Yurtdışındaki Mirasçılar İçin Türkiye'deki Taşınmaz Mirası Rehberi: Karşılıklılık, Mirasçılık Belgesi ve Tasfiye

Türkiye'de taşınmazı bulunan bir yakınını kaybeden ve yurtdışında yaşayan mirasçılar çoğunlukla aynı sorularla karşılaşır: Yabancı uyruklu mirasçı tapuyu devralabilir mi? Ölüm tarihinde hangi kural geçerliydi? Taşınmaz Hazine veya vakıf adına geçmişse mirasçılık belgesi iptal edilebilir mi?

Bu rehber; yabancı uyruklu mirasçıları, yurtdışında yaşayan Türk ve çifte vatandaşları ile Türk vatandaşlığını sonradan kaybetmiş kişileri ilgilendiren hukuki çerçeveyi, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarından alıntılarla sade bir dille anlatır.

Yabancı Uyruklu Mirasçı Türkiye'deki Taşınmazı Miras Yoluyla Edinebilir mi?

Kısa cevap: Evet, ancak Tapu Kanunu'ndaki sınırlamalara tabi olarak. Miras yoluyla edinimde eskiden aranan karşılıklılık şartı 2005 ve 2012 değişiklikleriyle kaldırılmıştır; buna karşılık ölüm tarihindeki hukuk, alan sınırları ve tasfiye ihtimali mutlaka incelenmelidir.

Yabancıların taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenir. Madde, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini öngörür. Uygulamada şu sınırlar öne çıkar:

• Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplam alanı, ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Kişi başına ülke genelindeki toplam sınır otuz hektardır; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir.
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri gibi özel kanunlardan doğan kısıtlamalar ayrıca uygulanır.

Miras yoluyla geçen taşınmaz bu sınırlamaların dışında kalıyorsa, Maliye Bakanlığınca verilecek ve bir yılı geçmeyen süre içinde malik tarafından elden çıkarılmadığı takdirde taşınmaz satılarak bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Buna tasfiye denir.

Ölüm Tarihi Neden Belirleyicidir? Eski Tarihli Miraslarda Hangi Kural Uygulanır?

Kısa cevap: Mirasçılık ve mirasın geçişi, mirasbırakanın ölüm tarihinde yürürlükte olan hükümlere göre belirlenir (4722 sayılı Kanun m. 17). 1960'larda, 1980'lerde veya 2000'lerde ölen kişilerin mirası farklı hukuki rejimlere tabi olabilir.

Aynı aileye ait taşınmaz, ölüm tarihine göre farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle ilk iş, ölüm tarihini ve o tarihte yürürlükte olan kuralı belirlemektir.

Banka Hesabı, Para ve Diğer Taşınırlar da Taşınmazlarla Aynı Kurala mı Tabidir?

Kısa cevap: Hayır. Tapu Kanunu'ndaki sınırlama yalnızca taşınmazlar için geçerlidir; para ve diğer taşınırlar bakımından yabancı mirasçıya yasal bir engel bulunmaz.

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesine göre miras ölenin millî hukukuna tabidir; Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında ise Türk hukuku uygulanır. Bu yüzden aynı terekede iki ayrı değerlendirme yapılır:

• Taşınırlar, para ve diğer haklar: Yabancı mirasçı bakımından Tapu Kanunu sınırlaması işlemez.
• Türkiye'deki taşınmazlar: Türk hukuku, Tapu Kanunu'ndaki sınırlamalar ve gerekirse tasfiye devreye girer.

Karşılıklılık sorunu yaşansa bile mirasçılık sıfatı taşınırlar yönünden devam eder.

Ülkem ile Türkiye Arasında Karşılıklılık Anlaşması Yoksa Miras Hakkım Düşer mi?

Kısa cevap: Hayır, kendiliğinden düşmez. Yargıtay'a göre anlaşma bulunmaması karşılıklılığın bulunmadığı anlamına gelmez; hukuki ve fiili durum ayrıca araştırılır.

Karşılıklılığın bulunup bulunmadığı, yalnızca iki ülke arasında imzalı bir sözleşme olup olmamasına bakılarak belirlenmez. Mahkemeler genellikle şu unsurları inceler:

• Mirasbırakanın ölüm tarihi
• O tarihte, mirasbırakanın ülkesinde Türk vatandaşlarının miras yoluyla taşınmaz edinip edinemediği (hukuki ve fiili durum)
• Adalet Bakanlığı Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü aracılığıyla Dışişleri Bakanlığı'ndan alınan bilgi yazısı
• Dosyadaki diğer deliller

Anayasa Mahkemesi de karşılıklılığın bulunmadığına dair açık bir tespit olmadan veya yerleşik içtihattan ayrılma gerekçesi gösterilmeden mirasçılığın tanınmamasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmiştir.

Türk Vatandaşı veya Çifte Vatandaş Mirasçı, Yabancı Murisin Taşınmazlarını Edinebilir mi?

