MAKALELER

ECRİMİSİL DAVASI AVUKATINA  ULAŞMAK İÇİN TIKLAYIN

ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası AVUKATI

  1. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?

Ecrimisil, hukuka aykırı şekilde bir taşınır veya taşınmazı işgal eden kişiye karşı malikin talep edebileceği bir tazminat türüdür. Bu tazminat, mal sahibi olmayan kişinin, mülk sahibi olmaksızın kötüniyetle bir malı işgal etmesi durumunda gündeme gelir. Ecrimisil hem taşınır hem de taşınmaz mallar için talep edilebilir. Mal sahibinin bu tazminatı talep edebilmesi için, malı kullanan kişinin meşru bir sebebe dayanmaksızın zilyet olması ve bu işgalin kötüniyetli bir şekilde gerçekleşmesi gerekmektedir. Örneğin, mülkiyeti A'ya ait bir arsanın B tarafından izinsiz işgal edilmesi halinde, A ecrimisil talebinde bulunabilir.

Kötüniyetli bir şekilde başkasına ait bir malı işgal eden kişi, öncelikle bu malı hak sahibine geri vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte, işgali sırasında hak sahibinin uğradığı zararı da tazmin etmesi gerekmektedir. Ecrimisil davası, işte bu zararların tazmini amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada "ecrimisil davası" ya da "haksız işgal tazminatı davası" olarak bilinir. Ecrimisil davası ile birlikte müdahalenin meni, tahliye gibi davaların açılmasına hukuki bir engel bulunmamaktadır.

Ecrimisil, işgal nedeniyle mal sahibinin kaybettiği gelir ya da fırsatlar üzerinden hesaplanır. Bu, en az kira bedeli kadar olabileceği gibi, tam gelir kaybı oranında da olabilir. 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ecrimisil bir kira sözleşmesi gibi değerlendirilmemekte, hukuka aykırı bir fiil olarak görülmekte ve bu fiilden doğan zararın tazmin edilmesi gerektiği belirtilmektedir (Y7HD-K.2021/1241).

Ecrimisil davası, doğrudan kanuni bir düzenleme ile değil, Yargıtay'ın içtihatlarıyla gelişmiştir. Bu sayede, taşınır veya taşınmaz mallara hukuka aykırı müdahalelerde, mal sahiplerinin zarara uğramaları durumunda bu yola başvurma hakkı tanınmıştır.

  1. Ecrimisil Tazminatı Talep Etmenin Şartları

Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davası ile tazminat talep edebilmek için sağlanması gereken şartlar şunlardır:

  • Haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz bir mal bulunmalıdır.

  • Taşınır veya taşınmaz malı haksız işgal eden kişinin kötüniyetli olması gerekir.

  • Haksız işgalden ötürü bir zarar oluşmalıdır.

  1. Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu biçiminde hesap edilir. Davacı, ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasını açarken talebini açıklamalıdır. Davacı, davayı açarken talebini açıklamadığı takdirde mahkeme, davacının talebini kendisine açıklattırır. Söz gelimi, taşınmazın bulunduğu yer emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanması talep edildiği takdirde, açılan ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasının kira esasına göre açıldığı anlaşılacaktır.

YHGK – K.2004/96

“Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.”

Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasında kira esasına göre talepte bulunulduğu takdirde, davacının bu talebi doğrultusunda kira tespit edilerek kira bedeli üzerinden ecrimisile hükmolunur. Kira geliri üzerinden ecrimisil hesaplanırken, Yargıtay’a göre dikkat edilecek hususlar şunlardır:

Y1HD – K.2021/4798

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Haksız işgale konu edilen mal tarım arazisi ise, tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı kadar ecrimisil talep edilebilir. Bu durumda Yargıtay, ecrimisil hesap edilirken referans alınacak ürünün değer ve miktarının belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde ifade etmiştir:

Y1HD – K.2001/4798

Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Haksız işgale konu mal üzerinde keşif yapılarak uzman bilirkişilerden denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınır ve ardından ecrimisil bedeli belirlenir. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı davasına konu malın taşınmaz olması halinde, ecrimisil tazminatı hesaplanırken dikkate alınan hususlar şu şekilde sıralanabilir:

  • Tarım arazilerinde arazinin verimi, kuru ve sulu tarımdan hangisinin uygulandığı,

  • Taşınmazın yer aldığı konumdaki kentsel gelişim,

  • Taşınmazın konumu,

  • Kira esasına göre ecrimisil talep ediliyorsa, emsal kira bedeli,

  • Taşınmazın haksız işgal öncesi hali ve işleviyle elde edilen gelir,

  • Taşınmazın büyüklüğü ve vasfı,

  • Taşınmazın imar durumu.

  1. Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı

Uygulamada çoğunlukla el atmanın önlenmesi ile birlikte ecrimisil talebinde de bulunulduğu görülmektedir.  Ortak veya paydaşlardan yalnızca biri ve ya birkaçı taşınmazın tamamına yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilmekle birlikte; ecrimisil talebi yönünden ise yalnızca kendi payı oranında talepte bulunabilir.

