‹ Back

Tapuyu Aldım Ama Devre Mülkü Kullanamıyorum: Sözleşme İptal EDİLEBİLİR Mİ? ÖDENEN BEDEL GERİ ALINABİLİR Mİ?

Devre mülk ya da devre tatil sözleşmesi imzaladınız, üstelik tapu bile devredildi. Ancak tatil tesisine bir türlü giremediniz; kimse sizi aradı, anahtarı vermedi, dönemin size ait olduğunu bildirmedi. "Tapum var, hakkım güvencede" diye düşünüyor olabilirsiniz — ama hukuken durum tam olarak öyle değil.

Türk tüketici hukuku, tapu devrini tek başına sözleşmenin eksiksiz ifa edilmesi olarak kabul etmiyor. Sözleşmeden dönme hakkının sona ermesi için mülkün fiilen teslim edilmesi — yani zilyetliğin devredilmesi — gerekiyor. Bu ayrım, devre mülk mağdurları için son derece kritik bir güvence sunuyor.

Devre mülk sözleşmelerinde iki ayrı edim söz konusudur:

• Tapu devri: Tapu sicilinde adınıza tescil yapılması

• Zilyetlik devri: Mülkü fiilen kullanmaya başlamanız, yani tesise giriş hakkınızın somut olarak tanınması

Yargıtay, bu iki edimi birbirinden açıkça ayırıyor ve tapunun devredilmiş olmasının zilyetlik devrini otomatik olarak gerçekleştirmediğini ortaya koyuyor.

⚖️ Kritik Yasal Düzenleme 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Madde 50/9: (MÜLGA FIKRA RGT: 01.04.2022 RG NO: 31796 KANUN NO: 7392/8) Tüketici, zilyetliğin devrine kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu kural 01/04/2022 tarihinden önceki dönemlerde geçerlidir. Belirtilen tarih itibariyle mülgadır. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği Madde 15/3: Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.  Bu kural ilga edilmiştir. 29/07/2022 tarihine kadar geçerlidir.

Bu düzenlemenin tüketiciye tanıdığı güvence son derece geniş kapsamlıdır: Herhangi bir gerekçe göstermenize gerek yoktur. Ceza veya tazminat ödemeniz talep edilemez. Önceden yaptığınız tüm ödemelerin iadesi zorunludur.

Devre mülk satışları çoğu zaman birden fazla şirket üzerinden yürütülür: bir satış şirketi, bir pazarlama firması, bir otel işletmecisi... Sözleşmenin altında imzası olan şirketin iflas etmesi ya da tasfiyeye girmesi durumunda "biz bu sözleşmenin tarafı değiliz" savunması sıkça gündeme gelir.

Yargıtay'ın değerlendirdiği davalarda şu ilke net biçimde ortaya konmuştur: Tapu sicilindeki yönetim planını imzalayan, tapu devrini gerçekleştiren ya da tesisi yöneten şirketin, sözleşmenin altında resmi imzasının bulunmaması, onu sorumluluktan kurtarmaz.

Bu tür davalar açısından dikkat edilmesi gereken birkaç pratik nokta:

• Tapuyu devreden veya yönetim planını imzalayan tüm şirketler davalı gösterilebilir.

• Tasfiye hâlinde bulunan şirketin tasfiye memuru da bu davalarda muhatap alınır.

• Müşterek ve müteselsil sorumluluk ilkesi uyarınca alacağınızı tüm davalılardan birlikte talep etme hakkınız bulunur.

Devre mülk sözleşmelerinde tesisin bir bağımsız bölümü üzerinde çok sayıda hissedar bulunabilir. Yıl 52 haftadan oluştuğu hâlde onlarca hissedarın aynı bağımsız bölümü kullanması matematiksel olarak mümkün değildir.

Mahkemeler bu durumu "ifa imkânsızlığı" olarak nitelendiriyor. Tatil hakkınızı kullanamayacak olmanız, sözleşmenin iptali için bağımsız ve güçlü bir hukuki zemin oluşturuyor.

⚠️ Dikkat Edin Kendi döneminize ait olmayan bir konaklama belgesinin (rezervasyon onayının) size sunulması geçerli teslim sayılmaz. Yargıtay, bu tür belgelerin zilyetlik devri anlamına gelmediğini açıkça kabul etmiştir.

Karşı tarafın en sık kullandığı savunmalardan biri şudur: "Davacı tapuyu alıp benimsedi, uzun süre dava açmadı; bu durum iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz."

Yargıtay bu savunmayı kabul etmemektedir. Sözleşmeden dönme hakkı, kanunda zilyetlik devrine bağlandığı için;

• Tapunuzun yılar önce devredilmiş olması dönme hakkınızı ortadan kaldırmaz.

