‹ GERİ

TAHLİYE DAVASI AVUKATINA ULAŞMAK İÇİN TIKLAYINIZ

TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAHLİYE DAVASI REHBERİ

Bu yazımızda “KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR? KİRACI EN KOLAY NASIL TAHLİYE EDİLİR? KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN EN KOLAY YOLU NEDİR? KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN NE YAPMAK GEREKİR?” gibi sorulara hukuki düzlemde cevap arayacak son zamanlarda ülkemizde en çok hukuki uyuşmazlığın görüldüğü; hemen her gün çeşitli tartışmaların basına yansıdığı; ev sahibi-kiracı ilişkisine hukuki açıdan bakacağız.

KİRA SÖZLEŞMELERİ

Kira sözleşmeleri, karşılıklı rızai borç doğuran ve süreklilik arz eden sözleşmelerden biridir. Bir taraf elinde bulundurduğu şeyi kullandırma borcu altına girerken diğer taraf bedel ödeme borcu altına girmektedir.

Anahtar Kelimeler; Kira, Kira Sözleşmeleri, Tahliye, Kiracı Tahliyesi, Haklı Sebep, Borçlar Hukuku, Tahliye Davası, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Konut, Taahhütname, Alt kira, Tahliye Taahhütnamesi, Belirli Süreli Sözleşme, Belirsiz Süreli Sözleşme, Kiracının Tahliyesi, Kiracıyı Tahliye Etmek, Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu, Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Haklı Sebepler, Kiracıyı En Kolay Nasıl Tahliye Edebiliriz? Ev sahibinin hakları, kiracının hakları, kiracıyı çıkarmak, kiracıyı çıkarmak için ne yapmak gerek

KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ:

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesi ve devamında görülmektedir. İlgili maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmeleri; uygun olduğu ölçüde genel hükümlere göre, bildirim yoluyla veya dava yoluyla/tahliye davası sebebiyle sona erecektir.

BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE:

Kanunda belirli süreli sözleşmeler ve belirsiz süreli sözleşmeler hususunda ayrıma gidilmiştir.

A.Belirli Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Tahliye:

Buna göre konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından belirli süreli sözleşmeleri sona erdirme olanağı sadece kiracıya tanınmaktadır, bu hususta kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır. Aksi takdirde sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.

Kiraya veren ise bu durumda sözleşmenin süresinin bittiğini ileri sürerek kira sözleşmesini sonlandıramaz. (TBK md.347/I)

Ancak TBK 347/I c.2’de kiraya veren için bildirim yoluyla tahliye hakkı şu şekilde düzenlenmiştir; 10 yıllık bir sözleşme mevcutsa 3 ay önceden kiracıya bildirim yapmak şartıyla herhangi bir sebebe gerek olmadan bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminde kiracıyı tahliye edebilmektedir.

B.Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Tahliye:

TBK 347/II’ye göre sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını haizken, kiraya veren bakımından sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih kurallarına uyarak kiracıyı tahliye edebilmektedir.

TBK 348’de belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimiyle kiracıyı tahliye edebilmek için fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında bütün fesihlerin yazılı yapılması esastır.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ/ TAHLİYE DAVASI/ KİRACIYI TAHLİYE İÇİN DAVA

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmelerini sonlandıran bir diğer sebeplerden biri de tahliyedir. Tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan sınırlı sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesini mahkeme kararına bağlamaktadır.

Sınırlı sebebe bağlı düzenlenmiş olan tahliye sebepleri kiraya verenden kaynaklanan tahliye ve kiracıdan kaynaklanan sebepler halinde düzenlenmektedir.

TBK 354’te açık hüküm olarak “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” denmek üzere TBK 350, 351 ve 352.maddede sayılanlar dışında tahliye davası açma imkanını sınırlandırmıştır.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri TBK md.350 ve 351’de düzenlenmektedir, bu sebepler;

1. Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye

2. Kiraya verenin iş yeri veya konut gereksinimi sebebiyle tahliye,

3. Yeni malikin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye,

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ise TBK 352’de düzenlenmektedir, ilgili tahliye sebepleri;

1. Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye,

2. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye,

3. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliye,

4. Kiralanın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye:

TBK 350/II’de belirtildiği üzere;  Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle kiracıyı dava yoluyla tahliye edebilmek için gereken hususlar;

A.1.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir şekilde değiştirilmesi:

Yeniden inşa, mevcut binanın yeniden yapılmasını ifade etmektedir. Örneğin, doğal afette kısmi olarak yıkılan bir binanın yeniden yapılması halidir. Ancak, imar mevcut bir bina üzerinde söz konusu olmaktadır. (Tandoğan, I/2, s.278; 6.HD, 26.12.1984, E. 13492/K.3565)

Örneğin, eskiyen bir binaya daha günümüz koşullarında kullanımının kolaylaştırılması için asansör koyulması ya da mevcut bulunan dairelerin genişletilmesi halinde imar kastının varlığını gösterir. Bu sebeple, kiralananın yeniden inşasında imar kastı aranmamaktadır.

