İçindekiler

• Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Tapu İptaline Neden Olur mu?
• Tapu Sicilinde İyiniyet Nasıl Korunur? (TMK m. 1023-1024)
• Vekilden Satın Alan Üçüncü Kişi Ne Zaman Kötüniyetli Sayılır?
• Hangi Emareler Alıcının Kötüniyetli Olduğunu Gösterir?
• Vekilin Sadakat ve Özen Borcu Nasıl İspatlanır?
• Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
• Bu Davalarda Zamanaşımı Süresi Var mı?
• Mağdur Olan Vekâlet Vereni Ne Yapmalı?
• Sıkça Sorulan Sorular
• Emsal Yargıtay Kararı

ℹ️ Kanun Metni

TMK m. 1023: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."

TMK m. 1024: "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur."

✅ Mahkemelerin Öncelikle Değerlendirdiği Kriter

Bu emarelerden birden fazlasının birlikte gerçekleşmesi, alıcının kötüniyetli olduğu yönündeki kanaati güçlendirir. Tek bir emare çoğu zaman yeterli görülmez; mahkeme, olayın bütününü değerlendirir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali talebi, yolsuz tescile dayandığından zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak taşınmaz gerçekten iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse iptal artık mümkün olmayabilir; bu durumda vekile karşı açılacak tazminat talebi, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel zamanaşımı sürelerine tabi olur. Bu nedenle harekete geçmekte gecikmemek belirleyicidir.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Vekâlet ilişkisinin kötüye kullanıldığından şüpheleniyorsanız, taşınmazın tekrar el değiştirmesini önlemek için hızlı hareket etmek büyük önem taşır. Maya Avukatlık Bürosu, tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin dosyanızı değerlendirebilir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 08.04.2026 T. 2025/4452 E. 2026/2750 K.

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili; davacının Ürdün vatandaşı olduğunu, tatil için ...ya geldiğinde burada ev almaya karar verdiğini, bu sebeple de ... isimli emlak ofisinin sahibi ... ile bu şekilde tanıştıklarını, davalı ...'ın davacının güvenini kazandığını, uygun ev bulunduğunda alınması, tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi, davacının ülkesine dönmesinden sonra evle ilgili işlerin yapılması için davacıyı ikna etmesi ile 10.06.2016 tarihinde davalıya vekalet verdiğini, davacı ülkesine dönerken davalı ...'a kapora olarak kullanılmak üzere 7.000 USD bıraktığını, davacıya uygun bir daire bulduğunu ve davacı tarafından paranın EFT ile gönderilmesi ile 20.10.2016 tarihinde ... ili, ...ilçesi, ...Mah. 640 ada, 2 parsel A blok no: 43 sayılı bağımsız bölümün davacı adına tescil edildiğini, davacı ülkesinde iken davalının evi kiraya verdiğini, kira bedellerini davacıya gönderdiğini, taşınmazın satıldıktan sonrasında dahi kira bedellerinin gönderilmeye devam ettiğini, 2018 yılını Haziran ayında davacının eşi ile birlikte ...ya tatile geldiklerini ancak evde kiracı olduğu için davalı ile görüşmeleri sonucunda kiracıların evden gitmesi ile tatillerini evlerinde geçirdikleri için davalıdan şüphelenmediklerini, 14.06.2019 tarihinde yine ...da tatil planı yaptıklarını davalıya geliş tarihinden 2-3 hafta önce geliş tarihlerini haber verdiklerini, 13.06.2019 tarihinde davalının kendisine whatsapp ile borçları olması sebebiyle evi 3. kişilere devrettiğini, işlerin planladığı gibi gitmediğinden taşınmaz üzerinde ipotek ve hacizler olduğunu davacının iki ay içerisinde bunları ödeyerek taşınmazı alabileceğini, kendisinin kaçmaktan başka çaresinin olmadığını söylediğini, tapuda yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazın davacıdan habersiz önce 14.12.2017 tarihinde davalı ...'a, kısa bir süre sonra da 21.02.2018 tarihinde davalı ...'e ve son olarak da 02.08.2018 tarihinde ...ın yetkilisi olduğu davalı ...Otelcilik Turizm Ticaret ve Sanayi Ltd. Şti.'ye devredildiğini öğrendiğini, ... ile yapılan telefon görüşmesinde durumu ikrar ettiğini, ...ile arkadaş olduklarını, ...ın araba almayı planladığını, kredi çektikten sonra 3 ay sonra krediyi kapatacağını vaat etmesi ile bu işlemleri yaptığını, ev için herhangi bir bedel ödemediğini, kendisinin de ... tarafından kandırıldığını, kredi borçlarının kapatılacağını söylemesi üzerine taşınmazı davalı ...Otelcilik Şirketine bedelsiz devrettiğini söylediğini, davalılar ile yapılan görüşmelerden sonra hepsinin bu durumu doğruladığını ...tarafından kandırıldıklarını, kendilerinin ...ın işlediği suçlarla bağlantılarının olmadıklarını söylediklerini, ev 3. kişilere devir edildikten sonra dahi ...ın davacının durumu anlamaması için kira bedelini davacıya göndermeye devam ettiğini, bu durumun davalıların amacını gösterdiğini, davalı ...'ın ...Şirketi vekili sıfatıyla dava dışı ... ...şahitliğinde üçüncü bir şahısla 27.05.2019 tarihli satış sözleşmesi yaptığını, bu şahıstan da 30.000,00 TL para aldığını öğrendiklerini, ...Şirketi yetkilisinin de bu sözleşmeden haberdar olduklarını, şuan taşınmazın ... ve ...'ın çekmiş olduğunu krediden kaynaklanan ipotek şerhi ve son malik davalı ...Otelcilik Tur. Tic. San. Ltd. Şti. kendi kira borcundan kaynaklanan toplamda 30.000,00 Euro ve faizleri ile iki adet haciz şerhi bulunduğunu, kendisiyle hiç ilgisi olmayan bu borçları ödemek zorunda bırakılmaya çalışıldığını ileri sürerek davalı ...Otelcilik Turizm Tic. San. Ltd. Şti. adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına tescilini, olmadığı takdirde tazminat istemiştir.

