📌 İçindekiler

1. Yasal Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
2. Fiili Taksim (Eylemli Paylaşma) Kavramı
3. Fiili Taksim Önalım Hakkını Engeller mi?
4. Tarım Arazilerinde Güncel Tartışma: 5403 Sayılı Kanun'un Etkisi
5. Önalım Davasında İspat Yükü Kime Aittir?
6. Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
7. Sıkça Sorulan Sorular

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Payını devreden paydaşın zamanında kullandığı yerde hak iddia etmediği bilinen bir davacının, tapuda gerçekleşen satış nedeniyle sonradan önalım hakkını kullanmaya kalkışması, dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayabilir. Yargıtay içtihatlarına göre bu itiraz, davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınabilir.

ℹ️ Önemli Ayrıntı

2020 yılında yürürlüğe giren 7255 sayılı Kanun ile, daha önce sınırdaş (komşu) parsel maliklerine tanınmış olan önalım hakkı yürürlükten kaldırılmıştır. Bu değişiklik, yasa koyucunun tarım arazilerindeki önalım hakkına yaklaşımının zaman içinde geliştiğini göstermesi bakımından dikkat çekicidir.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Önalım hakkı ve fiili taksim itirazına ilişkin uyuşmazlıklar, delil değerlendirmesi ve güncel içtihat takibi gerektiren teknik konulardır. Taşınmazınızla ilgili somut durumun hukuki değerlendirmesi için Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 04.05.2026 T. 2026/2544 E. 2026/2430 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 3 79... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının 24.06.2021 tarihinde taşınmazda pay satın aldığını, müvekkiline bu satışın bildirilmediğini, müvekkilinin önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, tapuda davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, ayrıca satıştan önce davacıya teklif götürüldüğü için davacının satışı bildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın iç kısmında küçük çitler ile ve ekim yapılan ürün farklılıkları ve tanık beyanları ile kullanım alanlarına ayrılmış olduğu sabit görülmekle, fiili taksimin yapıldığı ve bu taksim neticesinde farklı kullanım alanlarına ayrılan taşınmazda davalı tarafın satın almış olduğu hisseye ilişkin fiili taksim itirazında haklı olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, mahallinde yapılan keşif, düzenlenen bilirkişi raporu ve dinlenen tanık beyanları dikkate alındığında, fiili taksim ispatlanmış olduğu, İlk Derece Mahkemesince taşınmazda fiili paylaşım bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde görüldüğü belirtilerek, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunduğu hususunu ispat yükünün davalı tarafta olup davalı tarafın fiili taksimi ispat edemediğini, zeminde davacının ve davalıya pay satanın kullandığı yer olup olmadığının, var ise taşınmazın hangi bölümünün kimler tarafından ve ne şekilde kullanıldığının, bu bölümlerin kullanımına itiraz bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Onama harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Dava, yasal önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescili işlemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı yasa kapsamında olan tarım arazisidir.

4721 sayılı Yasanın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Yasal önalım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal önalım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Yasada yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.

Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde "fiili taksim/eylemli paylaşma" varlığının yasal önalım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.

Türk Medeni Kanun (TMK) düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK'nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK'nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK'nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf'a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde TMK 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.

Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.

03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Yasasının amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.

Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.

Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.

Hatta, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı getirerek aynı Yasanın 1. maddesinde açıklanan "...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi.." amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, önalım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.

Yasa koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan önalım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.

5403 sayılı Yasanın ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, MK m.2'nin dayanak yapıldığı İBK'nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi halinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması halinde önalım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun önalım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, çoğunluğun kararına katılamıyoruz.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."