Aynı zamanda Yargıtay TBK 350/2 kapsamında kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımda genişletilme veya değiştirilmesi sebebiyle açılacak tahliye davalarında imarca tasdikli veya avan projenin ibraz edilmesini zorunlu tutmaktadır.

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.11.2014 tarihli ve 2014/10295 E., 2014/12270 K. sayılı kararında “Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.” Şeklinde ifade edilmiştir.

İmar amacıyla yapılan onarımın esaslı olması gerekmektedir. Yapılacak olan onarımın esaslı olup olmadığına ayrıca bu esaslı onarım esnasında kiracının kiralanan yerde oturup oturamayacağına bilirkişiler tarafından kiralananda yapılacak keşifte tespit edilmektedir.

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 1980/1864, K. 1980/5911, T. 6.06.1980;

 “…Yapılan keşifte kiralananın diğer külliye ile birlikte onarılmasının zaruri olduğu tesbit olunmuştur. Bu durumda yapılacak iş bu onarım esnasında kiralananda oturulup oturulmayacağının tesbit edilmesidir. Keşifte bu cihet incelenmiştir…”

Yargıtay kararlarına göre çatı onarımı, duvarların boyanması veya duvarın küçük santimlerle aşağıya kaydırılması ve benzer küçük değişiklikler esaslı onarım olarak kabul edilmemektedir.

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 1987/13946, K. 1988/1996, T. 12.02.1988;

“…Gerçekten mahallinde fenni bilirkişi marifetiyle yapılan keşifte bir duvarın 60 cm kadar kaydırılması ve aşağıya merdiven indirilmesinden ibaret olduğu ve böyle bir tadilatın yasanın aradığı esaslı unsurdan yoksun olduğu izlenmektedir. Oysa tadilat sebebiyle tahliye kararı verilmesi için tadilatın esaslı olması ve imar amaçlı bulunması gerekir…”

Bu hususta esaslı onarımlar dikkate alınırken belirlenen kriterleri şu şekilde sıralamak mümkündür, onarımların;

• Kiralananın yapısını değiştirip değiştirmediği,

• Kiralananın kullanım amacını değiştirip değiştirmediği,

• Kiralananın kullanımı imkansız hale getirip getirmediği…

Bu hususta esaslı kabul edilen onarımlar kapsamında TBK 350/II bendi uygulanmaktadır.

A.1.2. Yapılacak Esaslı Onarımda Kiralananın İçerisinde Oturmanın veya Çalışmanın Mümkün Olmaması:

Bu bende göre, eğer yapılacak olan onarımda kiralananın içerisinde kiracının oturması veya çalışması mümkünse, kiraya veren tahliye davasını açamaz. Kiracının yapılacak onarım esnasında kiralananın kullanılmasının fennen mümkün olup olmayacağı bilirkişiler tarafından tespit edilmelidir. (YAVUZ, ACAR, ÖZEN s.369)

TBK 350/II’de belirtilen hükme göre tahliye davası için kiraya veren kişi, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda tahliye davasını açabilirken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlerde düzenlenen fesih dönemi ve fesih bildirimi ile kanunda mevcut öngörülen süreye göre belirtilmiş olan tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açma hakkını haizdir.

A.2. Tahliye Davasının Kira Sözleşmesinin Bitiminden İtibaren Bir Ay İçerisinde Açılması:

TBK 350/II’de belirtilen hükme göre tahliye davası için kiraya veren kişi, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda tahliye davasını açabilirken

 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlerde düzenlenen fesih dönemi ve fesih bildirimi ile kanunda mevcut öngörülen süreye göre belirtilmiş olan tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açma hakkını haizdir.

 

B.Kiraya Verenin İşyeri veya Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye:

TBK 350/I’e göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiraya verenin işyeri veya konut ihtiyacı sebebiyle kiracısını tahliye davasıyla tahliye edebilir. Bunun için gerekli olan hususlar;

• İhtiyacın ya kiraya verenin kendisinden ya da;

  • Eşi,

  • Altsoyu,

  • Üstsoyu,

  • Kanun gereğince bakmakta yükümlü olduğu kimselerden kaynaklanması gerekmektedir.