Davalı ... vekili; dava konusu bağımsız bölümü 21.02.2018 tarihinde davalı ...' dan satın aldığını, davalının hiç bir şeklide davacı ...i tanımadığını, davalı ...'ı ise 5-6 yıldır kayınbiraderinin yakın arkadaşı olmasından dolayı arada bir balık tutmaya gitmelerinden dolayı tanıdığını, diğer davalı ...'ı da tanımadığını, ...Otelciliği ise iş yerinde 3 ay boyunca çalıştığından dolayı bildiğini, davalı ...'a güvendiği ve inandığı için 20.02.2018 tarihinde ...bankasından 120 ay vadeli konut kredisini çektiğini, kredi taksitlerini davalı ... ...'ın 1 sene boyunca düzenli şekilde ödediğini ancak sonrasında hiç ödemediğini, bu nedenlerden dolayı davacının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davasının reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davalı ... ile ...ın arkadaş oldukları, davalıların hepsinin aynı sektörde olup yakınlıklarının bulunduğu, davalı Şirketin dava konusu taşınmazı emaneten aldığının tanık beyanları ile sabit olduğu, davalıların birbirlerinin durumunu bilebilecek konumda oldukları ve haberdar olabilecekleri, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı davalarda akitte gösterilen bedel ile saptanan gerçek değer arasında fahiş fark bulunmasının vekalet görevinin kötüye kullanılmasına karine olduğu, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek bedelleri arasında misli fark bulunması dikkate alındığında vekil sıfatıyla hareket eden davalı ...'ın davacıya bu miktarda satış bedellerini ödediğine dair somut ve inandırıcı bir delil ibraz edemediği, dava konusu satışların birbiri ardına ve yakın tarihlerde yapıldığı, davalı Şirketin ipotekli bir taşınmazı gerçek olarak bu miktarda satın almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davalı vekilin vekalet görevini kullanırken gerekli özen ve sadakat yükümlüğüne uygun hareket etmediği, diğer davalıların da bu durumu bilen ve bilmesi gereken kişi konumunda bulunduğu, davalıların el birliği ve işbirliği içinde hareket ettikleri, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla dava konusu taşınmazın davalıların işbirliği içerisinde davacıdan alınan vekaletname ile devirlerinin yapıldığı, davalıların aynı iş kolunda çalıştıkları, taşınmaz bedelinin ödendiğine ilişkin dosyaya sunulan bir delil bulunmadığı, istinaf edenin sıfatı ve istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir husus bulunmadığından davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353-1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı 32.245,73 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...'dan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 08.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.