📑 İçindekiler

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
2. Yeni Malikin Dava Açma Yolları ve Süreler
3. İhtiyacın Taşıması Gereken Dört Şart
4. Ev Sahibi Yurt Dışında Yaşıyorsa İhtiyaç Nasıl Değerlendirilir?
5. Kiracı Olarak Savunmanızı Nasıl Kurmalısınız?
6. Tahliye Kararı Verilirse Ne Olur?
7. Sıkça Sorulan Sorular
8. Emsal Karar

ℹ️ Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuk görüşmesi, kiracının itirazlarını ilk kez ortaya koyabileceği önemli bir aşamadır.

✔️ Yargısal Yaklaşım

Yurt dışında yaşayan, Türkiye'ye kısa süreli giriş-çıkışları bulunan, taşınmazı yatırım amacıyla edindiği anlaşılan ve Türkiye'de yaşamaya yönelik hazırlık hareketi olmayan malikin ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğu ispat edilmiş sayılmaz. Bu durumda tahliye davasının reddi gerekir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

İlk derece mahkemesi tahliye kararı verse bile her şey bitmiş değildir. Karar istinaf yoluyla incelenebilir ve Bölge Adliye Mahkemesi delilleri yeniden değerlendirerek davayı reddedebilir. İstinaf süresi kısadır; tebliğden sonra vakit kaybetmeyin.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Yurt dışında yaşayan bir ev sahibinin ihtiyaç iddiası, ancak somut delillerle desteklenirse sonuç doğurur. İhtarname veya arabuluculuk davetiyesi aldığınız anda süreleri ve delilleri değerlendirmek, savunmanızın temelini oluşturur. Kira sözleşmenizi, ihtarnameyi ve tebligat evrakını Maya Avukatlık Bürosu iletişim sayfası üzerinden iletebilir, dosyanız hakkında hukuki değerlendirme talep edebilirsiniz.

"Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Lütfen hukuki adımlar atmadan önce uzman bir avukata danışınız."

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
54. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR

KARAR KALDIRMA

DOSYA NO: 2024/4833
KARAR NO: 2026/608

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. SULH HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/09/2024
NUMARASI: 2023/257 - 2024/1445
DAVANIN KONUSU: Yeni Malikin Konut İhtiyacı İle Tahliye
İSTİNAF TARİHİ: 30/10/2024 - KARAR TARİHİ: 26/02/2026

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;

İstinaf isteminde usul işlemleri tamam olduğundan ilk derece mahkemesinin dosyadaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki düzenlene rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinde davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

İstinaf sebepleri: Davalı karara karşı süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; Davacının ... asıllı olup L...'da yaşadığını, davacının tanığının beyanı ile mecuru yatırım amaçlı satın aldığı, kira bedelini artırmak amaçlı dava açtığını, inşaat halinde villası olmasına, iki yılda sadece 2 kere ve toplam 8 gün Türkiye'ye gelmiş olmasına, ve Türkiye'de ihtiyaca yönelik hiçbir delil sunmamış olmasına rağmen, davacının tek taraflı beyanlarına göre davanın kabul edildiğini, 16 ayda, yani 483 günde sadece 8 gün Türkiye'de kalan davacının adeta yılın sadece %1,66'sında Türkiye'de konakladığını, 11 kişilik (kendisi, 2 eşi, 8 çocuğu) ailesiyle villa yaptıran varlıklı davacının davacının inşaat halinde villası varken Beylikdüzü'ndeki küçücük daireye ihtiyacının olmasının düşünülemeyeceğini, davacının Türkiye'de iş gücü olmadığını da beyan ettiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceğini belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının kiracı olduğu taşınmazı 24/06/2022 tarihinde satın aldığını, taşınmazın ihtiyacı için kullanılacağını, ihtiyacın samimi olduğunu belirterek davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; 2023 te yapılan başvuruların % 99 'unun temelinde de ekonomik konjoktürden kaynaklı samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaç iddiaları geldiğini, davacı yabancı uyruklu olduğunu, Evi ve yaşadığı memleket yurt dışında olduğunu, Türkiye'ye gelmediğini, Sadece Türk vatandaşlığını pasaportunu edinebilmek için ev satın aldığını, kendisinin Türkiyede son üç yılda kaç gün geçirdiği pasaport ikametgah kayıtları ile kolaylıkla anlaşılabilecek ve ihtiyacın samimi-zorunlu olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; davacının tagbis sorgulaması yapmış, tanık dinlemiş, yurda giriş çıkış kayıtları celp edilmiş, davanın davacının konut ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davası olduğu, davacının Türkiye'de ikamet etmek üzere dava konusu taşınmazı satın aldığı, yapılan TAKBİS sorgusunda dava konusu taşınmaz dışında davacı üzerine kayıtlı oturulabilir nitelikte taşınmaz bulunmadığı, davacının yurda giriş çıkış kayıtlarının incelenmesinde ülkeye giriş çıkışlarının olduğu, gelişlerinde otelde konakladıkları, dinlenen tanık beyanlarında davacının dava konusu taşınmazı ihtiyaç nedeniyle satın aldığını, mahkememizce dinlenen tanık beyanlarında ihtiyaç konusunun bu anlamda vurgulanmış olduğu da göz önünde bulunduralarak, ihtiyacın zorunlu, samimi ve sürekli olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne, davalının taşınmazdan tahliyesine karar vermiştir.

Dava Yeni Malikin Konut İhtiyacı Nedeni İle Tahliye Talebine İlişkindir.

Dava dışı eski malik ile davalı arasında 01/03/2020 Başlangıç tarihli 1 yıl süreli konut kira sözleşmesi bulunduğu anlaşılmıştır.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneğinin bulunduğu: TBK 351. madde gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek suretiyle altı ay sonra dava açabileceği veya TBK 350. madde gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği, yeni malikin her iki seçeneği ayrı ayrı kullanma imkanının bulunduğu, davacı tarafından davalıya 19/07/2022 tarihinde çekilen ihtarnamenin 21/07/2022 tarihinde tebliğ edildiği ve davanın 13/03/2023 tarihinde açıldığı ve süresinde olduğu anlaşılmıştır.

Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni sayılamaz, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacının tanıkların beyanına göre Türkiye'de kızı olduğu, Türkiye'ye kısa süreli giriş çıkışları olduğu, davacının tapu kayıtlarının uyaptan incelendiği, tanıkların beyanına göre de yatırım amaçlı taşınmaz elde ettiğinin anlaşıldığı, halen L...'de yaşadığı ve Türkiye'de yaşamaya yönelik hazırlık hareketi olmadığı, davacının mecura ihtiyacı bulunduğu, ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğunun ispat edilemediği, davanın reddi gerekirken kabul edilmesinin hatalı olduğu anlaşılmıştır.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, karardaki yanlışlık duruşma yapılmaksızın tamamlanacak nitelikte olduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, H.M.K. 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, Dairemizce yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar vermek gerekmiştir.

H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

A) Davalının istinaf başvurusunun KABULÜNE,
İlk Derece Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,
Davanın REDDİNE,

İlk derece yargılaması nedeniyle alınması gerekli olan 732,00 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 922,19 TL'den mahsubu ile fazla alınan 190,19 TL harcın talep halinde yatırana iadesine,

İlk derece yargılaması sırasında davacının yapmış olduğu harç ve yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, ...