Eşin Açık Rızası Olmadan Aile Konutunu Satan Malik: Bu Satış Geçerli mi?

Bir eş, üzerine tescilli taşınmazı diğer eşin haberi olmadan satar; alıcı tapuya tescil ettirir. Peki bu satış hukuken geçerli midir? Diğer eşin rızası alınmadan yapılan devir ne anlama gelir?

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, aile konutu üzerinde malik olan eşin tek başına tasarruf yetkisini açıkça sınırlandırır. Üstelik bu sınırlandırma tapuya aile konutu şerhi verilip verilmediğinden bağımsızdır; taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılması tek başına yeterlidir.

Bu makale; aile konutunun hukuki tanımını, satışta aranan rızanın koşullarını, ispat yükümlülüğünün hangi tarafa ait olduğunu ve alıcının iyiniyet iddiasının bu durumu kurtarıp kurtaramayacağını ele almaktadır. İçerik; konutu korumak isteyen eş, satışı gerçekleştiren malik eş ve taşınmazı satın alan üçüncü kişi olmak üzere her üç tarafın sorularını yanıtlayacak şekilde kurgulanmıştır.

Aile Konutu Nedir? Hukuki Tanım ve Kapsam

Türk Medeni Kanunu "aile konutu" kavramını tanımlamamıştır; bu boşluğu hukuki öğreti ve Yargıtay içtihadı doldurmuştur. Buna göre aile konutu; eşlerin birlikte yaşadıkları, gündelik yaşantılarını sürdürdükleri ve aile hayatının merkezi sayılan konuttur.

Bir taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması aranır:

  • Eşlerin fiilen birlikte ikamet etmesi
  • Konutun süreklilik taşıyan bir nitelik arz etmesi (yazlık, geçici konaklama yeri vb. bu kapsama girmez)
  • Konutun aile hayatının odak noktası olarak kullanılması

Taşınmazın kimin adına tescilli olduğu belirleyici değildir. Malik sıfatı taşımayan eş de bu korumadan tam anlamıyla yararlanır. Koruma mülkiyet hakkından değil; aile birliğinin sürdürülmesi ilkesinden doğar.

ℹ️ Bilinmesi Gereken

Bir eşin başka bir adreste de gayrimenkulü bulunması, o taşınmazı otomatik olarak aile konutu olmaktan çıkarmaz. Belirleyici olan, taşınmazın fiilen aile hayatının merkezi olarak kullanılmasıdır.

Aile Konutu Şerhi "Açıklayıcı" mı, "Kurucu" mu?

Uygulamada sıkça karıştırılan bu ayrım, hukuki sonuçlar bakımından kritik önem taşır. Tapuya aile konutu şerhi konulması bir taşınmazı aile konutu yapmaz. Şerh yalnızca mevcut bir gerçeği üçüncü kişilere duyurmaya, yani ilan etmeye yarar.

❌ Kurucu Şerh (Yanlış Anlayış) "Tapuya şerh verilirse aile konutu olur; verilmezse TMK m. 194 koruma sağlamaz." — Bu görüş hukuken geçersizdir.
✅ Açıklayıcı Şerh (Doğru Anlayış) Taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa şerh olmaksızın da TMK m. 194 hükmü uygulanır; koruma zaten başlamıştır.

Sonuç olarak: Şerh konulduğu için aile konutu olmamaktadır; aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Tapuda şerh bulunmaması, malik olan eşe konutu serbestçe devretme yetkisi vermez. Bu durum, hem Yargıtay içtihadıyla hem de kanunun lafzıyla açıkça sabittir.

Taşınmazın Aile Konutu Olduğu Nasıl İspatlanır?

TMK m. 194 korumasından yararlanmak isteyen eşin, dava dosyasına aile konutunu kanıtlayan deliller sunması gerekir. Hukuki nitelendirme mahkemeye ait olsa da vakıaları ispat etme yükü kural olarak davacı eştedir.

