‹ Geri

İmar Para Cezalarında "Milat" Tartışması: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Sonrası Yapılan Aykırılıklardan Kim Sorumludur?

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca kesilen idari para cezaları, inşaat sektörünün en büyük mali risklerinden birini oluşturur. Uygulamada sıkça karşılaşılan en büyük sorun; binanın tamamlanıp teslim edilmesinden yıllar sonra, bağımsız bölüm malikleri veya üçüncü kişiler tarafından yapılan kaçak müdahaleler (kolon kesme, rampa yapma, balkon kapatma vb.) nedeniyle, belediyelerin doğrudan yapı müteahhidine ceza kesmesidir.

İdare (Belediye), genellikle aykırılığı kimin yaptığını araştırmak yerine, ruhsat dosyasındaki "müteahhit" sıfatına dayanarak işlemi tesis eder. Ancak İdare Mahkemeleri, bu ezberci yaklaşıma "Dur" demektedir.

Bu yazımızda; yapı kullanma izin belgesinin hukuki koruyuculuğunu, cezaların şahsiliği ilkesini ve belediyelerin ispat yükümlülüğünü güncel yargı kararları ışığında inceleyeceğiz.

1. Hukuki Bir Kalkan Olarak: Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

Halk arasında "İskan" olarak bilinen Yapı Kullanma İzin Belgesi, bir binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi bir tespit tutanağıdır.

Hukuken iskan alındığı an;

• Müteahhidin, idareye karşı olan "projeye uygun yapı yapma" taahhüdünün başarıyla sona erdiği andır.

• Binanın o tarih itibarıyla "temiz" ve "mevzuata uygun" olduğunun resmi kanıtıdır.

Mahkemeler, iskan tarihini bir "Milat" olarak kabul eder. Eğer bir bina 2022 yılında iskan almışsa ve 2024 yılında binada kaçak bir imalat (örneğin otoparkta döşeme kesilmesi) tespit edilmişse; hukuki karine gereği bu aykırılığın iskan tarihinden sonra yapıldığı kabul edilir. Dolayısıyla, iskan ile sorumluluğu biten müteahhidin, sonradan yapılan bu işlemden sorumlu tutulması hayatın olağan akışına aykırıdır.

2. İmar Cezalarında "Şahsilik" İlkesi ve "Failin Tespiti"

Kabahatler Kanunu ve Ceza Hukuku'nun temel prensibi olan "Cezaların Şahsiliği İlkesi", imar para cezalarında da geçerlidir. Bir cezanın kesilebilmesi için failin şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi gerekir.

Belediyelerin sıkça düştüğü hata şudur: "Binada aykırılık var, müteahhit de buranın yapı sorumlusuydu (veya binada hala dairesi var), o zaman cezayı ona keselim."

Ancak yargı içtihatları şu kriteri arar:

• İdare, aykırılığı yapanı (fiili işleyeni) somut delillerle tespit etmek zorundadır.

• Sadece "müteahhit" olmak veya binada "malik" olmak, ortak alandaki kaçak yapıdan sorumlu tutulmak için yeterli değildir.

• Eğer fail tespit edilemiyorsa, varsayımlarla ceza kesilemez.

3. İdarenin Araştırma ve İspat Yükümlülüğü

İdare Mahkemeleri, belediyelere şu ödevi yüklemektedir: "Araştır ve Bul."

Belediye Encümeni, ceza kararı almadan önce; tadilatın ne zaman yapıldığını, kim tarafından finanse edildiğini veya kimin talimatıyla yapıldığını araştırmakla mükelleftir. Eğer belediye; "Müteahhit iskanı aldıktan sonra hukuki ilişkisini bitirmiştir, bu aykırılığı müteahhidin yaptığına dair elimde kamera kaydı, tanık veya sözleşme yok" diyorsa, o cezayı müteahhide kesemez.

İskan sonrası yapılan aykırılıklarda müteahhit firmanın binada mülk sahibi olması dahi (dairelerin bir kısmının uhdesinde kalması), onu doğrudan fail yapmaz. Failin "şirket tüzel kişiliği" mi yoksa "bağımsız bölüm sakini" mi olduğu ayrıştırılmalıdır.

Sonuç: Ne Yapılmalı?

Eğer firmanız veya şahsınız adına;

1. İskanını (Yapı Kullanma İzin Belgesi) aldığınız bir binada,

2. İskan tarihinden sonra,

3. Sizin bilginiz ve dahliniz dışında gerçekleşen bir aykırılık nedeniyle İmar Kanunu 42. Madde cezası tebliğ edildiyse;

Bu ceza "varsayıma dayalı" olduğu için hukuka aykırıdır. İskan belgesi, sizin o tarihte binayı eksiksiz teslim ettiğinizin en büyük delilidir. Aşağıda yer alan güncel mahkeme kararında da görüleceği üzere, bu tür cezaların İdare Mahkemeleri nezdinde iptali mümkündür.

EMSAL KARAR

DAVACI    : ….. İNŞAAT LİMİTED ŞİRKETİ

VEKİLİ     : AV. ABDULLAH GÜRSU

           -UETS[16916-19481-28941]  (E-Tebligat)

DAVALI    : … BELEDİYE BAŞKANLIĞI     

VEKİLİ     : AV. …..

DAVANIN ÖZETİ      : Davacı tarafından; İstanbul ili, … ilçesi, .. Mahallesi, … Sokak, No:2 adresinde ruhsat eki mimari projesine aykırı olarak inşa edilen yapı dolayısıyla 28/02/2024 tarih ve 560 sayılı Encümen Kararının İmar Kanunu'nun 42/2'nci maddesi uyarınca 1.654.801,14 TL para cezası verilmesine ilişkin kısmının; yapı sahibi olmadığı, yapının müteahhidi olduğu, inşaanın tamamlanması üzerine yapıyla ilişkisinin bittiği ileri sürülerek iptali  istenilmektedir.

