‹ GERİ

 

KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA İLİŞKİN KANUN YAYIMLANDI

            Medyada Airbnb yasası olarak da ifade edilen konutların turizm amacıyla kiralanmasına ilişkin 7464 nolu kanun 25.10.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Kanun yayınlanması öncesinde kamuoyunda yoğun tartışmalara neden olmuş ve turistik bölgelerde yaygın kullanılan Airbnb gibi programları kullananlar konu ile yakından ilgilenmektedir. Bu yayınlanması öncesinde kanunun vergisel yükümlülükler, izin zorunluluğu, idari para cezası yaptırımları gibi birçok konuda düzenleme beklentisi gündemi meşgul etmişti.  

          Kanunun yayımlanması ile birlikte konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümlere yer verilmiştir.

Kanun ile ilgili çok önemli birkaç noktaya vurgu yapmak gerekmekte: 

• Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır. Diğer bir ifadeyle 101 gün ve üzerinde gün sayısını içeren konut kira sözleşmeleri bu kanun kapsamında olmayacaktır. Doğal olarak, 101 gün ve üzerinde gün içeren bir sözleşme için izin belgesi alınması şartı olmadığı gibi Bakanlık veya valiliklerin ilgili kanunda belirtilen şartlara aykırılık nedeniyle idari yaptırım uygulaması mümkün olmayacaktır. 

• Kanun hükümleri 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.

• 01.01.2024 tarihi itibariyle turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar (mevcut kira sözleşmesi bulunanlar) tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, aşağıda belirtilen yaptırım hükümleri uygulanır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır.

 

 

İZİN BELGESİ ALMA ŞARTLARI

• Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.

• İzin belgesi,  Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesini ifade etmektedir.

• İzin belgesi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir. Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir.

• İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

• Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. (Bu durumda 1-3 bağımsız bölüm olan binalarda izin belgesi verilemez. 4-7 arası olan binalarda 1 tane, 8-11 arası olan yerlerde 2 adet izin belgesi düzenlenebilir.)

• Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

  • a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

  • b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın, ibrazı zorunludur.

• İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcıları tarafından veya ilgili konutta kiracı vasfıyla kullanan kişiler turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.

• Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uyarınca bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.

• İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer.

• Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması şartı aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. 

 

UYGULANACAK İDARİ YAPTIRIMLAR

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda izinsiz kiralama faaliyeti yapılması durumu ve izin belgesi sahiplerine uygulanabilecek yaptırımlar arasında ayrıma gidilmiştir.

Bu ayrım aşağıda detaylı olarak tablo haline getirilmiştir. İzinsiz kiralama faaliyeti için uygulanacak yaptırımlar için hazırladığımız tablo aşağıdadır: 

 

 

 

 

Yukarıda izinsiz olarak faaliyet yürütenlere ilişkin yaptırımlar sunulduktan sonra, izin belgesi alarak faaliyet yürütenlere ilişkin yaptırımlardan da bahsetmek gerekir. Kanun kapsamında, izin sahibi olan kişilerin belirli bazı fiillerine de yaptırımlar yüklenmiştir. 

 

    

                  İdari para cezalarının düzenlenmesi sonrasında bu cezaların yargı yoluna taşınması aşamasında en ciddi iptal sebeplerinden biri ise ilgili idari para cezasının yetkili kurum tarafından düzenlenip düzenlenmediği hususu olacaktadır. Aşağıdaki tabloda ilgili idari yaptırımlar için yetkili makamlar görülmektedir: 

 

 

 

İzin belgesinin bazı hallerde iptal edilmesi gündeme gelmektedir. Bu iptal sebepleri kanunda sınırlı olarak belirtilmiştir. Aşağıdaki tabloda bu iptal sebeplerine yer verilmiştir: 

 

 

       

 

Konutların turizm amaçlı kiralanması ile ilgili olarak uzun süredir gündemde olan tartışmalar sonrasında kanunun yayınlanması ile tartışmalar bir nebze azaldı. Ancak 01.01.2024 tarihinde kanunun yürürlüğe girmesi ile beraber izin belgesinin düzenlenmesi, kat maliklerinin oybirliği ile karar alması, idari yaptırımların uygulanması, izin belgelerinin iptal edilmesi gibi bir çok konuya ilişkin tartışmalara yargı da dahil olacaktır. Zira Aİrbnb gibi uygulamaları hem kiraya veren hem de kiracı sıfatıyla kullanana yoğun bir kesim bulunmaktadır. Özellikle izin belgesi alınması için kat maliklerinin rızası şartının yer almasıyla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerindeki diğer konuların gündeme gelmesi ihtimali de bulunuyor. 

             Uygulamada hem izin belgesinin alınması, yaptırımlara karşı icra edilecek itiraz ve dava süreçleri kira hukuku, kat mülkiyeti hukuku, idare hukuku alanlarında bilgi ve tecrübe sahibi avukatların yardımıyla icra edilmesi kişilerin hak kaybına uğramaması adına önemle tavsiye edilmektedir.