📑 İçindekiler

• Muris Muvazaası Nedir?
• Bedel Karşılığı Yapılan Devir, Muvazaalı Devirden Nasıl Ayrılır?
• Yargıtay'a Göre "Gerçek Satış" Hangi Delillerle İspatlanır?
• Zincirleme Devirlerde Muvazaa İddiası Nasıl Değerlendirilir?
• Muvazaa İddiasında İspat Yükü Kime Aittir?
• Muris Muvazaası ile Tenkis Davası Arasındaki Fark Nedir?
• Sıkça Sorulan Sorular

ℹ️ Muris Muvazaasının Dört Unsuru

• Görünürde geçerli bir işlem bulunmalıdır (satış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi vb.)
• Taraflar arasında bu görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığına dair bir anlaşma olmalıdır
• Mirasbırakanın amacı, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak olmalıdır
• Arkasında gizlenen bağış sözleşmesi, resmi şekil şartından yoksun olmalıdır

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Husus

Tapuda gösterilen bedelin düşük olması, tek başına muvazaa karinesi oluşturmaz; ancak ispat sürecinde aleyhe yorumlanabilecek bir husustur. Bu nedenle geçmişe dönük tüm ödeme belgelerinizi (banka dekontu, kredi sözleşmesi, tapu harcı makbuzu) saklamanız kritik önem taşır.

✅ Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Ailenizden gerçek bir bedel karşılığında satın aldığınız bir taşınmaz nedeniyle muris muvazaası iddiasıyla karşı karşıyaysanız, elinizdeki ödeme belgelerinin eksiksiz ve doğru şekilde mahkemeye sunulması, dava sonucunu doğrudan etkileyebilir. Maya Avukatlık Bürosu ile iletişime geçerek durumunuzu değerlendirebilirsiniz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 01.04.2026 T. 2025/4568 E. 2026/2524 K.

Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, aksi taktirde tenkis istemine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkilinin tarafların ortak murisi olan ...'ın tek ve evlilik dışı çocuğu olduğunu, murisin tek taraflı tanıması yolu ile murisin altsoyuna dahil olduğunu, murisin sağlığında, müvekkili davacı ve davacının annesi ile yeterince ilgilenmediğini, hiçbir şekilde davacının yanında olmadığını, murisin, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 3 01... parselde kayıtlı 3 nolu bağımsız bölümünü 2012 yılında birlikte yaşadığı davalı eşi ...'a satış göstermek suretiyle temlik ettiğini, davalı ...'in de taşınmazı belli bir süre sonra üçüncü bir kişiye yine görünürde sattığını, daha sonra 2019 yılında ise davalının taşınmazı tekrar aldığını, bu tasarruf işlemlerinin davacı mirasçıdan mal kaçırmak maksadıyla muvazaalı bir şekilde yapıldığını, gerçekte bedelsiz olarak taşınmazın davalıya devredildiğini, davalının murisin malvarlıklarını, başka taşınmazlarını uzun yıllar içerisinde planlı bir şekilde sattırdığını, davalının bu parayı ve murisin bankalardaki ve OYAK'taki parasını kendi üzerine geçirdiğini ya da 3. kişilerin üzerine görünüşte devrederek sonrasında kendi üzerine döndürerek aktif bir malvarlığına dönüştürdüğünü, murisin dava konusu taşınmazı satmaya ihtiyacının bulunmadığını, davalının taşınmazı satın alma gücünün olmadığını belirterek taşınmazın tapu kaydının iptali ile miras payı oranında müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilline, olmadığı takdirde davacının mahfuz hisselerine yapılan tecavüzün tenkisi ile taşınmazın tapu kaydının iptali ve davacının mahfuz hissesi oranınca adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; müvekkili ...'ın ailesinin tek çocuğu olduğunu, babasından kendisine ...'da bir arsa kaldığını, bu arsa üzerine inşaat yapıldığı için kendisine iki adet daire düştüğünü, bu dairelerden birisini temeldeyken aile ihtiyaçları için sattığını, diğerini ikamet olarak 3 yıl kadar kullandığını, daha sonra murisin ...'da müvekkiline ait evi satıp, davaya konu dairenin bulunduğu apartmanda bir alt katta bulunan daireyi müvekkili adına satın alarak ...'e taşındıklarını, bir müddet burada oturduktan sonra, murisin borçlanması nedeniyle bu daireyi satmak zorunda kaldıklarını, kiraya çıktıklarını, 3 yıl kirada oturduktan sonra davaya konu taşınmazın satılık olduğunu öğrendiklerini, murisin müvekkiline ait daireyi satıp borçlarını ödediği için bu daireyi almayı teklif ettiğini, paraları yeterli olmadığı için bir miktar kredi çekmek zorunda kaldıklarını, bu nedenle 2010 yılında satın alınan evin tapusunun muris adına yapıldığını, iki yıl sonra, eşine borçlu olduğunu düşünen murisin bu daireyi, ipoteği ile birlikte müvekkiline devrettiğini, 2010 yılından 2015 yılına kadar tarafların bu dairede oturduklarını, muris yine borçlandığı için sıkıntı yaşamaya başladıklarını, murisin talebi hatta ısrarı ile müvekkilinin daireyi satmak zorunda kaldığını, müvekkili ile murisin 2015 yılında ...'a sattıkları dairede kiracı olarak oturmaya devam ettiklerini, bu işlemlerin emlakçı aracılığı ile yapıldığını, sattıkları evde kiracı olarak oturmaya devam eden müvekkili ve murisin, kira bedelini mahallede bulunan kahveye bırakarak ödediklerini, ev sahibinin de buradan parayı aldığını, murisin vefatından sonra müvekkilinin parayı mahalle muhtarına bıraktığını, ödemenin onun vasıtası ile yapıldığını, davacı tarafın ifade ettiği gibi bir mal kaçırma işleminin kesinlikle söz konusu olmadığını, murisin vefatı ile müvekkilinin hem eşinden (muristen) hem de babasından maaş almaya başladığını, sonrasında kredi çekip ev almaya karar verdiğini, 2019 yılında oturmakta olduğu evin de satılık olduğunu öğrenince bu evi satın aldığını, kredi taksitlerini maaşları ile ödemeye devam ettiğini, davaya konu evin murise ait olmadığı, muris tarafından müvekkile muvazaalı olarak devredilmediğini, dosya içine celbedilen ...Bankası ekstresi incelendiğinde murisin yıllar içinde defalarca kredi çekmiş olduğunun görüleceğini, dava konusu taşınmazın murisin ölümünden sonra müvekkili tarafından borçlanılarak alındığını, murisin 01.02.2019 tarihinde vefat ettiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla, tenkis davası açmak için yasada belirlenen 1 yıllık sürenin dava tarihi itibarıyla geçtiğini, zamanaşımı ve hak düşümü sürelerinin geçtiğimi belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tüm dosya kapsamından dava konusu taşınmazın muris tarafından davalıya ilk olarak 25.05.2012 tarihinde devredildiği, ancak murisin borçları nedeniyle, (aksi ispat edilmediğinden) karine olarak iyi niyetli kabul edilen üçüncü kişiye satıldığı, bu sebeple tenkis alacağı bulunmadığı kanaatinin oluştuğu, murisin vefatından sonra 27.11.2019 tarihinde davalının...Bankasından çektiği kredi ile taşınmazın davalı tarafça satın alındığı, davalının satış tarihinde bedeli banka vasıtası ile önceki malike gönderdiği, satışın muvazaalı olduğunun davacı tarafça ispat edilemediği ve bedelin davalı tarafça çekilen kredi ile ödenmesi sebebiyle tenkis alacağının da doğmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamı itibariyle davalının kira ödeyerek oturduğu dava konusu taşınmazı satın aldığı, bedelini ödediğine dair kayıtların mevcut olduğu, tanık anlatımları ile de muris, davalı ... ve dava dışı ... ... arasında muvazaalı işlem yapıldığının davacı tarafından ispat edilemediği, murisin davacıdan mal kaçırmak amacıyla davalıya muvazaalı olarak devir yaptığına ilişkin somut bir delil sunulmadığı, tapudaki bedelin düşük gösterilmesinin tek başına muvazaanın ispatı için yeterli olmadığı, muris tarafından davalıya yapılan devrin muvazaalı bir devir olmadığı ve satışın gerçek bir satış olduğu, davalıya yapılan satışın ivazlı bir işlem olması sebebiyle tenkise de tabi olmadığı anlaşılmakla İlk Derece Mahkemesince davanın tümden reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama kuralları ve kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı 116,60 TL bakiye onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.