• Kullanmadığınız bir haktan vazgeçtiğiniz sonucu kendiliğinden çıkmaz.

• Tesisi fiilen kullanamadığınız ve zilyetliğin size devredilmediği ispatlanabildiği sürece dava hakkınız devam eder.

Devre mülk/devre tatil sözleşmesinin iptali davasında şu talepleri bir arada ileri sürebilirsiniz:

1. Sözleşmenin iptali veya feshi

2. Ödediğiniz bedelin tamamının avans faiziyle birlikte iadesi

3. Adınıza tescil edilmiş tapunun iptali ve önceki malik adına tescili

4. Dava tarihi itibarıyla işleyecek yasal faizin tahsili

5. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yüklenmesi

Bu davalar delil açısından oldukça geniş bir yelpazeye sahiptir. Elinizde bulunabilecek önemli deliller:

• Tesise giriş yapıldığını gösteren herhangi bir belgenin yokluğu (fatura, konaklama kaydı vb.)

• Tatil döneminde tarafınıza teslim/bildirim yapılmadığını gösteren yazışmalar ya da yazışma yokluğu

• Tapu senedinde tatil dönemine ilişkin bilginin mevcut olmaması

• Diğer hissedarların sayısına ve döneme ilişkin tapu kayıtları

• Tesisin fiilen kullanılabilir olmadığına dair tanık beyanı veya yazılı tespitler

İspat yüküne ilişkin önemli bir ayrıntı: Zilyetliğin devredildiğini ispat etmek satıcı tarafa düşer. Tüketici, "devredilmedi" iddiasını ispat etmek zorunda değildir; karşı tarafın bunu kanıtlaması gerekir.

Devre tatil ve devre mülk sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Tüketici Mahkemelerinin görev alanına girer. 

Yetkili mahkeme olarak şu seçenekler mevcuttur:

• Davacının (tüketicinin) yerleşim yeri tüketici mahkemesi

• Sözleşmenin kurulduğu yer tüketici mahkemesi

📌 Pratik Bilgi Davalı şirketin iflas etmiş veya tasfiye hâlinde olması durumunda, tasfiye memuruna karşı dava açılır. Tasfiye süreci, alacak haklarınızı ortadan kaldırmaz; yalnızca alacağın sırasını ve ödeme biçimini etkiler.

• Elinizde ne var, kontrol edin: Sözleşme, tapu senedi, ödeme makbuzları, yazışmalar.

• Sözleşmenin size ne vaat ettiğini net anlayın: Hangi dönem, hangi bağımsız bölüm, hangi tesiste?

• Bu döneme ait fiilî bir kullanımınız oldu mu? Yoksa belgeleyin.

• Avukatlık bürosundan ön değerlendirme alın: Hangi davalılara husumet yöneltileceği, görevli mahkeme ve talep kalemleri netleştirilsin.

• Dava dilekçesi hazırlanıp dava açılsın; gerekirse tapu iptali ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilsin.

📞 Maya Avukatlık Bürosu   Hukuki danışmanlık ve randevu için web sitemizden ulaşabilirsiniz.

Tapuyu aldıktan sonra devre mülk sözleşmesini iptal ettirebilir miyim?

Evet. Tapu devrinin yapılmış olması, sözleşmeden dönme hakkınızı kendiliğinden sona erdirmiyor. 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesi uyarınca, zilyetlik — yani mülkün fiilî teslimi — gerçekleşmemişse dönme hakkınız devam eder.

Devre mülkü hiç kullanmadım; tüm paramı geri alabilir miyim?

Sözleşmenin iptali/feshi hâlinde, ödediğiniz bedelin tamamının avans faiziyle birlikte iadesi talep edilebilir. Hangi bedellerin geri alınabileceği somut sözleşmeye ve ödeme belgelerine göre değişmekle birlikte, temel kural taraflar arasında geriye dönük tam iade yükümlülüğüdür.

Sözleşmedeki şirket iflas etti ya da kapandı; yine de dava açabilir miyim?

Evet. Şirketin iflas etmesi veya tasfiyeye girmesi, tüketici alacağınızı ortadan kaldırmıyor. Tasfiye memuruna karşı dava açılabilir; ayrıca tapuyu devreden veya yönetim planını imzalayan diğer şirketler de davalı gösterilebilir.

Devre mülk davasında mahkeme süreci ne kadar sürer?

Tüketici mahkemelerinde görülen bu tür davalar, uyuşmazlığın kapsamına ve taraf sayısına bağlı olarak değişmekle birlikte genellikle 1,5 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf ve temyiz aşamalarına gidilmesi hâlinde bu süre uzayabilir. 

