‹ GERİ

 

KİRA HUKUKU VE TAHLİYE AVUKATINA ULAŞMAK İÇİN TIKLAYINIZ

 

KİRA BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN MAKALEMİZ 

 

KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI - DAVACININ BİRDEN FAZLA KONUTU KİRADA İSE HANGİSİNDE OTURACAĞI KONUSUNDA SEÇİM HAKKI BULUNDUĞU - DAVACININ EŞİNİN İNTERNET SİTESİNDE SATILIK İLANI VERMESİ, DAVACININ KONUTA İHTİYACI OLMADIĞI ANLAMINDA YORUMLANAMAYACAĞI - DAVACININ İHTİYACININ GERÇEK VE SAMİMİ OLDUĞUNUN KABULÜ İLE TAHLİYEYE KARAR VERİLMESİ GEREKİRKEN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMİŞ OLMASI HATALI OLDUĞU - DAVANIN KABULÜ GEREKTİĞİ

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ Esas:2022-580 Karar:2022-2356 Karar Tarihi:08.12.2022

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin .... Mahallesi, .... Caddesi, .... Sitesi A Blok No:4 Bandırma/Balıkesir adresinde bulunan taşınmazı 11.10.2019 tarihinde satın aldığını, davalının satın alınan dava konusu taşınmazda 11.07.2019 tarihli kira akdine binaen davalı sıfatıyla bulunduğunu, davacının Bandırma ilçesi sınırlarında başka bir konutu bulunmadığını, davacının taşınmazı ihtiyacı sebebiyle satın aldığını, davalı kiracıya kira sözleşmesinin feshedileceği ve taşınmazın tahliyesi hususunda ihtarnamenin tebliğ edildiğini, ancak davalı tarafından taşınmazın tahliye edilmediğini belirtilerek, dava konusu taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının taşınmazı 01.07.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı .... isimli kişiden kiraladığını, taraflar arasında şifahen yapılan görüşmede davacının eşi tarafından davalıya Bandırma ilçesi sınırında başka taşınmazlarının bulunduğunun beyan edildiğini, ayrıca gereksinim sebebiyle tahliyesi talep edilen taşınmaza ilişkin sahibinden.com adlı siteye 748440423 ilan numarası ile 410.000-TL bedelle satılık ilanının eklendiğini, davacının eşinin kendisini emlak işiyle uğraşan biri olarak tanıttığını, tarafların aylık kira bedeli 1.450,00-TL olmak üzere kira ilişkisinin devamını kararlaştırdığını, sonrasında huzurdaki davanın açıldığını davanın reddini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkin açılan davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf eden davacı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; davacının ihtarname tarihinde Bandırma'da bulunan ve kirada olan 2 adet konutundan davalının oturduğu konutuna ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunduğunu, diğer konutunda kirada olduğunu, bu durumda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf başvuru dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken, kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkindir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 351.maddesinde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." düzenlemesi bulunmaktadır.

Önceki malik ile davalı arasında yapılan 01.07.2019 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan konutun bir yıl süre ile davalıya kiraya verildiği görülmektedir. Davacı bu konutu 11.10.2019 tarihinde satın almış ve 08.11.2019 tarihli ihtarname ile satın almayı davalıya bildirerek 01.07.2020 tarihinde taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Bu dava yeni dönem başladıktan sonra 1 ay içerisinde 26.07.2020 tarihinde süresinde açılmıştır.

Mahkemece davacının, dava tarihinde maliki olduğu 2 adet konuttan 600 Evler Mahallesinde bulunan taşınmazın dava açıldıktan sonra satılması, davacının eşinin tahliye konusu taşınmaza yönelik internet sitesine satılık ilanı eklemesi, davacının halihazırda annesinin evinde oturduğu hususları bir arada değerlendirildiğinde ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemlerinde ise; ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın daha üstün nitelikte olması ya da eşdeğer nitelikte olması gerekmez. Davacı malikin kendisinin kirada olması yeterlidir.

Mahkemece davacının, annesinin evinde oturması ihtiyacın gerçek olmadığına delil olarak kabul edilmiş ise de herkes mülkiyet hakkının sonucu olarak maliki olduğu dairede oturma hakkına sahiptir. İster bir kira sözleşmesi yapılsın, isterse bedelsiz olarak olsun malik davacı annesinin evinde oturmaya devam etmesi hususunda zorlanamaz. Kaldı ki dosyaya kira sözleşmesi sunulmuş olup, davacının annesi ile eşi arasında yapılan 20.06.2017 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğu anlaşılmaktadır.

Davacının, dava tarihinde Bandırma'da 2 ayrı konutun maliki olduğu anlaşılmaktadır. Diğer konut boş ve kullanıma müsait ise davacının konut ihtiyacı geçerli ve samimi kabul edilemez. Ancak, dosyaya sunulan 01.10.2019 tarihli kira sözleşmesi ile bu konutun kirada olduğu anlaşılmaktadır. Davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır. O halde, diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir.

Öte yandan, davacının eşinin internet sitesinde satılık ilanı vermesi, davacının bu konuta ihtiyacı olmadığı anlamında yorumlanamaz. Kişilerin çeşitli sebeplerle satılık ilanı vermesi mümkündür.

O halde, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması hatalı olmuştur. Dairemizce istinaf isteminin bu sebeple kabulü ve kararın kaldırılması gerekmiştir.

HMK 353/1-b-2 maddesinde "Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise" Bölge Adliye Mahkemesince "düzelterek yeniden esas hakkında" hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.

Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın esası hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

İstinaf başvurusunun KABULÜNE,

A.- Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/796 Esas 2021/1617 Karar sayılı dava dosyasında verilen 05.10.2021 tarihli kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,

Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan 59,30 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,

İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı 162.10 TL, 3 adet e-tebligat gideri 16,50 TL ile PTT gideri 69,60 TL toplamı 248,20 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

İstinaf gider avansının kullanılmayan kısmının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1. maddesi uyarınca istinaf edene iadesine,

B.-Davanın KABULÜNE,

Davalının 01.07.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracısı olduğu .... Mahallesi, .... Caddesi, .... Sitesi A Blok No:4 Bandırma/Balıkesir adresindeki taşınmazdan ihtiyaç nedeniyle TAHLİYESİNE,

Yıllık kira bedeli 17.400,00 TL üzerinden Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-1-a maddesi uyarınca nispi olarak hesaplanan karar harcı 1.188,59 TL harçtan, peşin olarak alınan 54,40 TL karar harcı ile 242,75 TL tamamlama harcı düşüldükten sonra geriye kalan 891,44 TL karar harcının davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

Davacı tarafından yapılan ilk dava harcı 87,20, tamamlama harcı 242,75 TL ile dökümü UYAP harç masraf ayrıntıların görülen 138,30 TL olmak üzere toplam 468,25 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

Dava değeri üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3 kısmına göre hesaplanan nispi vekalet ücreti maktu miktarın altında kaldığından tarifenin 13/1 maddesi uyarınca 2 kısım 2. Bölüm 7 numaralı alt bendine göre maktu 5.500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Kullanılmayan yargılama gider avansının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1. maddesi uyarınca yatıranlara iadesine,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 08.12.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.