‹ Back

EMLAK VERGİSİ ARTIŞINA İTİRAZ VE DAVA SÜRECİ

RAYİÇ DEĞER ARTIŞI VE EMLAK VERGİSİNE NASIL İTİRAZ EDİLEBİLİR?

Emlak vergisi, arsa ve bina birim metrekare değerleri esas alınarak hesaplanır. Bu değerler takdir komisyonları tarafından belirlenir. Vatandaş, belirlenen rayiç değerin gerçeğe aykırı şekilde yüksek olduğunu düşünüyorsa öncelikle ilgili belediyeye yazılı bir dilekçe ile başvurabilir. Ancak çoğu durumda bu başvuru doğrudan dava açma sürecini başlatır. İtiraz edildiğinde, arsa birim metrekare değerinin öğrenildiği kabul edilir ve böylece dava açma süresi işlemeye başlar.

EMLAK VERGİSİNE KARŞI NASIL DAVA AÇILABİLİR?

Emlak vergisine karşı dava açmak isteyen kişinin, takdir komisyonu kararının iptali için idari yargı yoluna başvurması gerekir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde yetkili vergi mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde, yüksek belirlenen arsa veya bina değerlerinin somut gerekçelerle gerçeğe aykırı olduğu açıklanmalıdır.

EMLAK VERGİSİNE DAVA AÇMAK ÇÖZÜM MÜ?

Evet. Eğer dava kazanılırsa, ilgili sokak veya parsele ilişkin arsa birim metrekare değeri mahkeme kararıyla düşürülür. Böylece vatandaş, fazla vergi yükünden kurtulur. Ayrıca geriye dönük fazla ödemeler için iade talep etme imkanı da doğabilir.

TAKDİR KOMİSYONUNUN ARSA BİRİM METREKARE TAKDİRİNE KARŞI AÇTIĞIM DAVAYI KAZANDIM. ŞİMDİ NE OLACAK?

Mahkeme kararının ardından, ilgili takdir komisyonunun kararı ortadan kalkar. Komisyon, mahkemenin gerekçelerine uygun şekilde yeni bir karar almak zorundadır. Bu yeni karar da bağlayıcıdır ve emlak vergisi bu yeni değerlere göre hesaplanır. Eğer yeniden verilen takdir kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız yeniden dava açabilirsiniz.

EMLAK VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?

Emlak vergisi, taşınmazın vergi değeri üzerinden hesaplanır. Vergi değeri, belediye tarafından belirlenen arsa birim metrekare değeri ile binanın metrekare inşaat maliyet bedelinin toplamından oluşur. Konut, işyeri, arsa ve arazi türüne göre değişen vergi oranları uygulanarak nihai vergi tutarı ortaya çıkar.

ARSA BİRİM METREKARE DEĞERİ NEDİR VE ÖNEMİ NEDİR?

Arsa birim metrekare değeri, belirli bir cadde, sokak veya bölgedeki arsaların 1 metrekare değerini ifade eder. Bu değer, emlak vergisinin en önemli unsurudur. Yüksek belirlenmesi halinde vatandaşların ödeyeceği vergi de doğrudan artar.

BİNA BİRİM METREKARE DEĞERİ NEDİR VE ÖNEMİ NEDİR?

Bina birim metrekare değeri, taşınmazın niteliğine göre (konut, işyeri vb.) belirlenen inşaat maliyet bedelidir. Her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanır. Bu değer, arsa değerine eklenerek emlak vergisinin hesaplanmasında kullanılır.

HANGİ DURUMLARDA ARSA BİRİM METREKARE DEĞERİ DÜŞEBİLİR?

Eğer bölgedeki emlak piyasası gerçekte daha düşük değerler içeriyorsa, ekonomik koşullar nedeniyle fiyatlar düşmüşse veya imar ve ulaşım gibi dezavantajlı değişiklikler olmuşsa, arsa birim metrekare değerinin düşürülmesi mümkün olabilir. Mahkemeler de bu somut koşulları dikkate alarak karar verir.

DAVALARDA HANGİ HUSUSLAR ARAŞTIRILMAKTADIR?

Mahkemeler genellikle takdir komisyonu kararının dayanaklarını inceler. Bölgedeki emsal taşınmaz satışları, rayiç değerler, imar durumu, ulaşım kolaylıkları ve ekonomik şartlar araştırılır. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır.

BİRDEN FAZLA TAŞINMAZ İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Eğer aynı takdir komisyonu kararıyla belirlenen birden fazla taşınmaz söz konusu ise bunlar tek bir dava ile ileri sürülebilir. Ancak farklı takdir komisyonu kararlarını tek davada toplamak mümkün değildir.

EMLAK VERGİSİ ARTIŞINA İTİRAZ İÇİN SÜRE NE KADARDIR?

İtiraz süresi, takdir komisyonu kararının öğrenilmesinden itibaren 30 gündür. Genellikle kararların ilan edildiği veya tebliğ edildiği tarih, öğrenme tarihi olarak kabul edilir. Ancak vatandaşın daha erken öğrendiğini iddia eden kurum, bunu ispatla yükümlüdür.

Ancak bu takdir kararının muhatabı doğrudan vatandaş olmaması yani tebliğ edilmemesi nedeniyle, vatandaş öğrendiği tarihten itibaren yasal süreç başlatabilecektir.