Uygulamada başvurulan ve mahkemelerin kabul ettiği başlıca deliller şunlardır:

  • Adres/Nüfus kaydı: Eşlerin ve varsa çocukların söz konusu adrese kayıtlı olması
  • Tapu kaydı: Taşınmazın mesken niteliği ve edinim tarihi
  • Kira sözleşmesi: Eşin kiracı olduğu hallerde, mevcut ve geçerli bir kira ilişkisini belgeleyen sözleşme
  • Fatura ve abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz, internet faturalarının o adrese ait olması
  • Okul kayıtları: Ortak çocukların yakın çevredeki okullara kayıtlı olması
  • Tanık beyanları: Komşuların, akrabaların ya da diğer kişilerin fiili ikamet olgusunu doğrulaması
  • Emniyet araştırma tutanağı: Kolluk aracılığıyla yapılan adres tespitine ilişkin resmi belge
  • İcra dosyası: Eş adına yürütülen icra takiplerinde o adresin tebligat adresi olarak kullanılmış olması

ℹ️ Önemli Not

Nüfus kaydının farklı bir adreste bulunması tek başına belirleyici değildir. Mahkeme delilleri bir bütün olarak değerlendirir; fiili kullanım esastır. Birden fazla delil türünün bir arada sunulması, davanın seyrini doğrudan etkiler.

İspat Yükü Kime Aittir?

Aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklarda ispat yükü konumu, tarafın davadaki sıfatına göre değişir. Her tarafın ispat etmekle yükümlü olduğu vakıalar birbirinden farklıdır.

1
Rızası alınmayan eş (davacı): Taşınmazın aile konutu olduğunu, burada fiilen ikamet edildiğini ve satış işlemine açık rızasının alınmadığını ispat eder.
2
Satan eş (davalı malik): Diğer eşin açık rızasını aldığını ya da söz konusu taşınmazın aile konutu niteliği taşımadığını ispat etmek zorundadır.
3
Taşınmazı satın alan kişi (3. kişi davalı): İyiniyetle hareket ettiğini ve aile konutu olduğundan haberdar olmadığını ispat etmeye çalışır; ancak bu savunmanın sınırları son derece dardır (bkz. aşağıdaki bölüm).

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre; davacı eş aile konutu olgusunu ispat ettiğinde, rızanın alınıp alınmadığını ispat yükü satıcı ya da alıcı tarafa geçmektedir. Bu ispat yükünü taşıyan tarafın başarısız olması, işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.

Eşin "Açık Rızası": Şekli ve Geçerlilik Şartları

TMK m. 194, rızanın geçerliliği için herhangi bir biçim şartı öngörmemektedir. Bu nedenle rıza; noter onayı, yazılı belge ya da resmi makam huzuru gibi bir koşula bağlanmamıştır. Sözlü rıza dahi hukuken geçerli kabul edilir.

Bununla birlikte kanun, rızanın "açık" (express) olmasını şart koşar. Bu koşul şu anlama gelir:

  • Rıza belirli bir işlem için verilmelidir. Önceden ve soyut olarak verilen "genel izin" geçersizdir.
  • Örtülü (zımni) rıza kabul edilmez. Eşin işlemden haberdar olması ya da sessiz kalması, rıza yerine geçmez.
  • Bu haktan önceden feragat edilemez; eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz.
  • Rıza, irade sakatlığından (hile, tehdit, yanılma) arî olmalıdır.

⚠️ Sık Yapılan Hata

Değer tespiti veya ekspertiz için eve gelen uzmana "taşınmazın eşe ait olduğunu" söylemek ya da alıcıyla zaman zaman telefon görüşmesi yapmak, açık rıza yerine geçmez. Mahkeme bu tür davranışları olayın tüm koşullarıyla değerlendirir ve bunların tek başına rıza anlamına gelmediğini tutarlı biçimde kabul etmektedir.

