de sahibinin aynı kişi olduğunu, kiralanana şu an üzerinde bulunan 600 m² kapalı alanı olan bina ve müştemilatı, tüm çevre düzenlemesi, ihata duvarı, dolgular, çocuk parkı, çay bahçesi ve takriben 4.000 m² yer döşemesi, çevre düzenlemesi için zemin dolgusu gibi iyileştirmeler yapıldığını, kira sözleşmesinde tesise yapılan herhangi bir yatırım, tadilat, inşaat hususlarındaki maliyetin kime ait olacağına dair bir hüküm bulunmadığını, sadece (6.) maddede değişiklik ve tadilat yapılmasının davalının iznine bağlandığını, sözleşmeye göre davacının tesise yaptığı inşaat, tadilat ve benzeri yatırımlara dair uyuşmazlığın mevzuata göre çözülmesi gerektiğini ileri sürerek; yapılmış işlerin bedelinin, sözleşme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 26.02.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini 573.403,00 TL 'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, mülkiyeti müvekkiline ait olan aile çay bahçesinin 30.05.2002 tarihli kira sözleşmesi ile önce davacı ... şirketine kiraya verildiğini, bu davacının 20.12.2010 tarihli ve 14631/17309 kayıt nolu dilekçe ile 31.12.2010 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilmesini talep ettiğini, akabinde 23.12.2010 tarihli encümen kararı ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, daha sonra 10.02.2011 tarihli ve 2011/371 sayılı encümen kararı ile söz konusu yerin 2886 sayılı Kanun'un 51. maddesine göre 3 yıllığına ihale edilmesine karar verildiğini ve 22.03.2011 tarihli ve 2011/813 sayılı encümen kararı ile de 3 yıllığına diğer davacı şirkete kiraya verildiğini, her iki kira sözleşmesininde de 45 maddelik şartname aynen kabul edilerek imzalandığını, şartnamenin (15.) maddesinde kiracı tarafından yapılacak her türlü inşaat ve ilaveler ile ağaç veya iyileştirmelerin bağışlanmış sayılacağının ve sökülmeyeceğinin hüküm altına alındığını, bu hükmün davacılar tarafından kabul edildiğini, kiraya verilen taşınmazın halen tahliye edilmediğini, işyeri olarak faaliyetlerine devam ettiklerini, kira sözleşmesinin sonlandırılması neticesinde müvekkili tarafından tahliye işlemelerine başlandığını ancak henüz tahliyenin gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 12.04.2016 tarihli kararıyla; davanın kabulüne 573.403,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 06.06.2017 tarihli ilamla; taraflar arasında imzalanan şartnamelerin (15.) maddesinde yer alan hüküm doğrultusunda kiraya verenin bir kısım imalatlardan sorumlu tutulamayacağı, bilirkişi raporlarından imalatların hangisinin bu madde kapsamında kaldığının belirlenmediği, imalatlar davalı tarafından benimsendiğinden sözleşme maddeleri kapsamı dışında kalan imalatlar ölçüsünde davacının tazminat talebinde bulunabileceği, Mahkemece bilirkişilerden ek rapor alınıp gerekirse yeniden keşif yapılarak, davacı tarafından yapılıp şartnamenin 15. maddesi kapsamı dışında kalan ve kiralanan taşınmazda bulunan tadilatlardan faydalı veya zorunlu masraf niteliğinde olanların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşürülmüş bedellerinin tesbiti ile kiraya veren davalının bu tadilatlar dolayısıyla zenginleşip zenginleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre faydalı ve zorunlu masraflarla ilgili bir karar verilmesi gerektiği, ayrıca dava konusu taşınmaza yapılan tadilatların davacı şirketlerden hangisi tarafından yapıldığı tespit edilerek tazminat talebinin buna göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin 12.03.2020 tarihli kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davacı ... şirketinin 2003 yılında yaptığı imalat bedellerinin 186.344,83 TL, denkleştirici adalet ilkesi gereği yapılan hesaba göre davacının dava tarihi itibariyle talep edeceği alacak tutarının 498.548,37 TL olduğu; davacı ... şirketinin ise 2011 yılında yapmış olduğu harcamaların bedelinin 94.736,64 TL, denkleştirici adalet ilkesi gereği yapılan hesaba göre dava tarihi itibariyle talep edebileceği alacak tutarının ise 125.189,29 TL olduğu belirtilerek, davanın kabulüne karar verilmiş; verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Dairece verilen 18.01.2021 tarihli ilamla; bozma gereklerinin tam olarak yerine getirilmediğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

4. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından yapılan iyileştirme ve katkıların hangilerinin şartnamenin (15.) maddesi kapsamında kaldığı, hangilerinin ise faydalı ve zorunlu imalat niteliğinde olduğunun tespiti gerektiği, taşınmazın yanmış olması nedeniyle yeniden keşif yapılmasının mümkün olmadığı, alınan bilirkişi raporunda dosya kapsamına giren tüm tespit ve bilirkişi raporları göz önünde bulundurularak değerlendirme yapıldığı, raporlar arasında çelişki bulunmadığı, buna göre davacıların dava konusu kiralanana yaptığı tüm iyileştirme, katkı ve onarımların, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi şartnamesinin (15.) maddesi kapsamında bağış niteliğinde olduğu, zorunlu ve faydalı imalattan söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun tarafsız hazırlanmadığı gibi itirazlarınıda karşılamadığını, tahliye sonrası çıkan yangın nedeniyle kiralananda keşif yapma imkanının bulunmadığını, bu nedenle de dava konusu olan binaların “zorunlu” olup olmadığının yeri ve binaları görmemiş bir bilirkişi heyetince değerlendirilmiş olmasının muhakeme usulüne aykırı olduğunu, ancak davanın esas delilinin keşif olduğunu, dava konusu yeri ve binaları gören önceki bilirkişilerin, davacı şirketlerin yapmış olduğu binaların tamamının “asli-temel-zorunlu” mahiyet taşıdığını tespit ettiklerini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin davalı kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, davacılar tarafından imzalanan her iki sözleşmenin eki niteliğinde olduğu kabul edilen şartnamenin (15.) maddesiyle; kiracının kendiliğinden yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler ve bağ bahçe bostan gibi yerlerde ekilmiş, dikilmiş veya aşı yapılarak iyileştiren ağaçların bağışlanmış sayılacağı ve sökülemeyeceğinin kararlaştırıldığı, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında ise talep edilen imalatların ilgili madde kapsamında kaldığının belirlendiği anlaşılmakla; davacılar vekilinin temyiz isteminin reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.