İçindekiler

• Arsa Sahibi Daireyi Hangi Hallerde Vermeyebilir?
• Eksik ve Ayıplı İşler Teminat Hakkı Doğurur mu?
• Teminat Dairesinin Değeri Nasıl Hesaplanır?
• Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu Talebi
• İzlenmesi Gereken Hukuki Yol
• Sıkça Sorulan Sorular

ℹ️ Temel İlke

Arsa sahibinin daireyi alıkoyma hakkı sınırsız değildir. Bu hak, yalnızca yüklenicinin doğmuş ve hesaplanabilir borçları kadar teminat tutmaya imkân tanır. Borç ile teminat arasında bir denge gözetilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Eksik ve ayıplı işler mutlaka bilirkişi incelemesiyle ve dava tarihi itibarıyla tutarsal olarak belirlenmelidir. Soyut iddia yeterli değildir; teminat tutarı somut bedele dayanmalıdır. Bu nedenle inşaat aşamasında çekilen fotoğraflar, tespit dosyaları ve tutanaklar büyük önem taşır.

✅ Özet Kural

Bir teminat dairesinin değeri yüklenicinin borçlarını karşılıyorsa, diğer dairenin teminat olarak alıkonulması haklı görülmez. Aksi halde arsa sahibi, borcundan fazla teminat tutarak haksız menfaat elde etmiş olur.

⚠️ Üçüncü Kişiler İçin Uyarı

Yükleniciden daire satın alırken sözleşmeyi, inşaatın durumunu ve arsa sahibinin onayını mutlaka inceleyin. Aksi halde ödediğiniz bedele rağmen tapu yerine yalnızca bedel iadesi ile yetinmek zorunda kalabilirsiniz.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

İster arsa sahibi olun ister yükleniciden daire alan üçüncü kişi, hakkınız somut hesaplara ve doğru zamanlamaya bağlıdır. Teminat dengesi, değerleme tarihi ve eksik iş tespiti gibi unsurlar dosyanın kaderini belirler. Hak kaybı yaşamamak için, atacağınız adımları önceden uzman bir avukatla değerlendirmeniz büyük önem taşır. Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçerek dosyanıza özel hukuki destek alabilirsiniz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.01.2026 T. 2025/615 E. 2026/87 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davalı ... mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa maliki ... ile diğer davalı yüklenici ... arasında 29.07.2005 tarihli noterde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre davalı yükleniciye düşecek olan 3 no.lu bağımsız bölümün 100.000,00 TL karşılığında yükleniciden satın alındığını ve bedelinin ödendiğini belirterek 3 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahibi üzerinde olan tapusunun iptal edilerek müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tescil edilmesine, olmadığı takdirde müvekkillerine ait bağımsız bölümün rayiç değerinin tamamının müteahhit ... ve arsa sahibi ...'tan alınarak müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde; görev itirazı ile zamanaşımı definde bulunduğunu, yüklenici ile davacı arasında yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, inşaatın tamamlanma durumuna göre yükleniciye ya da davacıya devri gereken bağımsız bölüm bulunmadığını, 4542 ada, 4 sayılı parselde yer alan 2 adet bağımsız bölüm dışında diğer bağımsız bölümlerin yükleniciye ya da onun gösterdiği şahıslara devredildiğini, yükleniciye isabet eden son 2 bağımsız bölümün ise inşaatın tamamlanmaması ve genel iskânın alınmaması nedeniyle devredilmediğini, sözleşme konusu inşaatın tamamlanması ve genel iskânın alınarak davalı arsa sahibine teslim edilmesi ve ayrıca kira alacaklarının ödenmesinden sonra belirtilen taşınmazların devrinin mümkün hale geleceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; görev itirazı ile 2 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, müvekkilinin sözleşme konusu her iki parselde de inşaatı süresinde eksiksiz tamamladığını, dava konusu 3 numaralı bağımsız bölümün davacıya satımı konusunda davacı ile anlaştığını, ancak tapuyu hak etmiş olmasına rağmen arsa sahibi tarafından verilmediğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.12.2018 tarihli kararı ile davalı arsa sahibinin, iskân teminatı olarak elinde tuttuğu dava konusu daireden başka diğer 8 numaralı dairenin bilirkişi raporuyla belirlenen değerine göre, bu dairenin arsa sahibinin yükleniciden alacaklarını karşılamaya yettiği, bu nedenle dava konusu dairenin teminat dairesi olarak tutulmasına gerek olmadığı gerekçesiyle davacının davasının kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 19.12.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi ve davalı yüklenici tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.12.2020 tarihli kararı ile davalılar vekillerinin başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.12.2020 tarihli kararının süresi içinde davalı arsa sahibi mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, 02.02.2022 tarihli, 2021/3243 Esas ve 2022/505 Karar sayılı ilamı ile; mahkemece, sözleşme hükümleri göz önüne alınarak vergi, resim, SGK primleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatı ile tespit dosyası da celp edilerek, davalı arsa malikinin eksik ve ayıp iş iddiası da dikkate alınarak yeni bilirkişi heyetinden rapor alınmak suretiyle dava konusu 3 numaralı bağımsız bölüm haricinde, davalı arsa malikinin mülkiyetinde bulunan diğer teminat dairesinin değerinin, yukarıda belirtilen toplam eksik ve ayıplı işler bedelini karşılayıp karşılamadığının tespiti; söz konusu bedeli karşılaması hâlinde buna göre, karşılamaması durumunda ise davacı tarafça eksik kalan bedelin mahkemece verilecek kesin süre içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesi koşuluyla, oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin, ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan yargılama ve dosya kapsamındaki delillerin değerlendirilmesi sonucunda, davalı yüklenicinin davalı arsa sahibine karşı güncel toplam borcunun 472.951,80 TL olduğu, eksik işler yönünden tretuvarın yeniden yapılmasına ilişkin maliyetin dava tarihi itibarıyla 1.800,00 TL olarak tespit edildiği, teminat dairesi olarak elde tutulan dava konusu bağımsız bölüm dışında kalan 8 numaralı bağımsız bölümün güncel piyasa değerinin Kasım 2023 tarihi itibarıyla 5.534.052,09 TL olduğu ve anılan taşınmazın, yüklenicinin güncel borçlarını karşılar nitelikte bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde:

