‹ Geri

 

KİRA HUKUKU AVUKATINA ULAŞMAK İÇİN TIKLAYINIZ

        MAY AVUKATLIK BÜROSU

 

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINA İLİŞKİN İLKELER VE KURALLAR  

 

 

Kira bedelinin tespiti davaları hukuk tekniği açısından süre, taşınmazın cinsi, kira sözleşmesinin içeriği, artış oranı gibi birçok kriterin belirleyici olduğu bir davadır. Maya Avukatlık Bürosu olarak kira tespit davasına ilişkin, Yargıtay tarafından belirlenen ilkeler ve kuralların yer aldığı içtihatları aşağıdaki bölümde incelemeniz için sunuyoruz:

1. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-8251 Karar:2019-5094 Karar Tarihi:29.05.2019

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.09.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

2. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-7997 Karar:2019-4565 Karar Tarihi:15.05.2019

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinde uzayan dönemler için kira bedelinin ne şekilde arttırılacağı hususu düzenlenmemiş olduğundan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/07/2009, dava tarihinin ise 27/02/2014 olduğu dikkate alındığında davacının en erken 01/07/2014 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitini talep etme hakkı bulunmaktadır. Mahkemece, 01/07/2014 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitine hükmedilmesi gerekirken bu tarihten önceki dönemi de kapsar şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3.  T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-7875 Karar:2019-4582 Karar Tarihi:15.05.2019

Olayımıza gelince; Davacıların murisi ile davalı arasında 01.06.1998 başlangıç - 30.09.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar dava dilekçesi ile, belirlenecek olan kira bedelinin 01.06.2015 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemişlerdir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiralananın çatılı işyeri niteliğinde olduğu da dikkate alındığında 01.10.1999 tarihinden itibaren birer yıllık uzama döneminin başladığı ve bu tarihten itibaren akdin yıldan yıla yenilendiğinin kabulü gerekir. Bu çerçevede, 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Davalının, belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Davacılar tarafından tespiti talep edilen 01.10.2015 dönemi hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan 24.05.2016 tarihli inşaatçı- mülkçü bilirkişiler tarafından düzenlenen raporda; ekonomik esaslardan hareketle yapılan inceleme sonunda kiralanan otele ilişkin kiraya veren muris Çetin Gül payına düşen yıllık kira bedelinin 32.000TL olacağı belirtilmiş olup belirlenen kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı belirtilmemiştir. Kiralananın otel olduğu dikkate alındığında bilirkişilerin konusunda uzman olmadığı, bu itibarla, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. O halde Mahkemece; 01.10.2015 dönemi için taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde aralarında turizm sektörü konusunda uzman bilirkişinin de bulunduğu heyetten yeniden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-7880 Karar:2019-4579 Karar Tarihi:15.05.2019

Olayımıza gelince; 01.05.1999 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıların dava dilekçesi ile, belirlenecek olan kira bedelinin 17.05.2015 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemişlerdir. Kira sözleşmesine ek olarak düzenlenen sözleşmede, kira bedelinin 01.05.2000 tarihinden itibaren her yıl İTO TEFE yıllık ortalama artışı oranı aynen uygulanmak suretiyle artış yapılacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.05.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.05.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Davacılar tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan 12.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu dükkanın 11.700TL kira parası getirebileceği belirtilmiş ancak belirlenen kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı belirtilmediği gibi bedelin brüt mü net mi olduğu da açıklanmamıştır. Bu itibarla, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Mahkemece, bilirkişi heyetinden bahsedilen konularda ek rapor alındıktan sonra kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak, brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

5. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-5586 Karar:2019-435 Karar Tarihi:23.01.2019

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

6.  T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-10514 Karar:2018-5658 Karar Tarihi:23.05.2018

Somut olayda, Davacı tarafından kira bedelinin 01.06.2013 tarihinden itibaren tespiti talep edilmiştir. Bilirkişi heyetinin 20.06.2013 tarihli raporunda, kira bedelinin 01.06.2012 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık net 8.500,00 TL, eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılması halinde 7.255,00 TL olacağı belirtilmiştir. Yargıtay bozma ilamından sonra kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, Bilirkişi Heyetinin 24.08.2015 tarihli raporunda, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde kira bedelinin 01.06.2013 tarihinden itibaren aylık net 5.000,00 TL, brüt 5.900,00 TL olacağı tespit edilmiş, itiraz üzerine alınan ek raporlarda değişiklik yapılmamıştır. Bilirkişiler tarafından 2012 yılı için daha yüksek bedel tespit edildiği halde ertesi sene için tespit edilen bedel daha düşük olup, iki ayrı bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan raporlar arasında çelişki bulunmaktadır. Bu halde mahkemece raporlar arasındaki çelişkiyi giderecek şekilde yeniden Bilirkişi Kurulundan rapor alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