Kısa cevap: Türk vatandaşlığı devam eden mirasçı için Tapu Kanunu'ndaki yabancı sınırlamaları kural olarak uygulanmaz. Murisin uyruğuna yönelik misilleme (mukabele-i bilmisil) kararnameleri de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre Türk vatandaşı mirasçının miras hakkını sınırlamaz.

1062 sayılı Kanun ve ona dayanılarak çıkarılan kararnamelerle getirilen sınırlamalar, iradi tasarruflara ve muvazaalı işlemlere yöneliktir. Yabancı uyruklu kişilerden kanun gereği miras hakkı kazanan Türk vatandaşlarının miras haklarını sınırlamaz.

Uygulamada şu üç nokta birlikte kontrol edilir:

• Murisin uyruğu ve ölüm tarihi
• Mirasçının vatandaşlık durumu (çifte vatandaşlıkta Türk vatandaşlığının devamı nüfus kaydıyla belgelenmelidir)
• Mirasçı Türk vatandaşlığını sonradan kaybetmişse, kayıp tarihi ile mirasın açıldığı tarih

Yurtdışındaki Mirasçı Türkiye'de Mirasçılık Belgesini Nasıl Alır?

Kısa cevap: Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden veya noterlikten alınır (TMK m. 598). Yurtdışındaki mirasçı için süreç; apostil veya konsolosluk onaylı belgeleri, yeminli tercümeyi ve gerektiğinde vekaletnameyi de kapsar.

Taşınmaz Hazine veya Vakıf Adına Tescil Edilmişse Mirasçılık Belgesi İptal Edilebilir mi?

Kısa cevap: Mirasçılık belgesinin geçersizliği TMK m. 598/3 uyarınca her zaman ileri sürülebilir. Ancak sonuç; belgenin hasımlı veya hasımsız verilmesine, ölüm tarihine ve tapu kaydının durumuna bağlıdır.

Yurtdışına göç eden ailelerin Türkiye'deki taşınmazları, mirasçı bulunamadığı gerekçesiyle zaman zaman Hazine veya vakıf adına tescil edilmiştir. Bu tür dosyalarda şu noktalar belirleyicidir:

• Hasımsız (çekişmesiz) mirasçılık belgesi kesin hüküm oluşturmaz; iptal davasıyla değiştirilebilir.
• Hasımlı açılan davada verilen karar ise maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilir; bu yüzden eski dosyanın niteliği ilk incelenecek husustur.
• İptal davalarında belgede hak sahibi gösterilen kişilerin, ölmüşlerse tüm mirasçılarının davada taraf olarak gösterilmesi gerekir.
• Taşınmaz vakıf adına kayıtlıysa vakfın türü, vakıf şerhi ve taviz bedeli ayrıca incelenir; eski tapu kayıtları ve Osmanlıca belgeler için uzman bilirkişi tercümesi gerekebilir.

Yurtdışındaki Mahkemeden Alınan Veraset İlamı Türkiye'de Geçerli mi?

Kısa cevap: Yabancı mahkemeden alınan mirasçılık belgesi veya veraset ilamı Türkiye'de kendiliğinden hüküm doğurmaz. Türkiye'deki taşınmazlara Türk hukuku uygulandığı için tanıma-tenfiz ve karşılıklılık incelemesi gündeme gelebilir.

Yabancı mahkeme belgeleri üzerinden yürüyen dosyalarda genellikle şu başlıklar incelenir:

• Kararın, verildiği ülke hukukuna göre kesinleşmiş olup olmadığı
• Belgedeki mirasçıların tamamının dosyada taraf olarak yer alıp almadığı
• Belgedeki bilgilerin nüfus kayıtlarıyla uyumu
• Kamu düzenine aykırılık ve ölüm tarihlerindeki karşılıklılık durumu

Yargıtay uygulamasında bu tür dosyalarda, yabancılık unsurlu mirasçılık ilişkileri konusunda uzman hukukçulardan oluşan bilirkişi heyeti raporu da aranabilmektedir.

Mirasçılık Belgesi Verilmezse Anayasa Mahkemesi'ne Bireysel Başvuru Yapılabilir mi?

Kısa cevap: Evet. Olağan kanun yolları tükendikten sonra, mirasçılık sıfatının tanınmamasının mülkiyet hakkını (Anayasa m. 35) ihlal ettiği iddiasıyla Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru yapılabilir.

İhlal kararı verildiğinde dosya, ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılmak üzere ilgili mahkemeye gönderilir (6216 sayılı Kanun m. 50/2). Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de benzer dosyalarda Tapu Kanunu m. 35'in yeterince öngörülebilir biçimde uygulanmadığı gerekçesiyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

Yurtdışındaki Mirasçıların En Sık Yaptığı Hatalar

Kısa cevap: Eksik belge, yanlış ölüm tarihi tespiti, tüm mirasçıların dosyaya dahil edilmemesi ve tasfiye süresinin kaçırılması en sık görülen dört hatadır.

Sıkça Sorulan Sorular