‹ Back

 

MALİK SIFATI OLMAYAN KİRAYA VEREN “KİRACININ TEMERRÜDÜ” NEDENİYLE TAHLİYE TALEP EDEBİLİR Mİ?

 

Av. Abdullah GÜRSU

 

Bu yazımızın konusu, kiralananı kiraya veren diğer bir ifadeyle kiracı ile kiracılık ilişkisi kuran kişinin kira ilişkisine konu kiralananın maliki olmaması halinde Türk Borçlar Kanunu kapsamında “kiracının temerrüdü” halinde tahliye talep edip edemeyeceğidir. Kiracının temerrüdü, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halidir.

Türk Borçlar Kanununda “kira sözleşmesi”ne ilişkin maddelerde “kiracı” ve “kiraya veren” terimleri genel olarak kullanılmaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi kapsamında kiracının, kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödememesi kira ilişkisinin feshi sebebi olarak belirlenmiştir. Ancak bu kira ilişkisinin feshi, kiracının kira bedelini ödememesi halinde doğrudan uygulanma olanağı tanınmamış, birkaç önkoşul belirlenmiştir. Kira ilişkisinin feshedilebilmesi için, öncelikle kiracıya yazılı olarak süre verilmesi ve kiracının bu süre içerisinde kira bedelini ödememesi halinde kira ilişkisinin feshedilmesi imkânı doğmaktadır. Kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyerlerinde otuz günden az olamaz. Bu kapsamda söz konusu bildirimin yazılı olması ve konut ve çatılı iş yerlerinde en az otuz günlük süre verilmesi şartları, usulüne uygun bir feshin gerçekleşmesi açısından önemlidir. Yazılılık şartı olması nedeniyle, noter vasıtasıyla bu bildirimin yapılması tahliye davasında ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Kanun metninde belirtilen süre, kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirimin kiracıya ulaşmasını takip eden günden itibaren başlayacaktır. Bildirimin kiracıya ulaştığı gün, otuz günlük süreye dahil olmayacaktır.

Bu genel bilginin ardından, yazının temel meselesi olan kiraya veren/malik sıfatı konusuna gelecek olursak, söz konusu kanun hükmü kiracılık ilişkisinde tarafları “kiracı” ve “kiraya veren” olarak nitelendirmiştir. Kanun koyucu kira ilişkisinde kiralananın maliki, sahibi vb. bir terimi tercih etmemiştir. Bu durumda kiraya verenin malik olması şeklinde bir yasal zorunluluk olmadığı açıktır. Kiraya veren ise kiralananın maliki dışında, malikin vekili, yetkilendirdiği bir kişi veya alt kiraya verilen bir yer ise kiracı dahi kiraya veren sıfatı taşıyabilir. Bu durumda, malik olmayan kiraya veren, kiracının temerrüdü halinde kira ilişkisinin feshini bildirim yoluyla sağlayabileceği gibi, İcra iflas Kanunu kapsamında kiracıya karşı tahliye talepli kira alacağı takibi yapmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

Bu yazıda anlatılanları destekleyen emsal yargı kararlarına da aşağıda yer verilmiştir.

 

 

T.C YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2017/ 12901
Karar: 2019 / 731
Karar Tarihi: 05.02.2019

 

Dava: Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 

YARGITAY KARARI

 

Davacı; davalının 11/05/2015 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 25.008TL kira bedeli ile kiracı olarak oturduğunu, davalının 30.09.2015 tarihinde ödemesi gereken yıllık kira bedelini ödememesi nedeni ile, ...2. İcra Dairesinin 2015/7047 Esas sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığını, borçlu kiracının yapılan icra takibine haksız ve kötü niyetli olarak itiraz ettiğini, bu nedenle icra takibinin durduğunu belirterek, haksız itirazın iptaline, davalı aleyhine %20 icra inkar tazminatına ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

 

Davalı; taşınmaza yaptığı masraflar nedeniyle kira bedelinin Ocak ayında ödenmesinin davacı tarafından kabul edildiğini, taşınmazın davacı dışında 9 adet daha mirasçısı bulunduğunu bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile itirazın 25.008TL asıl alacak ile 50,36TL faiz yönünden iptaline, tahliye talebinin ve davacı tarafın icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

 

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde değildir.