7.   T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-4779 Karar:2018-193 Karar Tarihi:16.01.2018

Somut olayda, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın 01.12.2012 tarihinden itibaren boş olarak net 800 TL bedelle kiralanabileceği belirtilmiş, mahkemece belirlenen kira bedelinden hak ve nesafete göre indirim yapılarak aylık kira bedelinin brüt 840 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de; bilirkişi raporunda gerek dava konusu taşınmazın gerekse emsal olarak alındığı belirtilen taşınmazın metrekaresi, vasıfları, kira bedeli, üstün özellikleri belirtilmeden ve yeterli emsal incelenmeden düzenlenen bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için taraflara yeniden fırsat verilerek ya da bilirkişi tarafından resen tesbit edilerek dava konusu kiralananın kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ile karar verilmesi doğru değildir.

Mahkemenin kabulü, önceki malik ile davalı arasında, 1 Haziran başlangıç tarihli ve süresiz sözlü kira sözleşmesi olduğudur. Sözlü Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm olduğu iddia ve ispat edilmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm bulunmadığının kabulü gerekir.

O halde sözleşmede artış şartı bulunmadığından ve dönem başından en geç 30 gün öncesinden ihtarname tebliğ edilmediğinden 07.12.2012 tarihinde açılan dava, tespiti istenen 01.12.2012 tarihi itibarıyla süresinde değildir. Bu itibarla, mahkemece davacıya 01.06.2013 tarihinden itibaren geçerli olarak kira bedelinin tespitini isteyip istemediği sorularak talep etmesi durumunda sonucuna göre karar verilmesi aksi halde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken

8.   T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-1736 Karar:2017-2469 Karar Tarihi:06.03.2017

Somut olayda; Davacının 01.03.2008 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın da dönem sonuna kadar açılması gerekir. Davacı tarafından 28.02.2008 tarihinde gönderilmiş ihtarname mevcut ise de izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmadığından, geriye dönük kira bedelinin tespiti istenemez. Bu durumda mahkemece; 28.02.2013 tarihinde açılan dava ile 01.03.2008 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi doğru değildir.

9. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2015-6612 Karar:2015-9219 Karar Tarihi:02.11.2015

 Kira sözleşmesi başlangıcı 1.5.1984 tarihi olmasına rağmen yıllık ödenen kira bedellerinin her yıl 10 Haziran ayında ödendiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Kira bedellerinin her yıl 10 haziran ayında ödenmesi kira sözleşmesinin başlangıç tarihini değiştirmez. Kira bedelinin tesbiti istenilen dönem başlangıç tarihinden itibaren istenebilmesi için ya sözleşmede artış şartının bulunması ya da dava tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6098 sayılı kanunun 345. maddesi gereğince tesbiti istenilen kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması halinde belirlenen kira bedelinin kira başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı belirtilmiştir. Yani sözleşmede kira artışı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir. Olayımızda kira başlangıcı 01.05.1984 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup sözleşmede artış şartı yoktur nedenle kira başlangıç tarihine göre 26.04.2012 keşide 27.04.2012 tebliğ tarihli ihtar TBK 345. maddesinde belirtilen dönem başlangıcından 30 gün öncesini kapsamamaktadır. Mahkemece 10.06.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tesbitine karar verilmiş ise de bu karar davalı tarafından temyiz edilmemiş davacı tarafından temyiz edilmiş ise de durum kamu düzenine ilişkin bulunduğundan kazanılmış hak olarak kabul edilemez nedenle davacıya 01.05.2013 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin artırılmasının istenip istenmediğinin sorulması ve bu dönem için kira bedelinin artırılmasını istediği takdirde işin esasının incelenmesi istemediği takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