Tahliyenin talebinin ilgili madde gereğince istenebilmesi için kiralanana olan ihtiyacın ciddi ve gerçek olması gerekmektedir.

Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.11.2021 tarihli ve 2017/1290 E., 2021/1411 K. sayılı kararı mevcuttur;

“… Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 813).

…Hâl böyle olunca, davacının işyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan ve bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın davacının depo olarak kullanmasına uygun olduğu belirlendiğinden mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

C.Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:

TBK md.351’de yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye hükümleri düzenlenmektedir.

İlgili kanun hükmü şu şekilde düzenleme yapmıştır; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

 Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bu hususta yeni malikin, ihtiyacı sebebiyle kiracısını tahliye edebilmek için gerekli olan hususlar şu şekilde düzenlenmektedir;

İhtiyacın ya yeni malikten ya da yeni malikin;

• Eşi,

• Altsoyu,

• Üstsoyu,

• Kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişiler için doğması gerekmektedir.

Bu hususta, yeni malik konut veya çatılı işyerini edinme tarihi başlangıç olarak esas alınarak bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapmak zorundadır. Bildirim koşuluyla 6 ay sonra açacağı tahliye davasıyla kiracısını tahliye edebilmektedir.

Yeni malik aynı zamanda, kira sözleşmesinin bitimi itibariyle 1 ay içerisinde de tahliye davası açarak kiracısını tahliye edebilmektedir.

D.Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye:

TBK md.352/I’de bir diğer tahliye sebebini tahliye taahhütnamesine bağlamıştır, ilgili kanun hükmü şu şekilde düzenlenmiştir; kiracı, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması üzerine yazılı bir taahhütname imzalamış ve buna rağmen kiralananı tahliye etmemişse kiraya veren bir ay içerisinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir.

D.1 Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve kiraya veren tarafından yapılan bir taahhütnamedir. Bu hususta kiracı, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı beyanda bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik kazanabilmesi için kiracı imzası esastır. Bu hususta sözlü taahhütler geçerlilik kazanmaz.

Aynı zamanda, taahhüt belirli bir tarih içermelidir. Belirlenen tarihte kiracı kiralananı boşaltmak zorundadır. Tarihin belirli olmaması halinde geçerlilik kazanamayacaktır.

Eğer, üzerinde tahliye taahhütnamesi yapılan kiralanan aile konutu olarak kullanılmaktaysa eşlerin ikisinin de rızası gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Kiracıyı Tahliye Edebilmek İçin Gerekli Olan Süre: Tahliye taahhütnamesi sayesinde belirtilen tarihten sonra 1 ay içerisinde kiraya veren icra takibi başlatabilmekte veya tahliye davası açabilmektedir.

E.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye:

Bu hususta gerekli olan koşullar ilgili kanun hükmünde şu şekilde düzenlenmiştir;

Kiracının; kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise, kira süresi içerisinde kira bedelini ödememiş olmalıdır,

Kira sözleşmesi bir yıl ve daha uzun ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede kira bedelini ödememiş olması gerekmektedir.

Bu sebeple kiraya veren yazılı bir şekilde iki haklı ihtarda bulunmuş olmalıdır. İhtarın, aynı kira yılı içinde farklı aylara ait kira bedelleri için yapılmış olması gerekmektedir. Buna bağlı olarak kiraya veren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

Belirlenen 1 aylık süre;

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri veya bir yıllık kira sözleşmeleri için süre bitimi itibariyle geçerliyken,

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ikinci haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitimi itibariyle başlamaktadır.

F.Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye:

TBK 352/III’te bir diğer tahliye sebebi belirtilmiştir, ilgili düzenleme şu şekilde yapılmıştır;

Kiraya veren, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konutunun olduğunu bilmiyorsa ihtara gerek olmadan sözleşme bitimi itibariyle 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

Ancak bu husus kiraya verenin bu durumu bilmemesi şartına bağlanmıştır. Kiraya veren bu durumu kira sözleşmesinin kurulduğu anda biliyorsa bu tahliye davasını açamayacaktır.

İlgili hüküm her ne kadar konut ve çatılı işyeri kiraları altında düzenlense de işyeri kiralarında bu hüküm uygulanmamaktadır.

SORULAR:

1. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesiyken yetkili mahkeme ise genel kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla beraber davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesi de kabul edilebilmektedir. Aynı zamanda taraflar aralarında yapacakları yetki sözleşmesiyle yetkili mahkemeyi de kararlaştırabilmektedir.