Örnek vermek gerekirse elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın 5 ortağı bulunması halinde taşınmazın tümü üzerinden 100.000 TL ecrimisil bedeli belirlenmesi halinde bir ortağın talep edebileceği tutar 20.000 TL olacaktır. Yine paylı mülkiyetli bir taşınmazın 1/4 ortağının 100.000 TL olarak belirlenecek ecrimisil bedelinde 25.000 TL talep edebilecektir.

Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi aşağıda yer verilen kararlarında bu şekilde karar verilmiştir:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/1664 E. , 2021/5160 K. Sayılı kararı:

"...paydaşın açtığı elatmanın önlenmesi davasının, mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni hakkına değer verilmek suretiyle pay oranında değil, mutlak olarak, taşınmazın tümü yönünden kabul edilmesi zorunludur. Aynı zamanda paydaşlardan biri kendi payı oranında paydaş olmayan ve müdahalede bulunan üçüncü kişiden de her zaman payı oranında ecrimisil isteyebilir. "

Yine, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/4718 E. , 2021/3175 K. Sayılı kararı:  "...Ecrimisil, bölünebilir bir hak niteliğinde olduğundan, elbirliği mülkiyeti bulunsa dahi bir kısım mirasçıların kendi payları yönünden ecrimisil talebinde bulunması mümkündür.”

Sonuç olarak, elbirliği veya paylı mülkiyet şeklindeki mülkiyetlerde ortak/paydaşlardan her birinin taşınmazın tümüne yapılan haksız el atmanın önlenmesini ve payı oranında ecrimisil talebiyle mahkemeye başvuru hakları mevcuttur.

  1. Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

Ecrimisil tazminatı davasını haksız bir şekilde işgale uğrayan taşınır veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişi açabilir. Örneğin, mülkiyet hakkı başkasına ait olan bir taşınmazda intifa hakkına sahip olan bir kişi, taşınmaz haksız işgale uğradığında ecrimisil davası açabilir. Çünkü, hukuken sadece mülkiyet hakkı sahibi değil, sınırlı ayni haklar gibi zilyetlik sağlayan haklara sahip olanlar da ecrimisil davası açma hakkına sahiptir. Ecrimisil davaları, hem malik tarafından hem de zilyet tarafından açılabilir. Yani, ecrimisil davası hem ayni hakka hem de şahsi hakka dayanılarak açılabilir.

Paylı (müşterek) mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, haksız bir şekilde engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Müşterek mülkiyette paydaş haksız işgalci olan üçüncü kişiden de kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.

  1. Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Hesaplaması

Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar (YİBK-K.1938/10).

Örneğin, 19.10.2024 tarihinde açılan bir ecrimisil tazminatı davasında geriye dönük 5 yıllık süre olan 19.10.2019 tarihine kadar ecrimisil tazminatı istenebilir.

  1. Ecrimisil Davasında Faiz İstenebilir mi? Faiz türü ve hangi tarihten itibaren faiz başlar?

Haksız işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni (yasal) faiz de talep edilebilir.

Ecrimisil bedelinin her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talep edilmelidir.

Örneğin, haksız işgalin 19.10.2019 tarihinde başladığını, ecrimisil tazminatı davasının da 01.01.2024 ile başlayan yılda açıldığını kabul edelim. 19.10.2019 tarihinden itibaren başlayan haksız işgal nedeniyle 19.10.2019-19.10.2020 tarihleri arası ilk dönem, 19.10.2020 -19.10.2021 tarihleri arası ikinci dönem, 19.10.2021-19.10.2022 tarihleri arası üçüncü dönem olarak kabul edilecektir. Ecrimisil tazminatı nedeniyle faiz başlangıcı da her dönem sonuna ayrı ayrı faiz işletilerek bulunulacaktır. Diğer bir ifadeyle her dönem içindeki ayların ecrimisi bedelleri toplanacak ve dönem sonundan itibaren her döneme ayrı ayrı (örneğin ilk dönem için 19.10.2020 tarihinden itibaren) faiz işletilecektir.

  1. Ecrimisil Tazminatı Davasında Görevli Mahkeme

Ecrimisil tazminatı davasında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.

  1. Ecrimisil Tazminatı Davasında Yetkili Mahkeme

Ecrimisil tazminatı davasına bakmaya yetkili mahkeme ise, genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir. 

  1. Ecrimisil Davasına İlişkin Emsal Yargıtay Kararları

Mirasçı Paydaşın Fındık Bahçesini İzinsiz Kullanması Nedeniyle Ecrimisil Tazminatı

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, (fiili taksim) davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 Esas, 2002/114 Karar sayılı ilamı)

Somut olayda ise; tarafların paydaş olduğu, muris adına kayıtlı, fındık bahçesi nitelikli dava konusu taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanılmakta olduğu, davacının kullandığı ya da kullanabileceği bir alan bulunmadığı, taraflar arasında rızai taksim ya da fiili bir kullanım durumunun bulunmadığı hususları göz ardı edilerek, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle dosya esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/4581 E. , 2021/1562 K.).