10.   T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-11268 Karar:2015-8540 Karar Tarihi:15.10.2015

Olayımıza gelince; Taraflar arasında 01.09.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 4. Maddesinde yıllık kira bedelinin net 17.000 Euro karşılığı TL olduğu yıllık kira bedelinin peşin olarak ödeneceği, müteakip yıllar kira bedelinin sabit kalacağı kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacının 01.09.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 31.08.2012 tarihinde açılan dava ile 01.09.2012-01.09.2013 kira dönemi için yıllık kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (01.09.2013-01.09.2014) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

11. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-5516 Karar:2015-210 Karar Tarihi:14.01.2015

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre kural olarak hak ve nesafete göre belirlenecek kira bedeli endeks uygulamasına göre saptanacak miktardan az olamaz. Böyle bir uygulama 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararına ve orada vurgulanan "hak ve nesafet" ilkesine aykırıdır. Bundan ayrı olarak yeni dönem kira parası tespit edilirken, hükmedilen kira parasının davalı tarafından yeni dönemde artırılarak ödenen miktardan az olamayacağı da gözönünde bulundurulmalıdır.

Yargılama sırasında Mahkemece yerinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmış olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda, endeks uygulamasına göre, yeni dönem kira parası, 5.878,00 TL olarak tespit edilmiş; hak ve nesafet ilkelerine göre ise, aylık kira bedelinin brüt 7.500 TL olacağı belirtilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda bilirkişi tarafından belirlenen taşınmazların boş olarak getirebileceği aylık kira parasından %15 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak yeni dönem için aylık kira bedelinin brüt 6.375,00 TL (net 5.100 TL) olarak tespitine karar verilmiştir. Bilirkişi raporunda endekse göre belirlenen aylık kira bedellerine davalı tarafından itiraz edilmediği ve hak ve nesafete göre tespit edilecek kira parasının endekse göre belirlenen kira bedelinden az olamayacağı gözönünde bulundurulmak suretiyle karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

 

12. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-3727 Karar:2014-14338 Karar Tarihi:23.12.2014

Olayımıza gelince; taşınmazın yeni maliki olan davacı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereği önceki malik K. Y.'ın davalı B. H. ile akdettiği sözlü kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Davalı B. H.'nun kira sözleşmesinin varlığına, başlangıç tarihine ve ödenmekte olan aylık kira bedeline bir itirazı bulunmamaktadır. Her ne kadar alt kiracı davalı İ. Y.ın kiralananı tahliye ederek davalı B. H.'na teslim etmiş ise de, asıl kiracı davalı B. H. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. Maddesi hükmü gereğince akdin bitiminden onbeş gün önce sözleşmeyi feshedip, kiralananı tahliye ederek akdin tarafı haline gelen davacıya teslim etmediğinden, sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamıştır. Bu nedenle alt kiracının taşınmazı tahliye etmesi asıl kira sözleşmesinin geçerliğini etkilemez. Kira sözleşmesi halen ayaktadır ve kiracılık ilişkisi devam etmektedir. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamadığından ve yukarıda açıklandığı üzere yasal süresi içinde kira parasının artırılmasına ilişkin ihtarname tebliğ ettirilmediğinden ya da dava açılmadığından 01.08.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 30.07.2012 tarihinde açılan davaya nazaran, davacı halen içinde bulunulan 01.08.2011- 01.08.2012 dönemi için değil, 01.08.2013- 01.08.2014 dönemi için kira parasının tespiti isteminde bulunabilir. Davacı her kadar 14.02.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile terditli olarak kira parasının 01.08.2012- 01.08.2013 dönemi için kira parasının tespitini talep etmiş ise de, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve davanın açıldığı tarih itibariyle tespitini istediği döneme ilişkin davasını ıslah etmesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davacı yandan yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.08 2013 tarihinden sonrası için kira tespit talebinde bulunup bulunmadığı sorularak, benimsenmesi halinde 01.08.2013 tarihinden itibaren tespit edilecek kira parasının hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde davanın ret edilmesi doğru olmadığı gibi, alt kira sözleşmesi, asıl kiracılık ilişkisinden bağımsız olup, asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kiracılık ilişkisi bulunmadığından, alt kiracı davalı İ. Y.ın hakkındaki davanın husumet nedeniyle ret edilmesi yerine, esas yönünden ret edilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.