2. Tahliye Davası Nasıl Açılır?

• Eğer kiracı ve kiraya veren arasında bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa belirtilen bu tarihten itibaren 1 ay sonra icra takibine başvurulabilir veya tahliye davası açılabilmektedir.

• Kiracının ödeme yapmaması sebebiyle kiraya veren 1 yıldan kısa kira döneminde 2 haklı yazılı ihtar yollamışsa, 1 ay içerisinde kiracıyı tahliye edebilmek için dava açabilir.

• Eğer kira sözleşmesi 1 yıldan uzunsa aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekildikten sonra tahliye davası açabilmek için kira yılının bitmesi beklenmelidir.

• Belirtilen süreler doğrultusunda, dava açabilmek için gerekli olan harç yatırıldıktan sonra taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir.

• Ancak bu alan teknik ve uzmanlık gerektiren bir alan olması sebebiyle bir avukat desteği alınması gerekmektedir.

3. Kiracımı Tahliye Ettikten Sonra Taşınmazımı Tekrardan Kiraya Verebilir Miyim?

TBK 355’te yeniden kiralama yasağı mevcuttur. İlgili kanun hükmüne göre kiracısını kanunda belirlenmiş olan sebepler dolayısıyla tahliye eden kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın 3 sene geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başka birine kiralayamaz.

İmar ve yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen kiracı, taşınmazın tadilatı gerçekleştikten sonra yeni hali ve yeni ücretiyle kiralamakta önceliği mevcuttur. Bu durumda kiraya veren yazılı bir bildirimde bulunmalı ve bu bildirimin yapıldığı 1 ay içerisinde kullanılmalıdır.

Eğer kiraya veren, kanun hükmüne aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür

4. Kiraya Verenin Vefatı Halinde Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Kira ilişkisi devam ettiği süreçte kiraya veren vefat ederse, tahliye davası yasal mirasçılar tarafından açılmaktadır. Bu hususta öncelikli olarak yasal mirasçılar tespit edilir.

5. Yazılı Yapılmayan Kira Sözleşmesinde Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira sözleşmeleri şekil olarak yazılı şarta bağlanmamıştır bu sebeple kira sözleşmesinin sözlü olarak yapıldığı durumda da geçerliliği devam edecektir. Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması olası bir uyuşmazlık durumunda sorun doğurması muhtemeldir. Çünkü, ispat konusunda sorunlar çıkarmaktadır.

Öncelikle mahkemede tarafların arasında bir kira sözleşmesinin olduğu ispatlanmalıdır. Bu kira sözleşmesi ispatlandığı takdirde, kiraya verenin kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilmesi mümkün olmaktadır.

6. Kiracı Evi Başkasına Kiralayabilir Mi?

TBK 322’de alt kira düzenlenmektedir. İlgili kanun hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadığı sürece alt kira mümkün olmayacaktır. Habersiz olarak taşınmazın alt kiraya verilmesi durumunda sözleşmeye aykırılık ortaya çıkmaktadır ve fesih sebebidir.

7. Kiracı Tahliye Davası Sırasında Evi Boşalttı Ne Yapmam Lazım?

Bu durumda dava konusuz kalır çünkü davacının tahliye talebi dava esnasında gerçekleşmiş olmaktadır. Davacı taraf, yargılama ve vekalet ücretlerini talep edebilmektedir.

8. Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası günümüzde hayat pahalılığı artması sebebiyle sıklıkla kiracılar ve kiraya verenler tarafından gündeme gelen bir konudur. Bu sebeple şehirden şehire değişmekle beraber talep yoğunluğu sebebiyle sabırla takip edilmesi gereken bir süreçtir.

9. Kiracı, Tahliye Kararına İtiraz Edebilir Mi? (Tahliye Kararının Temyizi/İstinafı Mümkün Mü?)

Kiracı tahliye kararına karşı itiraz edebilmektedir. Ancak Sulh hukuk mahkemesinde verilen tahliye kararına karşı temyiz talebinde bulunmak mümkün değilse de Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf başvurusunda bulunulabilir. Ancak tek başına istinaf yoluna gidilmesi tahliye kararının icrasını durdurmaz. Bu sebeple, tahliye kararının durdurulması için istinaf başvurusunda bulunurken aynı zamanda icranın geriye bırakılması kararı da alınır.

Kira tespiti davasına ilişkin ilkelere ulaşabileceğiniz makalemize göz etmek için tıklayınız

MALİK SIFATI OLMAYAN KİRAYA VEREN “KİRACININ TEMERRÜDÜ” NEDENİYLE TAHLİYE TALEP EDEBİLİR Mİ?