İştirak Halinde (Elbirliği) Mülkiyette Ecrimisil

Bir şey üzerindeki mülkiyet hakkı, bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Birinci durumda “ferdi mülkiyet” söz konusu iken, ikinci ikinci durumda TMK’nın 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen “birlikte mülkiyet” söz konusudur. Birlikte mülkiyet ise “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” şeklinde olabilir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti ise elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Elbirliği mülkiyetinin hükümleri TMK’nın 702. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. Bu hükme göre; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır”.

Yukarıdaki hükümler uyarınca elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir. Ortakların tasarruf edebilecekleri bağımsız payları bulunmadığından, topluluğu doğuran sebebe göre kanun veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, ortaklar gerek yönetim gerekse tasarruf işlemlerinde birlikte hareket etmek ve TMK’nın 702. maddenin ikinci fıkrasına göre oy birliğiyle karar vermek zorundadırlar.

Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi de kural olarak bütün ortakların oy birliği ile karar vermelerine bağlıdır. Ancak ortaklardan birinin veya birkaçının oy birliği ile karar alınmaksızın ve temsil yetkisi de olmaksızın taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, kiralayanın malik olması zorunluluğu bulunmadığından ve kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olduğundan yapılan kira sözleşmesi kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir (HGK’nın 13.10.2004 tarih ve 2004/13-461 E., 2004/532 K.). Bu husus sözleşmeyle bağlılık ilkesinin de bir sonucudur. Ne var ki, bu şekilde yapılan bir sözleşme icazet vermedikleri sürece diğer ortaklar bakımından hüküm ifade etmez. Bu nedenle kiraya veren ortak veya kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil talep edebilecekleri gibi kiraya veren ortaktan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilirler (Hukuk Genel Kurulu 2017/1257 E. , 2020/661 K.).

Kira Geliri Üzerinden Ecrimisil Tazminatının Belirlenmesi

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2021/184 E. , 2021/4169 K.).

Ecrimisilin Hesaplanması

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda; dosyada hükme esas alınan 21.11.2011 tarihli raporun içeriğine göre, bilirkişinin taşınmazdan elde edilecek muz mahsulüne (tarım arazisine) göre inceleme yaptığı ve ecrimisili buna göre hesap ettiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, talepte gözetilerek taşınmazın boş arsa vasfı ile getirebileceği kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesi gerekirken, muz bahçesi olarak getirebileceği ecrimisil belirlenerek, bu miktar üzerinden karar verilmesi doğru değildir. Şu halde; yerel mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılarak, emsal araştırması yapılmalı, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde boş arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir (Hukuk Genel Kurulu 2013/2367 E. , 2015/1498 K.).

Ecrimisil Davasına Rızanın Etkisi

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Somut olayda, davalı şirketin, davacının ortaklığının sona erdiği tarihe kadar ki kullanımı muvafakate dayanmaktadır. Şirket hisselerinin devir edildiği tarihten sonrası dönem içinde (daha önce var olan) muvafakatin sona erdiğine veya geri alındığına dair dosya kapsamında herhangi bir yazılı ve sözlü beyana rastlanılmamıştır. Nitekim uzun bir süre sonra dava açılmasının da rızanın geri alınmadığını göstermektedir.

Bu durumda, az yukarıda izah edildiği gibi ecrimisil için kötüniyet şartı var olup, davalı şirkete izafe edilecek bir kusur saptanmadığına göre ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi doğru değildir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - 2021/4582 E. , 2021/2813 K.).

  1. SIKÇA SORULAN SORULAR VE KISA CEVAPLAR 

  • Araba için ecrimisil talep edilebilir mi? Evet edilebilir.
  • Ecrimisil talep etmeden önce ihtarname gönderilmesi zornlu bir şart mıdır? Bazı hallerde evet. Bu yüzden somut olayın durumu iyi tetkik edilmelidir.
  • Kiracıya karşı ecrimisil davası açılabilir mi? Eğer kiracı, kira sözleşmesine uygun şekilde kiralananı kullanıyor ise cevap hayır. Kira tespit davası açılabilir. Ancak örneğin kiracı kiralananda belirlenen alanın dışına çıkarak daha geniş bir alan kullaıyorsa bu durumda kiracıya karşı da ecrimisil davası açılabilir.
  • Ecrimisil davası ile birlikte müdahalenin meni, el atmanın önlenmesi, eski hale getirme, tahliye davaları birlikte açılabilir mi? Somut uyuşmazlığa bağlı olmakla beraber bu davaların beraber açılmasına hukuki bir engel bulunmamaktadır.
  • Ecrimisil davasında yalnızca kaybedilen kira geliri mi elde edilebilir? Hayır, ispatlanaması şartıyla daha yüksek bir zararın mevcudiyeti veya gelir kaybı alınabilir.