Rıza Alınmadan Yapılan Satışın Hukuki Sonuçları

Diğer eşin açık rızası alınmadan gerçekleştirilen aile konutu devri, TMK m. 194 hükmünün emredici niteliği gereği geçersizdir. Bu geçersizlik mutlak butlan değil, tek taraflı bağlamazlık niteliğindedir: Rızası alınmayan eş, işleme sonradan onay verirse işlem geçerlilik kazanabilir; vermezse işlem hüküm doğurmaz.

Rızası alınmayan eşin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

  • Tapu İptali ve Tescil Davası: Devir işleminin geçersizliğine dayanılarak alıcı adına oluşan tapu kaydının iptali ve önceki malik adına yeniden tescil talep edilir.
  • Aile Konutu Şerhi Konulması Talebi: Dava sürecinde ek tedbir olarak ya da bağımsız biçimde tapuya şerh konulması istenebilir.
  • İhtiyati Tedbir: Yargılama süresince taşınmazın bir kez daha devredilmesini önlemek amacıyla tapu üzerine tedbir şerhi konulması talep edilebilir.

✅ Yerleşik İçtihat

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (24.05.2017, 2-1604/967) yerleşik içtihadına göre; aile konutu olan taşınmazın malik olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, malik olmayan eşin açık rızasını zorunlu kılar. Bu rıza alınmadan yapılan işlem geçersizdir.

Alıcının İyiniyeti Bu Durumu Kurtarır mı? (TMK m. 1023)

Tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023), tapu kaydına dayanarak iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişileri korur. Aile konutu uyuşmazlıklarında alıcının sıklıkla öne sürdüğü savunma şudur: "Tapuda herhangi bir kısıtlama görünmüyordu; iyiniyetle satın aldım."

Ancak bu savunma, aile konutu davalarında son derece sınırlı bir uygulama alanı bulur.

TMK m. 194 Neden TMK m. 1023'ün Önüne Geçer?

TMK m. 194'ün getirdiği sınırlandırma emredici niteliktedir ve tapu sicili kaydından bağımsız olarak işler. Aile konutu şerhi konulmamış olması, alıcıyı iyiniyetli saymak için yeterli gerekçe değildir. Bunun başlıca nedenleri şunlardır:

  • Alıcının satın almadan önce taşınmazın fiili kullanım durumunu araştırma yükümlülüğü vardır.
  • Konutun yerinde görülmesi, eşin ve ailenin orada ikamet ettiğini ortaya çıkarabilecek niteliktedir.
  • Alıcının satıcının eşiyle iletişim halinde olması ya da aile konutu niteliğini biliyor olması, iyiniyetin çürütülmesi için yeterlidir.
  • Taşınmazda yaşayan aileye ilişkin herhangi bir ipucu, alıcı açısından makul araştırma yükümlülüğünü doğurur.

⚠️ Taşınmaz Alıcıları İçin Kritik Uyarı

Satın almayı düşündüğünüz konutun aile konutu olup olmadığını araştırmak, TMK m. 194 kapsamında hukuki bir gerekliliktir. Tapuda şerh bulunmaması sizi korumaz. Satıcı evli ise ve konut fiilen kullanılıyorsa, diğer eşin açık rızasını belgeleyen yazılı bir belge olmaksızın işlemi tamamlamamanız önerilir.

Alıcının İyiniyetinin Korunabildiği İstisnai Haller

Aşağıdaki koşulların somut delillerle ispatlanması hâlinde alıcının iyiniyeti korunabilir; ancak bu haller istisnaidir:

  • Satıcı eşin rızayı aldığını kanıtlayan yazılı belge ya da noter onaylı beyan mevcutsa
  • Diğer eşin bizzat işleme katıldığı ve açıkça onay verdiği ispatlanabiliyorsa
  • Taşınmazın aile konutu niteliğini yitirecek koşulların gerçekleştiği (uzun süreli ve kalıcı terk, boşanma kararının kesinleşmesi vb.) somut delillerle ortaya konabiliyorsa

Bu savunmaların ispat yükü alıcı ve satıcı tarafa aittir. Yalnızca tapu sicilinin şerhsiz görünmesi, söz konusu savunmaların yerini tutmaz.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Rızanız alınmadan aile konutunuz satılmışsa: Tapu iptali davasında usul ve süre kuralları belirleyicidir. Geç kalınması hak kayıplarına yol açabilir; zaman kaybetmeden bir aile hukuku avukatına danışmanız önerilir.