 

2-Davacı vekilinin icra inkar tazminatına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

 

İcra ve İflas Kanunu’nun 67/2 maddesinde düzenlenen icra inkar tazminatının amacı alacağın tahsilini geciktirmeye yönelik haksız itirazları önlemektir. Eğer alacaklı itirazın iptali davasında haklı çıkar ve borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse istek halinde alacaklı yararına, eğer davalı borçlu haklı çıkar ve dava reddedilirse bu kez alacaklının takibinde haksız ve kötü niyetli olması koşulu ile yine istek halinde borçlu yararına tazminata hükmedilir. Ne var ki icra inkar tazminatı, niteliği gereği ancak itirazın iptali davası sonucunda davanın tamamen veya kısmen kabulüne karar verilmesi koşuluna bağlı olarak hükmolunan miktar üzerinden tahsiline karar verilebilecek bir tazminattır. Yasa ile güdülen amaç borçlu olduğu miktarı bilebilecek durumda olan borçlunun ödeme emri üzerine icra borcunu inkar etmesini önlemek, gerçekte alacaklı olmayan alacaklının da borçluya zarar vermesini engellemektir.

 

Somut olayda, davacı, davalı hakkında ... 2. İcra Müdürlüğü’nün 2015/7047 sayılı takip dosyası ile ödenmeyen yıllık kira bedeli 25.008TL asıl, 50,36TL işlemiş faiz alacağının tahsili için icra takibi yapmış, icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılan işbu davada davacı, itirazın iptali, tahliye ve davalının % 20'dan az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

 

İİK.nun 67/7. maddesine göre icra inkar tazminatına hükmedilmesi için alacağın likit ve belli olması gerekir. Borçlu yalnız başına ne kadar borçlu olduğunun tespit edebilir durumda ise, alacağın likit ve muayyen olduğunun kabulü gerekir. Alacağın belgeye bağlı olması veya borçlunun kötü niyetle itiraz etmesi şart değildir. Açıklanan kurallar ışığında takip konusu alacak değerlendirildiğinde mahkemece kabul edilen kira borcu yönünden alacak belirlenebilir ve likit olduğuna göre, bu tutar üzerinden icra inkar tazminatının hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.

 

3-Davacının tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

 

Davada dayanılan taraflar arasında imzalanan 11.05.2015 başlangıç tarihli ve 7 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı bu sözleşmeye dayanarak başlattığı icra takibine itiraz üzerine açtığı iş bu dava ile itirazın iptalini ve davalının temerrüt nedeniyle tahliyesini talep etmiştir.

 

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

 

Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Nispi haklar; yalnız hukuki işleme veya ilişkiye taraf olan kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Kira sözleşmesi ile taraflar arasında nispi hakka dayalı bir ilişki söz konusu olup, kiralayanın bu sözleşmeden kaynaklı ilişkiye dayanarak kira bedeli ve temerrüt nedeniyle tahliye talep etmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda; Mahkemece, davacının kiraya veren sıfatıyla Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca tahliye isteyebileceği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.02.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 4675
Karar: 2016 / 3821
Karar Tarihi: 10.05.2016

Dava ve Karar: İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı alacaklılar tarafından, davalı borçlular hakkında kira alacağı nedeniyle başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine borçlular tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklılar icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuşlardır. Mahkemece davanın taşınmaza elbirliği halinde malik olan tüm paydaşların icra takibi yapmadığından ve taşınmaz malikinin değiştiğinden davanın reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre ve esasen kiralanan taşınmazın 18.05.2015 tarihinde dava dışı ... mülkiyetine geçmiş olduğundan davacıların tahliye isteyemeyeceğinin anlaşılmasına göre davacıların tahliyeye ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacıların alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kira sözleşmesi düzenleyen kiralayan olan kişinin malik olması şart değildir. Başka bir anlatımla malik olmayan kişi de kiralayan olabilir, kira sözleşmesi imzalayabilir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

 

İİK 269/2 maddesinde ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini 62.madde hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak ret etmez ise akdi kabul etmiş sayılır. İcra İflas Kanununun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek İtiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini açıkça bildirmek ve ödeme konusundaki itirazını noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur.

 

Davacı alacaklılar, taraflar arasında 2007 yılı Temmuz ayı başlangıç tarihli sözlü kira akdinin varlığına dayanarak 30.03.2015 tarihinde başlatmış oldukları haciz ve tahliye istekli icra takibi ile takip tarihine kadar ödenmediği iddia olunan 48 aylık kira bedeli toplamı 4.800 TL nin tahsilini talep etmiş, ödeme emrinin davalı borçlulara 06.04.2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra, davalı borçlular, süresi içinde vermiş olduğu 09.04.2015 tarihli itiraz dilekçesi ile; borca itiraz etmişlerdir. Davalı borçlular, itiraz dilekçesinde, kiracılık ilişkisine itiraz etmemiştir. Ayrıca, davalılar yargılama sırasında da davacıların kiralayan olduğunu kabul ederek taşınmaza faydalı masraflar yaptıklarını belirterek ödeme savunmasında bulunmuştur. Bu durumda kiracılık ilişkisinin kesinleştiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi düzenleyen kiralayan olan kişinin malik olması şart değildir. Bu nedenle mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile taşınmazın davacılar dışında elbirliği halinde malikleri olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlerden alınmasına, 10.05.2016 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.