 

SAVUNMANIN ÖZETİ     : Dava konusu işlemin hukuka uygun olarak tesis edildiği, mimari projeye aykırılıkların tespit edilmesi üzerine aykırılık nisabınca para cezası hesaplandığı ve dava konusu işlemin tesis edildiği belirtilerek davanın reddi gerektiği savunulmaktadır.

TÜRK  MİLLETİ  ADINA

Karar veren İstanbul ... İdare Mahkemesi'nce, 22/10/2025 tarihinde yapılan duruşmaya davacı vekili Av. … ve davalı idare vekili Av. ….'ın geldiği görülerek, taraflara verilen usulüne uygun söz gereği yapılan açıklamalar dinlendikten sonra dava dosyası incelenerek işin gereği görüşüldü:

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. maddesinde, yapı; karada ve suda, daimi ve muvakkat resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlanmış, 20. maddesinin (a) fıkrasında; yapının kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği, 21. maddesinin 1. fıkrasında; bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğu, 42. maddesinin, 17.12.2009 tarih ve 27435  sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5940 sayılı Yasanın 2. maddesiyle değişik 42. maddesinin 1. fıkrasında; bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyidelerin uygulanacağı, 2. fıkrasında; ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beşyüz Türk Lirasından az olmamak üzere idari para cezası uygulanacağı, aynı fıkranın (a),(b) ve (c) bendlerinde ise, idari para cezasının hangi şekilde hesaplanacağına ilişkin hükümlere yer verilmiştir.

Yukarıda anılan mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; yasada tanımı yapılan "yapı" kapsamı içerisine giren ve belirtilen istisnalar dışındaki inşai faaliyetlerin ruhsata tabi olduğu, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı yapılması durumunda ise ruhsatsız yapıyı  yapana idari para cezası verileceği, bu durumda idareye yapıyı kimin imal ettiğinin tespitinde gerekli incelemeleri yapma ve araştırma sorumluluğu yüklendiği,  idarelerce gerekli araştırma yapılmadan, mevzuata aykırı inşai faaliyeti yapan kişi tam olarak tespit edilmeksizin  yapının mevcut malikine para cezası verilmesinin, yasanın amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden; İstanbul ili, … ilçesi, .. Mahallesi, … Sokak, No:2 adresindeki yapıda ruhsat eki mimari projesine aykırı olarak -2'nci kattaki otopark fonksiyonlu yerde döşemenin kesilerek ve -3'üncü kattan kolonlara eklenmek suretiyle araç iniş rampası oluşturulduğu hususunun tespit edildiği 17/01/2024 tarihli yapı tatil zaptının düzenlendiği, davacı şirketin söz konusu zabıtta "mal sahibi" olarak belirlendiği, dosya kapsamında tadilatları yapanın davacı şirket olduğuna dair herhangi bir somut delil sunulmadığı,  davacı şirketin yapının müteahhidi olduğu ve söz konusu yapı için alınmış 28/01/2022 tarihli yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu, projeye aykırı tadilat nedeniyle anılan kısmın yıkılarak eski hale getirilmesine  ve İmar Kanunu'nun 42/2'nci maddesi uyarınca davacı şirkete 1.654.801,14 TL para cezası verilmesine dair 28/02/2024 tarih ve 560 sayılı Encümen kararının tesis edildiği, anılan Kararın davacıya para cezası verilmesine dair kısmının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Olayda; davacı şirketin müteahhidi olduğu yapı için düzenlenen 28/01/2022 onay tarihli yapı kullanma izin belgesi dikkate alındığında, söz konusu tarihte yapıda  ruhsat eki onaylı projesine aykırı herhangi bir hal bulunmadığının tevsik altına alındığı, davacı müteaahhit şirketin de yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla birlikte yapıyla olan tadilata yönelik ilişkisini hukuka uygun şekilde bitirmiş olduğu, böylece 17/01/2024 tarihli yapı tatil zaptıyla tespit edilen hususların yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten sonra yapıldığının kabul edilmesinin gerektiği, bu haliyle davacının söz konusu tadilatları bizzat yapmadığı müddetçe, sadece yapının müteahhidi olmasından dolayı aykırılıklardan sorumlu tutulamayacağın açıktır.

Bu durumda; aykırılıkların tespitinin yapıldığı tarihte yapıdaki bağımsız bölümlerden birkaçına  malik olan ve yapıya ilişkin başkaca yükümlülüğü bulunmayan davacının, yapının ortak kullanım alanındaki aykırılıklara yönelik olarak, yapının tadili noktasında Kanunda belirtilen türden bir ilişkisi olup olmadığı araştırılmadan, yapı sahibi olduğuna dair somut belirleme yapılmadan İmar Kanunu'nun 42/2'nci maddesi uyarınca para cezasına muhatap alınması yönünde tesis edilen işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle;

1. Dava konusu 28/02/2024 tarih ve 560 sayılı Encümen kararının davacıya para cezası verilmesine dair kısmının İPTALİNE,

2. Aşağıda dökümü yapılan 1.802,50 TL  yargılama gideri ile kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmalı işler için belirlenen 36.000,00-TL vekalet ücretinin davalı idare tarafından davacıya verilmesine,

3. Posta gideri avansından artan kısmın önceden istenilmemesi halinde kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,

4. Kararın tebliğinden itibaren (30) gün içerisinde İstanbul Bölge İdare Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere 27/10/2025 tarihinde oybirliğiyle  karar verildi.