 

13. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-3524 Karar:2014-13809 Karar Tarihi:11.12.2014

Taraflar arasında 01/09/2007 başlangıç tarihli 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira bedeli 40.000 TL olarak belirenmiş olup, kira bedelinin ilk yıldan sonraki 4 yıllık sürede bir önceki yılın TÜİK tarafından açıklanacak TÜFE oranında artırılacağı, 5. yıl sonunda ise kira bedelinin taraflarca yeniden belirleneceği kararlaştırılmıştır. Davacı vekili tarafından 04/10/2012 tarihinde açılan dava ile 2. Beş yılın ilk yılı için kira bedelinin 110.000 TL olarak tespiti ile tespit edilecek bu bedelin vade farkı ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda hak ve nesafet ilkesi uyarınca kira bedelinin 94.050,00 TL olarak tespitine, kira sözleşmesinin birinci döneminin sona erdiği, ikinci döneminin başladığı 01/09/2012 tarihinden itibaren tespit edilen kira bedeline işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Kira tespit kararlarının asıl görevi sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. Tespit edilen kira alacağının talep edilebilmesi için ifa zamanının gelmiş olması gerekir. İfa zamanı için alacağın muaccel olması başka bir deyişle alacaklının edayı takip ve bu sebeple borçluyu dava edebileceği zamanın gelmiş olmasına bağlıdır. Tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Somut olayda davaya konu 01.09.2012 tarihinden itibaren başlayan yeni dönem için henüz kesinleşmiş mahkeme kararı bulunmadığı gibi taraflar arasında kararlaştırılmış çekişmesiz bir kira parası da bulunmamaktadır. Kira parasının tespitine ilişkin ilam henüz kesinleşmediğinden tespit edilen kira parasının tahsiline ilişkin istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

14. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-2379 Karar:2014-11768 Karar Tarihi:03.11.2014

Davacının dayandığı 01.10.2008 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile bir yıllık süre bittikten sonra kullanılmaya devam edilmesi halinde Maliye Bakanlığınca belirlenen oranda kira parasında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı kira parasının 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık 2.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş ise de 30.10.2013 tarihli keşifte aylık 1.500,00 TL bedelli yeni kira akdi imzaladıklarını bu nedenle davanın bundan önceki senelere ait kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olduğunu beyanla 01.10.2013 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli aylık 1.500,00 TL bedelli kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Mahkemece tespiti istenen dönem geçtikten sonra kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır. Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.10.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 04.02.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. Öte yandan taraflar arasında 01.10.2013 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yeni kira sözleşmesinin akdedilmiş olması 01.10.2012 tarihinden itibaren kira parasının tespitinin istenmesine engel değildir.

15.   T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-8352 Karar:2014-10610 Karar Tarihi:30.09.2014

Davada hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda açıklanan bu ilkelere uygun şekilde emsal incelemesi yapılmış ise de incelenen birden fazla emsalden hangisinin dava konusu taşınmazı yansıttığı ve buradan hareketle davaya konu dönemde benimsenmesi gereken kira bedelinin ne olacağına ilişkin raporda bir tespit ve değerlendirmeye yer verilmemiştir. Bilirkişi raporu bu yönü ile eksik olup taşınmazın tespiti istenen dönemde boş olarak kiraya verilmesi durumunda kira getirisinin ne olacağının bilirkişi tarafından tespiti ile, bilirkişinin belirlediği bu tutardan davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılarak kira parasının brüt tutar üzerinden tespiti gerekirken, anılan ilkelere uygun olmayan bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

 

16. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-8046 Karar:2014-9394 Karar Tarihi:08.09.2014

Taraflarca kira sözleşmesinin başlangıç tarihi belirtilmemekle beraber mahkemece davalı kiracının elektrik aboneliği esas alınarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 27.05.2010 olarak belirlenmiş bu belirlemeye tarafların itirazı olmamıştır. Bundan başka tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira parasının aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir. Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (TEF Endeksinin %65'i aştığı dönemlerde %65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ardarda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bu durumda davalı kiracının 2.200 TL olan kira bedelini istenen dönem için 2.420 TL ye çıkarttığı dosyadaki banka dekontlarından anlaşılmaktadır. Kira başlangıcı tarihinden itibaren üç yıl geçmediği ve özel gelişmelerin varlığı da kanıtlanmadığını göre mahkemece kira parasının 27.05.2012 tarihinden itibaren 2.420 TL olarak belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak, kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı altında, vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Doğrudan doğruya mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı, KDV düşülerek "net" kira parası tespit edilemez. Mahkemece kira bedeli 2.420 TL olarak belirlenmiş ise de bu tutarın net mi brüt mü olduğu belirtilmemiştir.