a. Taraflar arasında geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını,

b. Sözleşme ile açıkça yasaklanmış hallerde arsa maliklerinin açık rızası olmaksızın alacağın temlik edilebilmesinin mümkün olmadığını, ne müvekkili arsa sahipleri tarafından ne de müteveffa davalı ... tarafından dava konusu taşınmazın davacıya temlik edilmesine yönelik verilmiş bir rıza bulunmadığını,

c. Tarafların haklılıklarının dava tarihi itibariyle tespit edilmesi gerektiğini, müvekkilinin alacaklarını karşılamaya yettiği kabul edilen taşınmazın güncel değerinin değil, dava tarihi itibariyle değerinin esas alınması gerektiğini,

d. Dava açılış tarihindeki taşınmazların değerleri dikkate alındığında müvekkilin davada haklı olduğu ve işbu davanın açılmasında herhangi bir kusurunun bulunmaması nedeniyle müvekkilleri aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu,

e. Dosyada bulunan tespit bilirkişi raporunda, arsa sahibine ait binanın % 90 seviyesinde bulunduğu, kalan işlerin inşaat maliyetinin rapor tarihi olan 2007 yılı itibariyle 37.162,50 TL olduğunun belirtildiği, yapılan tespit tarihinden sonra bugüne kadar yüklenici tarafından dava konusu inşaatlarda hiçbir iş yapılmadığı halde tespit dosyasındaki eksik işlerin yapılan hesaplamada dikkate alınmadığını, kararın bu yönüyle de yargıtay bozma ilamına aykırı olduğunu,

f. İnşaat tamamlanarak yapı kullanım izin belgesi alınmadığı sürece yüklenicinin son kalan 2 adet bağımsız bölümü talep etme hakkına sahip olmadığını, davacılara hesaplanan yüklenicinin borçları toplamını yatırmak üzere süre verilmesi ve yatırılmaması halinde davanın reddi gerekmekte iken doğrudan kabul kararı verilmiş olmasının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişinin açmış olduğu tapu iptal tescil aksi halde ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı arsa sahibi ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

08.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."