Aile konutunu satan malik iseniz: Diğer eşin açık rızasını, tercihen yazılı biçimde belgeleyin. Şifahi izne dayanmak ilerleyen süreçte ciddi ispat sorunlarına neden olur.

Taşınmazı satın alan kişi iseniz: Satıcının medeni hâlini ve taşınmazın fiili kullanım durumunu satın alma öncesinde araştırın; gerekirse diğer eşin yazılı rızasını talep edin.

Hukuki durumunuzu değerlendirmek için Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi yoksa TMK m. 194 uygulanmaz mı?

Hayır. Şerh, aile konutunu yaratan değil; var olan konutu ilan eden açıklayıcı bir işlemdir. Taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığının ispatlanması, şerh olmaksızın da TMK m. 194 korumasını devreye sokar.

Rızam alınmadan satılan evi geri alabilir miyim?

Açık rızanız alınmadan yapılan satış geçersiz sayılır. Tapu iptali ve tescil davası açarak alıcı adına oluşturulan kaydın iptalini talep edebilirsiniz. Ancak davanın başarısı; aile konutu olgusunun, rızanın alınmadığının ve alıcının iyiniyetinin bulunmadığının mahkemede ortaya konmasına bağlıdır.

Eşim rızamı aldığını iddia ediyor; ispat yükü kimde?

Rızanın alındığını iddia eden taraf bunu ispat etmek zorundadır. Sözlü bir iddia ya da dolaylı davranışlar (iletişim kaydı, ekspertize eşlik etme vb.) açık rızanın varlığını kanıtlamaya tek başına yetmez.

Taşınmazı satın aldım; satıcının eşi şimdi dava açtı. Ne yapabilirim?

İyiniyet savunması ileri sürebilirsiniz; ancak bunun başarılı olabilmesi için satın alma sırasında taşınmazın aile konutu olduğunu bilmediğinizi ve bilebilecek durumda olmadığınızı somut delillerle ispat etmeniz gerekir. Tapunun şerhsiz görünmesi tek başına yeterli olmayabilir.

Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız.

Emsal Yargıtay Kararı

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi
Tarih: 25.11.2025  |  Esas No: 2024/8732  |  Karar No: 2025/10191

Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı vekili tarafından tamamı yönünden duruşma istemli olarak temyiz edilmiş olup kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davacı vekili ile karşı taraf davalı vekili geldiler. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Dava; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194 üncü maddesi hükmü uyarınca tapu iptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama neticesinde; dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu ve satış işlemi ile ilgili malik olmayan davacı eşin açık rızasının alınmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından tamamı yönünden istinaf edilmiş ve istinaf incelemesi yapan Bölge Adliye Mahkemesince davacının, dava konusu taşınmazın değerinin tespiti amacıyla gelen uzmana taşınmazın sahibinin eşi olduğunu söylediği, görüşme dökümlerine göre davacı ile davalı alıcının sık sık görüştükleri, 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesi hükmü uyarınca davalı alıcının iyiniyetinin korunması gerektiği belirtilerek davalı vekilinin istinaf itirazının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından tamamı yönünden temyiz edilmiştir.

II. HUKUK KURALLARI

4721 sayılı Kanun'un 194 üncü maddesinin birinci fıkrasına göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu madde hükmü ile "aile konutu şerhi konulmuş olmasa da" eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir.

Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "Kurucu" değil "Açıklayıcı" şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma "Emredici" niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak "Belirli olan" bir işlem için verilebilir.

4721 sayılı Kanun'un 194 üncü maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, "Aile birliğinin korunması" amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin "Açık rızası bulunmadıkça" aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Madde eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin "Açık" olması gerekir.

III. SOMUT OLAYIN DEĞERLENDİRİLMESİ

Somut olaya bakıldığında, yapılan yargılama, toplanan deliller, dinlenen tanık beyanları, tapu kaydı, ekspertiz kayıtları, emniyet araştırma tutanağı, telefon kayıtları, icra dosyası, kira sözleşmesi gibi tüm deliller hep birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın 2016 yılında satın alınarak davalı eş adına tescil edildiği, davacı ve ailesi tarafından aile konutu olarak kullanıldığı, dava açıldığı tarihte ve yargılama sırasında da aile konutu olarak kullanılmaya devam ettiği, davacı tarafça dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunun ispatlandığı anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın davalı alıcıya satışına karşı davacı kadının açık rızasının alınıp alınmadığı hususu yönünden yapılan incelemede ise, her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince, davalının tanığı olan eksperin beyanı ve davacı kadın ile davalı alıcı arasında sık sık yapılan iletişim kaydı bulunduğu, davalının iyiniyetli olduğu belirtilmişse de; dava konusu taşınmazın 25.10.2018 tarihinde davalı eş tarafından davalı alıcıya satıldığı, dinlenen tanık beyanlarına göre davalı eşin ticaret ile uğraştığı, sıklıkla yüklü miktarda kredi çektiği için eve taşınmaz değerinin tespiti amacıyla uzmanların geldiği, davacı kadının ve ortak çocuğun bu duruma alışkın olmaları sebebiyle bu durumu sorgulamadıklarının belirtildiği anlaşılmaktadır.

Davacı ile davalı alıcı arasında dava konusu taşınmazın devrinden sonra 03.08.2019 tarihinde 7 dakikalık görüşme olduğu, mesaj kaydına dair sunulan fotoğrafta ise davacı kadının davalı alıcıya o gün içerisinde uygun olmadıkları, daha sonraki bir tarihte gitmeleri konusunda beyanda bulunduğu tespit edilmiştir. Davacı kadın bu durumu; davalı alıcı ile komşu oldukları, aynı zamanda alıcının emlak işiyle uğraştığı, aile fertlerinden birinin taşınmaz alımı ile ilgili kendisine yetki verildiği, yani dava konusu taşınmaz ile ilgili konuşmadıkları yönünden açıklamada bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin karar gerekçesinde belirtilen olguların satış işlemine karşı davacı kadının açık rızasının alındığını, yahut davacı kadının kötüniyetli olduğunu, ya da iş bu davanın açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu ispatlayamayacağı; dava konusu taşınmazın satışından, eve icra memurlarının gelmesiyle davacı kadının bilgi sahibi olduğu, sonrasında iş bu davayı açtığı, davalı alıcı tarafından davacı eşin açık rızasının alındığının ispatlanamadığı anlaşılmaktadır.

Aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devrinin davacının açık rızasını gerektirdiği (HGK, 24.05.2017, 2-1604/967); eşin "Açık rızası alınmadan" yapılan işlemin "Geçersiz olduğunu" kabul etmek gerektiği anlaşılmakla, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret hükmü kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

IV. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

40.000,00 TL vekâlet ücretinin davalılardan alınarak kendisini duruşmada vekil ile temsil ettiren davacıya verilmesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.11.2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yazının sonuna geldiniz. Yazımızı beğendiğinizi umuyoruz.

Bu yazıyla ilgili veya başka herhangi bir hukuki sorunuzda tarafımızla iletişime geçmekten çekinmeyiniz. Mesajınızı bekliyoruz.

 

Maksimum dosya boyutu (Mb): 2