 

17. T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-7023 Karar:2014-8601 Karar Tarihi:30.06.2014

 Kiracının kira bedelini indirilerek tesbit isteyebilmesi için, ilk kira dönemini izleyen ve davaya konu yapılan dönemde kira bedelinin düşüş göstermesine olağan raiç dışında neden olan kiralananın yüzölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmelerden, paranın satın alma gücündeki değişikliğin memur maaşlarındaki katsayı ve işçi ücretlerindeki asgari ücret değişikliklerinin, kendi lehine olarak kira parasına etki yaptığını belirtmesi gerekir. Öte yandan kiracının iddia ettiği gibi gerçekten kira parasının yüksek olduğunu savunduğu kiralananda iş görmesini zorunlu kılan bir nedende kalmamış demektir. Zira sözleşmedeki kira parası kendisine ağır geliyorsa sözleşmenin sonunda kiralanan yeri tahliye ile daha düşük bedelle bir başka yeri kiralamasına bir engel yoktur. Kaldı ki iradeleri ile kararlaştırılan kira parasından daha az miktarda aylık kira bedeli ödenmesinin istemesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kira bedelinin tenzili koşulları bulunmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

18. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2021-5455 Karar:2021-8864 Karar Tarihi:22.09.2021

6098 sayılı TBK’nın 344 ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Ne var ki, dosya kapsamı itibariyle ve bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece öncelikle gerekirse taşınmaza ait tapu kayıt örneği getirtilerek, sözleşmede kiralananın içkili restaurant olarak kullanılacağının kararlaştırıldığı ancak açık alanın bahsedilen kiralanan alana dahil olup olmadığı hususları birlikte incelenip kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre, taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti halinde kiralananın Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle bozulmuştur.

 

19. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2021-5455 Karar:2021-8864 Karar Tarihi:22.09.2021

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir.

Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

20. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-8082 Karar:2019-5082 Karar Tarihi:28.05.2019

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki ilkeler ışığında; öncelikle en az bir tanesi emlak işlerinden anlayan (emlak danışmanı, mülk bilirkişisi, emlakçı vs.gibi) bilirkişiden oluşan bilirkişiler aracılığıyla yerinde keşif yapılmalı, tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile bilirkişilerce re'sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının bilimsel ölçülere dayalı ve gerekçeli, yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenmesi, bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden yukarıda açıklanan Y.İ.B.K. gözetilerek Hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak, kiracının dava konusu dönemde kabul edip ödemekte olduğu bedelden aşağı olmamak üzere kira bedelinin brüt olarak tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

21. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-7801 Karar:2019-4649 Karar Tarihi:16.05.2019

Mahkemece, bilirkişi heyetinden bu konuda ek rapor alındıktan sonra kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak, davalının kabul ettiği veya halen ödediği miktardan az olmamak üzere brüt olarak kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

 

22. T.C. Yargıtay 3.HUKUK DAİRESİ Esas:2017-7612 Karar:2019-1309 Karar Tarihi:19.02.2019

Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; davacı tarafından sunulan sözleşmelerin taşınmaza benzemediğinden emsal olarak alınamayacağı belirtilerek, internet üzerinden belirlenen 3 adet emsal taşınmaz, gezilip görülmeden, taşınmazın konumu, özellikleri dikkate alınarak boş olarak brüt 8.750TL kira bedeli getirebileceğini bildirmişlerdir. Dava konusu taşınmazın depo olmasına karşın, emsal olarak alınan taşınmazların ise depo olup olmadığı belirlenmediği, gezilip görülmediği ve dava konusu taşınmaza yakınlıkları tespit edilmediği görülmektedir. Bu haliyle alınan rapor hükme elverişli değildir.

Bu durumda; Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.