EMLAK VERGİSİNE İTİRAZ NEREYE YAPILIR?

İtirazlar öncelikle taşınmazın bulunduğu belediyeye yapılır. Dava açılmak isteniyorsa vergi mahkemeleri yetkilidir.

EMLAK VERGİSİ ZAMANAŞIMI SÜRESİ NEDİR?

Vergi alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Belediyenin tahakkuk ettirdiği emlak vergisi bu süre içerisinde tahsil edilmezse zamanaşımına uğrar.

EMLAK VERGİSİ FAZLA ÖDENİRSE İADESİ NASIL TALEP EDİLİR?

Fazla ödenen emlak vergisi için öncelikle ilgili belediyeye başvurulmalıdır. Belediyenin iade talebini reddetmesi halinde, dava açılarak iade sağlanabilir.

VERGİ MAHKEMESİNDE DAVA AÇARKEN HANGİ BELGELER GEREKLİDİR?

Dava dilekçesi, emlak vergisi tahakkuk fişi, belediyeden alınan rayiç değer kararları, varsa yapılan itiraz dilekçeleri ve tebliğ belgeleri dava dosyasına eklenmelidir.

EMLAK VERGİSİ BORCUNA KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ, YOKSA SADECE TAKDİR KOMİSYONU KARARINA MI DAVA AÇILIR?

Doğrudan emlak vergisi borcuna dava açılamaz. Ancak borcun dayanağı olan takdir komisyonu kararı hukuka aykırıysa bu karara karşı dava açılabilir. Böylece borcun dayanağı ortadan kalkar.

EMLAK VERGİSİ ARTIŞINA İTİRAZ EDEN KİŞİNİN VERGİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ DEVAM EDER Mİ?

Evet. Dava açılması, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Vergi, tahakkuk ettiği tarihte ödenmelidir. Ancak davanın kazanılması durumunda fazla ödenen tutar iade edilir.

DAVA AÇMA SÜRESİNİ KAÇIRAN VATANDAŞ NE YAPABİLİR?

Dava açma süresi kaçırılmışsa, “düzeltme ve şikâyet” yoluna başvurulabilir. Bu durumda, idari başvuru yapılır ve gerekirse sonrasında tekrar dava açma imkanı doğar.

EMLAK VERGİSİNE İLİŞKİN DÜZELTME BAŞVURUSU NASIL YAPILIR?

Belediyeye yazılı dilekçe verilerek yapılır. Verginin hatalı tahakkuk ettirildiği, fazla hesaplandığı veya yanlış taşınmaza uygulandığı gerekçeleri belirtilmelidir. Belediye başvuruyu reddederse, red kararına karşı dava açılabilir.

EMLAK VERGİSİNDEN MUAFİYET HALLERİ NELERDİR?

Emekliler, işsizler, şehit yakınları, gaziler, engelliler ve geliri olmayan ev hanımları tek konutları için emlak vergisinden muaftır. Ayrıca köylerdeki bazı taşınmazlar da muafiyet kapsamındadır.

TAKDİR KOMİSYONU KARARLARI NE SIKLIKLA ALINIR?

Takdir komisyonları normal şartlarda 4 yılda bir toplanır ve ilgili bölgelerdeki arsa ve arazi birim metrekare değerlerini belirler. Ancak ihtiyaç halinde ara dönemlerde de karar alınabilir.

BİNA BİRİM METREKARE DEĞERİNE DE DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Evet. Sadece arsa değil, bina birim metrekare değerine ilişkin de dava açılabilir. Özellikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlediği değerlerin yanlış uygulanması halinde dava açmak mümkündür.

DAVA AÇMAK MASRAFLI MIDIR? MAHKEME GİDERLERİ NELERDİR?

Vergi mahkemesinde açılan davalarda harçlar, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücreti gibi giderler olabilir. Ancak tutarlar genellikle makul seviyededir ve fazla verginin geri alınmasıyla bu masraflar fazlasıyla karşılanır.

DANIŞTAY KARARLARI EMSAL TEŞKİL EDER Mİ? 

Evet. Danıştay, idari yargının en üst mahkemesidir. Emlak vergisine ilişkin verdiği kararlar, alt mahkemeler açısından yol gösterici ve emsal niteliğindedir.

Emlak Vergisi Diğer Vergi Türlerini Etkiler mi?

Emlak vergisi doğrudan mülkiyet üzerinden alınan bir vergidir. Ancak dolaylı olarak bazı diğer vergi türlerini de etkiler. Örneğin, değerli konut vergisi hesaplanırken taşınmazın emlak vergisi değeri esas alınır. Emlak vergisi değeri yüksek belirlenmişse, mülk sahibinin değerli konut vergisi yükümlülüğü doğabilir. Benzer şekilde, tapuda satış işlemlerinde ödenecek tapu harcı da taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Yani emlak vergisi değeri ne kadar yüksekse, tapu devri sırasında ödenecek harç da artar. Ayrıca, bazı durumlarda katma değer vergisi (KDV) oranları ve gayrimenkul üzerinden alınan diğer harçlar da emlak vergisi değerleriyle ilişkilendirilebilir. Bu nedenle, emlak vergisi sadece tek başına değil, başka vergi kalemlerinde de doğrudan veya dolaylı etkiye sahiptir.