 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | E. 2025/2962, K. 2026/8 | Tarih: 12.01.2026

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılar ile akdedilen devre mülk sözleşmelerine istinaden müvekkilinin ödemeler yaptığını, ancak sözleşmenin geçerlilik şartına uyulmadan düzenlendiğini, ayrıca hissedar sayısı dikkate alındığında kullanımının da fiilen imkânsız olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla sözleşmelerin iptaline, ödenen 214.480,00 TL'nin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, müvekkili adına olan tapunun iptali ile önceki malik adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekili; davanın müvekkili yönünden tefriki gerektiğini, müvekkili yönünden Mahkemenin görevsiz ve yetkisiz olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, iadesi istenilen bedelin kendisine ödenmediğini, davalının sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince müvekkilinin bu sözleşmeler nedeniyle sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... Sağlık Ltd. Şti. vekili; sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, tapuyu alıp yıllar sonra dava açmanın iyi niyet kaideleri ile bağdaşmadığını, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... Paz. A.Ş. vekili; müvekkilinin sözleşmede taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

4. Davalı ... Turz. A.Ş. vekili; müvekkilinin sözleşmede taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

5. Davalı ... Paz. İnş. ve Tic. A.Ş. vekili; sözleşmeyi zorla ve iradesi sakatlanarak imzaladığı iddiasında bulunan davacının bu iddialarının dikkate alınmamasını, davacının tatil yaptığını ve sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının talepte bulunması halinde tesisi her zaman kullanabileceğini, davacı taraf ile imzalanan sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, sözleşme tarihinden ve tapu devrinden sonra dava açıldığını, tapuyu alıp sonra dava açmanın iyi niyet kaideleriyle bağdaşmayacağını, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, tapu devri ile müvekkili şirket ediminin yerine getirildiğini, davacı tarafın sözleşmeyi benimsediğinin ortada olduğunu, davanın ticari dava olup Tüketici Mahkemelerin görevli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmedeki kullanım süresine göre davacının maliki olduğu bağımsız bölüm üzerinde tüm pay sahiplerinin bir yıl içinde tatil hakkını kullanmalarının ve davalının tatil sağlama edimini ifa imkânının fiilen mümkün olmadığı, bu durum karşısında davacı yanın sözleşmelerin feshi talebinde haklı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında imzalanmış olan 3...3 AAA numaralı sözleşme yönünden açılan davanın davacı vekili tarafından dosyaya sunulmuş olan 28.02.2020 tarihli fesihname kapsamında çift taraflı olarak fesh edilmiş olması sebebiyle bu sözleşme yönünden açılan davanın reddine, diğer imzalanan sözleşmelerin iptaline, sözleşme nedeniyle ödenen 214.480,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, dava konusu taşınmazların davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı önceki malik adına tesciline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı Tasfiye halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekili ve davalı ... Termal A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı Tasfiye halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekilinin ve davalı ... Termal A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı Tasfiye halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı Tasfiye halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekili; müvekkil şirket dava konusu sözleşmede taraf olmadığından davacının müvekkili yönünden tüketici sıfatını haiz olmadığını, davacının müvekkiline karşı herhangi bir talebi varsa bunu genel Mahkemelerde ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 6. maddesi hükmü uyarınca müvekkilinin yerleşim yerinde talep etmesi gerektiğini, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, müvekkili ödeme yapılmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmesinin feshi/iptali, ödenen bedelin iadesi, tapunun iadesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle ileri sürülen temyiz sebepleri sınırlı inceleme yapılacağı, davacıya devri gerçekleştirilen tapu evraklarının incelenmesinde tapudaki yönetim planının davalı ... Otel İşl. A.Ş. tarafından imzalı olarak sunulduğu, taraflar arasında 07.11.2019 tarihli, 12.12.2019 tarihli, 13.12.2019 tarihli, 16.02.2020 tarihli, 07.01.2021 tarihli, 28.01.2021 tarihli, 05.09.2021 tarihli, 10.09.2021 tarihli, 16.12.2021 tarihli akdedilen devre mülk sözleşmesine dayalı tapu devrinin 28.01.2020, 19.11.2021... .12.2019 tarihinde yapıldığı, davacı tarafa devre mülke konu yerin fiilen teslim edildiğinin davalı tarafça ispat edilemediği, davacının kendi döneminde olmayan konaklama belgesinin geçerli olmadığı, davacının sözleşme tarihinde yürürlükte olan 6502 sayılı Kanunun 50. maddesinin 9. fıkrası ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 3. fıkrası gereğince zilyetliğin devrine kadar sözleşmeden dönme hakkı olduğu, davacının herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının olduğu anlaşılmakla davalı Tasfiye halinde ... Otel İşl. A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.